房地产不良资产的处置方式与处置风险详解（附案例）

　　房地产不良的处置方式：
　　第一 不良资产证券化
　　不良资产证券化的整体流程这里不再详细介绍，这个项目其实不单单适用于房地产行业，不良资产证券化可规避风险，增加资产的流动性，释放资本，通过证券化，可以将流动性较差的不良资产转化为市场上交易的证券，商业银行从而获得一块资金来源。
　　第二 不良贷款重组上迁
　　与房地产开发商谈判，以变更借款主体， 增加更有实力的担保人或以增加抵押物的方式重组房地产行业贷款。其中＂假按揭＂贷款还原就是一种典型的贷款重组模式，它其实就是指针对＂假按揭＂贷款普遍存在的借款主体与用途不实的问题，对符合一定条件的＂假按揭＂贷款还原为公司类贷款。还原之后可根据借款人还款信用记录和其他情况在规定时间后上迁为关注或正常贷款。房地产不良贷款及时重组，是快速处置不良资产的一种重要手段。
　　第三 以物抵债
　　房地产行业贷款出现不良后，与房地产开发商谈判， 要求把房地产企业最好的资产（具有保值能力及升值能力）和最易处置的资产（在最佳商业住宅位置）作为抵债资产来收取。有房产权证的优先收取，没有瑕疵的房产优先收取，以能够快递处置为销售的大量住宅优先收取，其次是商铺，以求在最短时间内处置不良资产。
　　第四 减免息方式
　　银行经过多次与房地产开发商谈判，房地产开发商承诺能够筹集到归还全部本金或本金加部分利息的资金，银行可减免贷款全部或部分利息，这是一种常见的处置手段，是商业银行主要选择的处置方式。
　　第五种法律诉讼方式
　　当房地产行业贷款形成不良后，商业银行应及时起诉，以诉催收，在各种催收方式中，始终穿插法律诉讼方式，交叉进行，给房地产开放商施加压力，以达到处置根本目的
　　第六呆账核销方式
　　呆账核销是指金融企业依据财务政策及核算规定，通过使用呆账准备金，对呆账资产损失进行内部财务处理的行为。
　　第七不良债权转让
　　不良债权转让是指将一户或多户不良债权按照市场价格实行＂卖断式＂出让的处置方式，不良债权转让应严格遵守国家及银行信贷资产转让及不良贷款处置的政策制度规定。不良债权应公平、公正、公开，交易行为应科学合理、公开透明、简洁有效，防止产生道德风险和操作风险。
　　第八 引进增量资金，救活房地产开发商，盘活房地产贷款
　　对于信用好的中小房地产开发商因资金链断裂，在贷款进入次级以前，商业银行在严控贷款规模的情况下，可与资产管理公司协商，使其参与房地产项目融资，为这样的开发商提供所需资金，救活房地产开发商，盘活商业银行房地产行业贷款，化解房地产金融风险。
　　基本介绍
　　1.涉房地产类不良资产是如何形成的
　　以本所曾经主办的某不良资产处置案（下称＂案例＂）为例（各方具体关系详见如下示意图）。
　　在上述案例中，公司A以其持有的多幢房产及在建工程（＂不动产A＂）为其自信托公司的贷款提供了抵押担保，以其持有的多套房产（＂不动产B＂）为公司B自信托公司的贷款提供了最高额抵押担保；鉴于公司A与公司B的关联关系，公司A还为公司B的前述贷款提供了连带责任保证。后来信托公司将上述两笔债权转让给资管公司。
　　由于公司A未按期偿还其对资管公司的债务，资管公司向法院申请了强制执行和财产保全，法院依法查封了不动产A，并在淘宝网进行了两次不动产A的司法拍卖活动，但均以流拍结束；同时，由于公司B亦未按期偿还其对资管公司的债务，资管公司向法院申请强制执行和财产保全后，法院依法查封了公司A名下的多套房产。后公司C与资管公司签署了《债权转让协议》，受让了资管公司对公司A、公司B持有的全部债权。
　　本所介入时，公司A作为主要债务人，其已处于吊销但未注销状态，全部股权均已被冻结，且公司A及其实际控制人已被列为失信被执行人、被列入异常经营名录。
