13年来头一遭!房价真的跌了,已经回到2019年水平
前段时间,统计局公布了2022年第一季度的国民经济相关数据。其中一季度GDP同比增长4.8%。虽然整体来看仍是一个增长的态势,但是细看各行业,却是有人笑来有人哭。其中大家十分关心的房地产行业就出现了全面下滑。
房价重回2019,13年来首降!
过去的十几年,我国房地产行业经历了快速发展,并且逐渐走向了房价只涨不降的"神坛"。
但是近两年,在国家大力调控的背景下,我国房地产行业疯涨的态势终于有所改变。
国家统计局数据显示,从销售面积上看,一季度全国商品房销售面积为31046万平方米,同比降幅为13.8%;在销售金额方面,2022年一季度达到29655亿元,同比下降22.7%。
也就是说,不管是销售面积还是销售金额都有所下降。除此之外,大家最关心的房价方面,也同样出现下滑,并且降幅明显。
从全国商品房成交均价上来看,在经历了2021年10141元每平米的高点之后,今年一季度房价下跌至9552元每平方米。降幅达5.8%。
这一均价也基本与2019年的全国商品房均价持平。
纵观历年中国商品房均价,可以发现自从2008年,全国的房价就从3800元每平米一路飙升,达到2021年的高点10141元每平米。
历时13年,全国平均房价疯涨3倍。今年这次房价下降可以说是13年来头一遭,也终于打破了这些年来楼市只涨不跌的神话。房价首降,究竟为何?
这几年国家一直对房地产行业进行调控,但是从房价方面看,仍是一路攀升。那么这次究竟是什么原因使得连涨13年的房价下跌了呢?
一方面,本轮楼市调控开始对开发商"下手"了。在此之前,房地产行业的调控主要都是通过限购、限贷、限售,以及提高首付比例、提高贷款比例等手段来限制购房者炒房。
但在炒作推高房价的过程中,并不是只有炒房客的身影,一些开发商也是背后添油加醋,默默助推。
而这一轮转向房企的调控中,最具代表性的就是"三条红线"的划定,即剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍。
有了这些指标就相当于直接控制住了房企的负债端,拿捏住了开发商的融资渠道,以往那种通过扩大债务来使资金回笼的路子现在已经走不通了,现在开发商想回血,就不得不降价销售楼盘。
因此,自去年下半年以来,恒大、碧桂园、雅居乐等各大房企纷纷跳价回笼资金,出现房地产行业大面积降价的现象。
另一方面,居民的购买力已经快达到上限。这些年房价疯涨的氛围下,贷款买房已经成为中国人购房最主要的方式。
这种全国范围的"加杠杆活动"也使得我国居民整体杠杆率从2008年的不到18%已经飙升到2021年的62%。
并且我国居民的杠杆率上涨了44%仅用了13年时间,而英美法等发达资本主义国家,大约用了80年,居民杠杆率才上涨了40%。
面对这样猛增的高杠杆率,监管部门也必须要出手控制了,要知道62%的杠杆率已经逼近次贷危机前美国的杠杆率水平,如果继续放任增长,潜在危险,难以估量。
楼市猛涨危险多,"双降"调控势在必行
这种凶猛的增长也给房地产行业带来了"后遗症":
越来越多的人们盲目相信房地产行业只涨不跌的神话,有一部分人倾其所有,甚至通过各种信用贷、抵押贷的路子去贷款买房,最后算下来他们的月供甚至与个人月收入齐平,这种操作稍有不慎,就会引发断供危机。
除此之外,如今"三条红线"对房企负债端的强力限制下,房企融资不再像以前那般肆无忌惮,其中不乏有些名声赫赫的房企已经面临资金链断裂的风险。恒大就是个典型的案例,盲目扩张导致资金链断裂,无法收尾,至今还背负着超过万亿的债务。
所以这些年来,我国对于楼市的调控一直都没有停止,自去年年底以来,全国的楼市迎来寒冬,针对房地产行业的新一轮宽松化政策也应运而生。
根据不完全统计,目前全国已经有70多个城市陆续出台了针对房地产的救市政策。一百多个城市对房贷利率进行了不同程度的调低。其中,苏州首套房贷款利率达到全国最低4.6%。
4月18日,在央行和外汇管理局发布的"关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知"中,也出台了4条针对房地产行业的救市政策,并且打出"双降"组合拳。
其中一降是对于已经贷款的购房者,对其存续的个人住房贷款,要灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式来调整还款计划。
另一降要求合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率。这样的政策对于那些因为购房而备受压力的人来说,确实是提供了实实在在的支持。并且这样力度的宽松调控也是开天辟地头一回,这次终于放出了大招。
这次的调控也能看得出国家对于房价控制的决心,相信在这之后也会有越来越多的城市,加入到这轮针对楼市的宽松化调控中。
毕竟房价不管是疯涨还是疯降,都是对老百姓实实在在的伤害。
写在最后:
大力发展房地产本是希望能对经济起到助推作用,而不是在房价的飙升下,使得房地产行业成为房企、炒客逐利的天堂。
毕竟泡沫越积越多,总会有破裂的那一天,到时候那些炒房客和房企早就抛售手中的房子全身而退了,真正受苦的还是对房子有刚需的老百姓们。
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