风向变了？2022年，刚需买房或将面对3个坏消息

　　谁能想到，去年在经济领域还被定调为灰犀牛，还被按在地上摩擦的房地产，到了今年就迫不及待全面开启救市的大门了。
　　事实上，今年的救市激烈程度，已经超过了以往任何一次。克而瑞统计数据显示，截至5月底，全国共有134个城市出台稳楼市政策，共计326次。其中5月出台政策最为密集，全国79个城市累计调控149次，平均每天出手5次。值得一提的是，杭州、南京、合肥、太原等18个强二线城市都对限购进行了不同程度的放松，辅以公积金贷款、购房补贴、人才新政等。
　　不过，6月份之前，4大一线城市全部悄无声息，坐看云卷云舒。但6月份之后，连一线城市也坐不住了：广州率先行动，财新网证实，广州隐秘放松了限购。紧跟着是上海，6月7日，上海敲定了人才落户和购房新政，当然政策的重点是鼓励购买二套房。
　　4大一线城市，有两个已经放松了楼市政策，可以说意义重大。事实上，这几天，我们也听到有不少人声嘶力竭地高喊着风向变了、房地产将重回2015年的老路、房价将迎来大幅反弹。
　　事实真的如此吗？个人认为，我们应该对房地产的底层逻辑和发展规律有重新的认知了。直白点说，房地产已经告别一救房价就大幅反弹的时代了。归根结底是因为，房地产的关键指标已经发生巨变，无法再支撑新一轮狂欢了。
　　首先，虽然今年以来，全国各地掀起了一场超大规模的救市，但实际效果并不理想今年前5个月，不管是房企销售还是各地的卖地收入，都同比大幅下降：15月，百强房企销售额均值同比下降50。7，2021年千亿销售额房企有15家，今年只有3家；15月，全国300城经营性土地成交建筑面积仅为6606万平方米，同比降幅超过60。百强开发商中，今年有6成以上没拿地了；
　　其次，今年救房地产的力度前所未有，为什么市场还是毫无起色？对此，黄奇帆给出了解答，大概意思是，房地产的多项指标出现拐点了：城镇化率到顶、老龄化程度加深、人口负增长、人均居住面积天花板、库存高居不下、地价达到顶峰，此外，年度房地产建设量、棚改和旧改、城市基础设施建设、房地产商和居民部门的负债率也都接近饱和了。
　　在我们看来，黄奇帆所说的指标中，有两个是最关键的，也是短期影响较大的，一是居民负债率，二是人口因素。
　　首先，救房地产本质上是让数以亿计的刚需购房者进场买房，20162017年房地产行业杠杆率极高，开发商负债率极高，彼时想出的办法就是涨价去库存，然后把债务转到购房者的身上。这种操作很聪明，既拉动了经济发展，又逐渐解决了房地产行业自身的危机。
　　但问题是，经过一轮又一轮的资产膨胀和信用扩张后，现在居民部门的负债率已经接近极限了。换句话说，老百姓不是不想买房，不是不想投资房产，而是真的钱包瘪了。
　　我们经常听到有人调侃，我国的消费率不如印度，其实这是实情：2019年中国居民消费率为39，印度为66，而同期的世界平均水平为58，发达经济体平均水平高达70以上。为什么会出现这样的局面？归根结底是过去这十多年，我国居民家庭的负债率大幅攀升，过去12年，负债率提升了41。而央行的报告显示，我国城镇居民77的收入来源，都用于住房消费了。
　　今年2、3、4这三个月，居民住房贷款同比2021年同期减少了11316亿。传递的信号再明确不过，老百姓没钱买房了，也没兴趣贷款买房了。
　　再说人口因素，我国的人口问题，正面临少子化、老龄化、不婚化的三重合力绞杀。少子化：2021年我国净增人口48万，出生率为7。52，总和生育率1。13，全国30个省市中有10省份人口自然负增长。按照这个趋势，今年我国将人口负增长；
　　老龄化：七普数据显示，中国60岁及以上老年人口为2。64亿人。联合国预测数据显示，2026年中国老年人口将超过3亿人，2034年将超过4亿人，2052年将达到峰值4。9亿人；
　　不婚化：据民政部数据显示，2013年我国的结婚率为9。9，此后逐年下降，2021年结婚率下降到5。4，创下17年以来的新低。
　　为什么人口形势严峻，会对房地产造成重大影响？中国人买房一般来说主要是三种用途：结婚、生子、养老。尤其是结婚买房，几乎占到每年城市商品房销售的25。以前不是有人老说，丈母娘才是推动房地产的最大功臣吗？所以，当年轻人面对高房价，都选择不结婚、不生子，选择躺平的时候，对房地产的冲击，自然不能小觑。
　　所以，上述我们提到的居民负债率高居不下和人口问题，才是导致房地产救不起来的关键因素。因为这两大因素，对应的是房地产市场中最硬的刚需。连刚需都没钱买房、没兴趣买房的时候，我们难道要指望居住需求早就已经解决的有钱人来接盘吗？