　　如上述可看出，资管公司原拟拍卖不动产A以实现债权，但未料该等房产未能成功处置变现，直接导致其对公司A及公司B发放的两笔贷款陷入无法收回的困境。而后，由于公司C错误地预估了公司A、公司B的还款能力以及不动产A、不动产B（合称＂目标项目＂）的价值，使得其从资管公司处接盘该等不良资产后仍然无法收回债权，最终导致公司C陷入处置不良资产的僵局之中。
　　2.涉房地产类不良资产的其他形成原因
　　当然，除上述案例中提及的不良资产的担保物涉及房地产外，房地产项目本身亦可以成为一种不良资产，其形成原因主要包括：(1) 开发商操盘能力较差，使得房地产项目运营陷入困境；(2) 房地产项目本身属于违规、违建、超建的房产；(3) 由于城市政策变化、规划调整或者政府领导换届导致房地产项目无法继续进行；(4) 城市房地产市场趋于饱和，使得房地产项目运营困难等。
　　处置流程
　　1.涉房地产类不良资产处置的基本流程
　　在上述流程中，尽职调查作为处置涉房地产类不良资产的首要环节，其具有不可替代的重要作用：
　　了解项目。涉房地产类不良资产处置的过程也是实现房地产最终价值的过程，如果对房地产项目的状况、性质、定位存在认知偏差，可能导致交易各方无法对该房地产项目的实际价值、未来的发展潜力、价值有清晰的认知；
　　了解债务。一般来说，涉房地产类不良资产上可能牵涉各类复杂的债权、抵押、查封等，如在处置之前未进行全面的法律尽职调查，捋清该不良资产上存在潜在法律风险，交易各方将难以对处置方案进行最优的选择；
　　房地产类不良资产的特殊之处即在于不同地域、不同时期、不同类别的房地产价值会随着市场需求、客观政策等的变化而变化，尽职调查不仅是了解房地产项目本身，更重要的是通过访谈、走访以了解当地该类房地产市场的未来趋势，进而对该房地产情况有更加客观的判断。
　　2.解决方案及优劣分析
　　以上述案例为例，对不良资产处置中的债权人（案例中的公司C）而言，我们理解存在如下三种处置该不良资产的交易方案：
　　（1）公司C通过申请司法拍卖及变卖程序获得款项以实现债权
　　此方案需公司C作为申请执行人向法院申请启动第三次拍卖程序处置目标项目，在拍卖申请获得人民法院同意且拍卖成功的理想情况下，公司C可从拍卖款项中获得偿还。如法院不同意启动第三次拍卖程序或者第三次拍卖仍然流拍，且人民法院同意启动拍卖程序的，公司C亦可以从变卖款项中获得偿还（具体流程如下）。
　　但根据我们对目标项目的尽职调查结果，我们注意到方案（1）的实现存在如下风险：
　　① 方案（1）存在不被法院认可的风险
　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第一款：对于第二次拍卖仍流拍得不动产，如申请执行人拒绝接受以该不动产抵债的，人民法院应当在六十日内进行第三次拍卖。考虑到资管公司此前申请的两次拍卖均以流拍结束且第二次流拍与拟申请第三次拍卖时间已相隔近两年的时间，我们理解方案(1)的实现依赖于与执行法院的沟通情况，存在不被人民法院认可的可能性。
　　② 目标项目中可进行司法拍卖的财产范围存在不确定性
　　在尽职调查中我们注意到，曾有案外人对于目标项目的司法执行拍卖财产范围提出执行异议之诉，尽管该执行异议诉讼已被裁定驳回，但我们认为无法完全排除后续司法执行拍卖过程中再次出现第三方提出执行异议之诉的可能性，从而导致目标项目中可进行司法执行拍卖的财产范围处于不确定的状态。
　　③ 公司C可获得实现的债权偿还数额存在不确定性
　　公司A除存在对公司C的债务尚未偿还外，其还存在工程欠款（且部分工程欠款已有生效判决/仲裁文件作为支撑）、未支付的员工工资以及其他普通对外债务，且公司A名下的房产上存在以信托公司为第一顺位抵押权人的担保物权。我们理解，当目标项目成功完成司法拍卖后，相关债务的优先清偿顺序应为：
