其实只需要一个政策就能刺激楼市回暖
在经过近一年的救市政策之后,楼市并没有明显的回升趋势。
以前大家都有这样一个感受:楼市调控措施一旦放松房价就要上涨一波。09年是这样,15年也是这样。但这次为啥不灵了呢?估计所有的地方政府和房企都抓破了脑袋。
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房子卖不动了,这是不争的事实。带来的后果就是,地方财政吃紧,房企降薪或裁员,烂尾楼增多,"保交楼"都成为一种树立行业信心的重要举措。难道"按时交房"不是最低要求吗?中国的房地产什么时候变得跟中国男足一样无耻摆烂躺平了?
我仔细研究了一下目前诸多的救市政策,其实还是局限于"需求端",比如说降低首付,首套由三四成降至两成,二套由五成降至四成。降贷款利率,从以前的六点几降至目前的4左右;三是部分区域放松限购,不要求本地户口,不要求社保,不再限制你买房了。
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说实话,这些都是一些没有新意、没有诚意的方法,只是因为以前"屡试不爽",现在一着急也就重新拿出来"复制粘贴"了。
为什么说没有"诚意"呢?首先,你降了首付,也就意味着要多贷款;哪怕现在降了贷款利率,但是一套总价100万的房子,现在贷款80万,按照4.3的基准利率来计算,利息就要62.5万,整个房款推高至162.5万。而"放松限购"就更是有点扯淡了,市场好时,你设置门槛,不给有能力有需求的客户进场,现在卖不动了又反过来求人家买,"买涨不买跌"的道理你们不懂吗?
除了上述的"需求端",能不能在"供应端"想办法呢?"大道至简",其实我想到一个方法,特别简单,但是肯定管用,那就是"0首付"政策!
首先解释一下这个"0首付":
首套房首付不要钱,二套房首付付一成,相当于集体打七折,让客户切实感受到实惠。
其实,"0首付"并不新鲜,很多房企在尾盘促销时都玩过,但那种要么是"首付延期",要么是"少付多贷",房屋总价其实没变。我提的这个"0首付"是希望实打实地降低客户的付款压力,按照公示优惠后的总价来计算,100万总价的房子,贷款70万后,首付全减免,刚需好上车!
谁来减免首付?或者说,它有什么好处?
一、开发商来减免。现在中国的房地产越来越向头部企业或央企国企集中,他们过去的二十年都赚麻了,现在部分的、阶段性的减免三成首付,就当回馈社会了。而且他们的体量或规模优势,完全有能力支撑。其实,现在很多楼盘暗地里促销也超过七折了,但还是卖不动。还不如大大方方地减免首付,把实惠让给客户。
二、开发商收到房款的70%,就能确保继续开工,保证按时交房,既保证了购房者的利益,又避免了社会群体性事件发生。
三、楼市的顺畅运转,能带来材料供应、装修、中介等一系列的红火,刺激消费,扩大内需。
四、促进银行住房按揭贷款的回升。
五、消化库存。中国楼市最大的问题就是库存量太大,这个政策一旦推行肯定能快速消化库存。
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其实我也在思考,监管部门为什么没有考虑过这个政策呢?行业媒体或专家为什么没人建议过呢?
我想无非是担心这个政策与中央一再强调的"房住不炒"相违背。但是,如果从微观操作层面做好工作,那是否可行呢?比如说:
一、先拿几个楼市回暖偏慢、地方财政特别吃紧的城市做试点,如昆明、成都等。根据反馈情况再来考虑铺开程度。
二、重新界定认定标准。现在的首套房、二套房是"认贷不认房",即你还清了贷款,哪怕名下多套房,你再去购房也算首套房,实际上这是鼓励"炒房"、"屯房"的。要享受"0首付",就改成"认房又认贷",即你名下如果没有房产,算首套房,首付全减免;有一套,甭管有没有贷款,算二套,首付付一成。如果有两套或以上,对不起,不能参与。
三、银行按揭贷款利率降至2-3%左右。说实话,过去的二十年,银行也是赢麻了。现在要救市,需要银行站出来,适当让利,承担起更大的社会责任。
让普通的无房客户、真正的改善型家庭,才能享受到这一普惠政策。这样,既坚持了中央"房住不炒"的要求,又切实解决了真正的普通购房者的痛点。
最后做一个调查,如果有这个政策,恰好您又满足了这个要求,您会考虑买房了吗?
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