　　凡此种种，房地产政策层面的风向确实变了，尤其是6月以来，一线城市也出手救市，基本上打破了此前房地产小打小闹救市的局面。可以预见的是，接下来还会有更多的大城市加入救市，且救市力度也会更大。
　　在专业人士看来，当全国一盘棋开始给楼市松绑调控的时候，也意味着市场的流动性会大大提升资金、购房需求会最大程度往高能级城市转移，短期内，市场温度也会上升。反过来，中小城市会面临人口流出，资金被吸走的尴尬局面。
　　当然，给楼市松绑，同时另外一种情况也会出现，那就是加速炒房投资客抛售手中的房产。事实上，当下已经有城市在上演这种剧情了：成都531新政落地，没有等来期盼的楼市爆火，出乎意料的是，却掀起二手房抛售狂潮成都二手房挂牌量突破20万套，抛售潮来袭。
　　但市场的风向仍然没多大变化。一方面，政策虽然转向，但房住不炒的底线仍然存在。南京二手房取消限购一日游、山东齐河县一成首付被叫停，印证了宏观调控层面依然严厉的事实，对房地产我们依然坚持两不：不鼓励房价过快上涨，不支持炒作房价。
　　另一方面，从郑州、哈尔滨、合肥等松绑调控城市的低迷的市场行情来看，纵使是大张旗鼓地救市，也无济于事，更别说那些人口常年流出的三四线城市了。
　　楼市不管救不救得起来，但刚需购房者都要买房。事实上，在全国各地大规模救市的背景下，刚需买房也迎来了一系列利好。首先，房贷利率下降，买房成本大幅减少。目前济南、青岛、苏州、郑州、天津、呼和浩特等地部分银行最低首套房贷利率已调整至4。25，且银行额度非常充裕。这意味着，贷款100万，期限30年，总利息比之前能节省4万元左右；
　　其次，各地降低落户门槛，或取消限购，这使得一部分人获得了购房资格。包括湖南长沙、江苏苏州和南京、安徽合肥、浙江嘉兴、四川成都、广东东莞、陕西西安、河北唐山、辽宁沈阳和大连等。要知道，这些城市之前都是严格限购的，现在购房者已经获得了入场券；
　　再者，真正的刚需买房，也能切实享受到一波福利：购房契税减免、购房补贴、购房折扣、开发商促销价格等。比如安徽阜阳，不仅给予购房人契税应税价格13的补助，还降低了公积金贷款首付比例，提高了公积金贷款年限，更重要的是，地方鼓励开发商自愿为购房者提供总价优惠35；
　　第四，买方市场下，实际上购房者手握资金，不管是购买新房还是二手房，都有了更多的选择余地。开发商层面降价促销卖房的概率也更大，毕竟今年前5个月，很多开发商回款都近乎腰斩，叠加偿债高峰期将至，毋庸置疑，下半年开发商降价卖房的动力更大，这意味着刚需购房议价空间也更大。
　　2022年该不该买房？这其实是个伪命题，楼市早就告别躺赚时代，尤其对于投资而言，可能买入后就要做好长持的准备，即便是一二线城市，也很难短期获得巨额利润。很多人总纠结于该不该买，其实是对自身定位不清楚，所谓的刚需，就好比每天吃饭喝水一样，不吃不喝就活不下去。楼市的刚需同样如此，不买就没地方住，不买就无法结婚，这种时候需求是最大的，价格是其次。
　　问该不该买，不如问自己具不具备买房的经济实力，能不能偿还买房后每月的银行贷款，能不能承担买房后房产贬值的风险，能不能接受买房后房子烂尾的风险，能不能接受开发商减配，买到史上质量最差商品房的事实。这就是我们所说的，2022年，刚需买房或将要面对3个坏消息。
　　第一，买房后房产贬值。前文提到了，全国百强房企中有一半以上都有债务流动性问题，尤其是民营房企，前100强已经有13出现公开的债务违约了，这意味着开发商很缺钱，缺钱就可能降价卖房。其结果就是，你可能上半年买的房，下半年开发商就以低于市场价10销售，这意味着半年时间，你的房产就被动贬值10；
　　第二，开发商偷工减料，建造史上质量最差的商品房。既然开发商缺钱，当然会想方设法从建房成本上压缩成本，尤其是民营房企，这时候根本不关心品牌效应，他们只想活下去，因此胆子也会更大；
　　第三，买房后无法按期交付，最坏的情况就是买到烂尾楼。这没什么好说的，2020年至今，全国债务违约的开发商已达数千家，其中不乏百强房企。房企出现债务问题，不单单是银行债务还不是，商票无法兑付，通常情况下，很多项目工地都无法正常施工。所以我们看到，这两年很多开发商的工地都处于停工状态，有些更是在滑向烂尾的深渊。
　　所以对于今年打算买房的人，我们的建议是：第一，买房是大事，理当谨慎，有经济实力可以买，没有实力绝不可疯狂加杠杆硬买；
　　第二，摒弃买房躺赚的思想，按需行动。房地产早就过了闭眼买房稳赚不赔的时代了。刚需买房要学会看政策，政策利好，买房可以节省成本，自己又觉得合适，当然可以买；
　　第三，学会用头脑买房，而不是盲目跟风。简单来说就是，买房前要深入调查该房企的债务情况，运营情况，企业口碑等。一定要避开那些已经出现债务违约、资不抵债、假大空的开发商。