　　鉴于此，即便目标项目顺利完成拍卖或变卖的，公司C可获得实现的债权偿还数额仍然存在一定的不确定性。
　　基于上述障碍，如公司C欲通过方案（1）处置不良资产的，其最终可能实现的债权金额存在较多外部不确定因素的干扰。鉴于此，我们又向公司C提出了如下两种交易方案。
　　（2）寻找潜在投资方通过股权收购的方式收购公司A以间接控制目标项目
　　方案（2）旨在通过潜在投资方支付的股权收购款以实现公司C的债权，其本质为一种债务重组，即通过与债务人重新协商订立新的还款计划，落实担保责任，以实现债权人的债权。
　　如采取方案（2），则需要公司A现有股东的配合协助。而如何实现公司A现有股东的配合以及确保该交易成功后相应的款项可进入公司A而非其现有股东账户以满足公司C实现现有债权的需求，仍需各方进一步协商并就商业条件达成一致。否则，如股权转让款直接进入公司A现有股东账户的，则对实现公司C的债权并无益处。
　　除此之外，由于股权收购通常于持有房地产项目的公司层面进行，因此在采用股权收购的方式处置房地产时需要对公司名下的资产进行清理、打包，保证公司名下持有的资产即为需要被处置的资产。在上述案例中，由于公司A的营业执照已经吊销，公司A下的资产仅有目标项目，因此股权收购无需对公司A的资产进行剥离即可进行。
　　但考虑到公司A及目标项目的现状，我们理解潜在投资方可能会在收购价格上要求较大的折扣，或者设置较为严苛的交易条件，并且除上述风险外，方案(2)的实现还受限于公司A股东所持有的股权被冻结的期限、人民法院对该等冻结股权的处置方式等。因此，总体而言，方案（2）的实现存在不小的难度，最终成功的不确定性也较大。
　　（3）寻找潜在投资方整体收购公司C持有的对公司A、公司B的现有债权
　　债权转让也是一种处置不良资产的常见手段，通常见于司法处置难度较大、处置时间较长的项目，或者处置方在该不良资产所在地区的人脉、资源较薄弱的项目。
　　在上述案例中，考虑到公司C对公司A及公司B的债权实现难度较大，公司C在与潜在投资方磋商过程中可能处于较弱势的地位，例如需在债权的收购价款上给予潜在投资方较大的折扣，或者处置不良资产时设置了较为严苛的交易条件等。
　　综合而言，相较于其他处置方案，方案(3)对公司C而言无疑是实现债权最有效率的方式。
　　3.涉及房地产类不良资产的其他处置方式
　　除上述介绍的三种涉房地产类不良资产的处置方式外，作为债权人处置不良资产的常见方式还包括：
　　以物抵债。由于房地产本身的价值较高，如债权人发现债务人确实无能力偿还债务，或者可能存在多个债权人，且债务人的财产无法同时偿还其全部负债，或者债权人本身操盘、运营该类房地产的能力较高，能够通过改建、联合开发等方式提升房地产价值的，债权人亦可以选择以物抵债的方式，直接持有该等不良资产，这在实践中也不失为一种具有可操作性的方法；
　　债转股。对于债务人公司本身具备一定的经营前景，或者债权人存在借壳上市、获得特殊牌照、绕开准入门槛等特殊目的的，债权人可以通过债转股持有债务人公司股权、并获得该公司的经营、管理、决策的控制权，这种方式不仅可以实现债权人的债权，还能满足债权人其他需求，此方案在实践中也是较为常见的做法；
　　盘活重整。如该等不良资产是由于债务人公司资金周转不灵或者融资能力不足导致优质的房地产项目无法进一步运营的，债权人可以采取引入新的投资方、引入专业的管理者等重组方式进行盘活重整实现债权。但此种方法可能涉及税务、法律、金融等多方面的专业知识与技能，需要具备丰富经验的人员统筹安排，否则极可能使得该房地产项目上的债权、债务关系更为复杂，引发新的纠纷，需要慎用；
　　破产重整。此种方案固然有债权人受偿率较高的优点，但鉴于重整过程情况复杂多变，其对投资人的依赖程度较高，难以寻求到能够满足债务人需求的优质投资人。
　　当前，全球疫情形势依旧严峻，经济下行趋势仍在持续，部分企业财务状况恶化，不良资产规模趋于上升。在不良资产市场中，房地产不良资产占比较大。那么，针对房地产不良资产，常见的处置方式有哪些呢？在房地产不良资产处置过程中，企业会面临哪些处置风险，又该采取哪些措施来规避相关风险呢？
　　基于操作实务，能拍法服将从以下三点进行分析：
　　梳理房地产不良资产的概念、特点和形成原因；
　　详解房地产不良资产的处置流程和处置方式，并结合案例分析债权人如何选择最合适的处置手段；
　　从房地产不良资产的处置风险入手，梳理具体的风险规避措施。
　　房地产不良资产的基本面分析
　　房地产不良资产是一种常见的实物类不良资产，指的是用房产、地产作为抵押物的不良资产，其中，抵押物包括写字楼、土地、存量房等。房地产不良资产的主要特点是：流动性较差、房产属性较多、处置难度较高、处置模式多样化。
　　图表1：房地产不良资产的主要特征
　　房地产不良资产的形成原因可以总结为五类。第一，因政策频繁变动，导致房产项目的建设进程受阻；第二，因开发商无法妥善处理债权债务纠纷，导致房产项目未能顺利推进。例如，私人企业为投资房产项目会进行多次借款。若该企业陷入严重的债务纠纷中，房产项目将被冻结，企业无法正常建设和销售该房产，那么该房产项目将成为不良资产；第三，市场原因也会导致房地产不良资产的形成。例如，当房产市场供过于求，房产项目的销售情况不及预期，一旦回笼资金无法足额偿还债务，房产项目将变成不良资产；第四，因开发商在建设过程中违反相关法律规定，导致房产项目销售受阻。例如，开发商因违建、超建等原因无法取得销售证，因此无法销售房产实现资金回笼，最终导致房地产不良资产的形成；第五，由于市场定位不清晰、项目设计不具吸引力等因素，房产销售情况可能较差，房产项目可能成为不良资产。
　　图表2：房地产不良资产的形成原因
　　房地 产不良资产的处置流程与方式
　　由于房地产不良资产属性较多、流动性较差，处置难度较高。下文将对房地产不良资产的处置流程进行梳理，并结合案例对房地产不良资产的处置方式进行剖析。
　　1 、房地产不良资产的处置流程
　　房地产不良资产的处置流程可以总结为以下七步。第一步，处置机构接受债权人的处置授权文件，并与其签订交接协议；第二步，处置机构审查该不良资产，并建立不良资产管理账簿；第三步，处置机构根据该不良资产的性质和特征，选择处置方法，制定处置方案，并对追索方案进行全方位的检查和评估；第四步，处置机构设立房地产不良资产的专门账户；第五步，处置机构对不良资产实行清理处置，并建立抵押物资清单；第六步，处置机构处置入库物资，并进行收益计算与核对；第七步，处置机构对整套房地产不良资产的处置流程进行总结，并撰写处置报告。
　　图表3：处置机构处置房地产不良资产的流程
　　2 、房地产不良资产的处置方法
　　常见的房地产不良资产处置方法包括以下几类：第一，盘活不良资产。该方式通常是指，商业银行向信用评级较高的房地产开发商提供资金，使企业顺利建设并销售房产项目，最终将不良资产转化为优质资产；第二，债权转让，即债权人将不良债权依据市场价格进行出让，从而实现产权变更；第三，司法拍卖，这是对查封、扣押的抵押房产进行变现的常见方式；第四，债务重组。常用的重组方式包括股权收购、债转股、以物抵债等。例如，以物抵债是指房企将其拥有的优质资产作为抵债资产来清偿债务，用于抵押的资产一般要求保值能力强，处置难度小。第五，不良资产证券化。该方法可以有效提高房地产不良资产的流动性；第六，其他方式，如呆账核销、破产重整、银行减免贷款利息等。
　　图表4：房地产不良资产的常见处置方法
　　3 、相关案例
　　（ 1 ）案例背景
　　本案中，信托公司向甲公司贷款3.3亿元，甲以其拥有的不动产A作为抵押担保。由于甲公司与乙公司存在关联关系，甲以不动产B为乙的0.3亿元贷款提供担保。随后，这两项债权被转让给某资管公司。由于甲未能按约还债，法院依规查封抵押资产，并对不动产A进行了两次拍卖,但两次拍卖均以流拍告终。此后，丙公司与资管公司签订了债权转让协议，接手了资管公司持有的甲与乙的全部债权。案例中涉及的相关关系参见图表5。
　　图表5：案例背景
　　综上，该资管公司原计划以司法拍卖作为房地产不良资产的处置手段，但未能成功。因此，丙公司在接受了此债权后，该如何有效处置该不良资产呢？
　　（ 2 ）案例分析
　　针对以上案例，丙公司初步拟定三个处置方案，具体分析如下：
　　方案 A: 申请第三次司法拍卖
　　丙公司可依照拍卖程序，向法院申请第三次拍卖。若法院批准第三次拍卖，且拍卖最终成功，则丙公司可获得偿还款项；若法院不同意启动拍卖，或拍卖结果仍为流拍，但法院允许使用变卖程序，则丙公司也可以从变卖中收回一定债款。以第三次司法拍卖作为处置方式会存在一定风险。例如，由于第三次拍卖与第二次拍卖的间隔时间过长，法院可能不承认第三次拍卖；受债务清偿的优先顺序影响，丙公司最终可收回的债款数额有限。
　　图表6：实施方案
　　A可能存在的风险
　　实施方案A可能存在的风险
　　方案B:寻求投资方，以股权收购的方法收购甲公司（债务重组）
　　若存在潜在的投资方，且该投资方愿意用股权收购的方法收购甲公司，则丙可以利用投资方支付的收购款项回笼资金。此方案的本质为债务重组，但落实该方案存在较大困难。
　　图表7：实施方案
　　B时可能面临的困难
　　实施方案B时可能面临的困难
　　方案C：寻求投资方，整体收购丙目前持有的对公司甲和乙的债权（债权转让）
　　丙公司亦可寻找有意向收购公司甲和乙债权的投资方，以债权转让的方式处置该房地产不良资产。鉴于公司丙难以直接要求公司甲偿还债务，且涉及的不良资产已进行过两次不成功的拍卖，寻找适合的股权收购方的难度较大，方案C是上述三个方案中最为恰当的处置方式。
　　图表8：本案中，三个方案的优劣对比
　　房地产不良资产的处置风险
　　债权人在处置房地产不良资产的过程中会面临一定的风险，包括法律风险、市场风险、评估风险和财务风险。
　　图表9：房地产不良资产的处置风险
　　第一，法律风险。 首先，在执行个人财产时，被执行人将受到法律保护。在实务中，＂唯一住房＂的处置难度较大；其次，抵押物所有权可能存在瑕疵。例如，优先权的认定会影响债权人的受偿顺序；另外，法院处置具有划拨土地或工业土地性质的房产会面临较大约束；最后，手续不全、工程质量未达标等问题在房地产不良资产处置过程中也较为常见。
　　图表10：房地产不良资产处置中的法律风险
　　第二，市场风险。 房地产市场行情好坏会直接影响房产不良资产的处置难度。若房产市场需求不足，房产类不良资产将面临处置周期长、成交价格低等问题。第三，评估风险。 在实务中，产权资料往往不够完备，房产的实际使用状况通常较为复杂，评估方对房产评估难度大。第四，财务风险。 这主要是指处置方由于尽调不全面、投资评估不客观等因素，导致预算不充足引发财务风险。
　　风险规避措施
　　针对上述四类风险，债权人应采取相关措施规避风险。具体措施包括：第一，全面调查，多方取证；第二，灵活使用处置方式；第三，小房换大房；第四，委托第三方代为处置；第五，积极行使抗辩权等合法权利。
　　图表11：规避房地产不良资产处置风险的措施
　　众科集团是一家专业不良资产盘活服务商，旗下有债权置换、债商教育、破产清算、信用修复、众购商城与国龙汽车全资或控股公司。