专家房价下跌27才合理！央媒8字回应，房子或不得不降？

　　每月中旬，都是国家统计局公布上月房价的时间点，相较于其他机构而言，统计局公布的数据更加真实，且更具有参考意义。前不久，国家统计局公布了今年1-2月份全国房地产开发投资情况，数据显示：全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%。2月份全国住房景气指数为96.93。今年前两月全国商品房累计均价为9845元/平方米，同比跌幅为10.7%。
　　土地方面，数据显示今年1-2月，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%；定金及预收款8027亿元，下降27.0%；个人按揭贷款4124亿元，下降16.9%。对此，易居研究院总监严跃进表示，地产开发投资增速位于5%以下的水平，属于偏冷区间。土地购置数据非常萧条，至少从历史数据看，也是历史低点。
　　通过上述数据，我们能够得出3个结论：首先是房价方面，随着楼市持续不断地调控下，当前房价正在逐渐回归理性，自2021年下半年以来整体呈现下行趋势，如今已经回落至2年以前的房价水平。其次是对于当前购房者来说，随着楼市下行越来越多的购房者暂时搁置了购房计划，在过去房价大涨的时候住房景气指数基本上都超过了100。最后是对于开发商来说，过去随意＂拍地建房＂的时期已经不复存在，现在已经开始大幅收缩建设规模。
　　种种迹象表明，当前楼市正逐渐朝着理性的方向发展，相较于过去高层会议屡次强调的＂不以房地产作为短期刺激经济的手段＂、＂稳房价、稳地价、稳预期＂的阐述，当前楼市正逐渐回归＂良性循环＂。举个简单的例子，过去楼市调控往往都是＂限购＂、＂限售＂等方式来抑制房价大涨，但如今已经有23座城市通过发布＂限跌令＂的方式来防止房价大跌。
　　但需要注意的是，目前房价依旧处于较高的水平是不争的事实。根据诸葛找房数据显示，2021年百城房价收入比为12.0，按照国际标准，合理的房价收入比为3.0-6.0，由此可见当前整体房价依旧偏高。特别是对于一些热点城市来说，比如福州、杭州、北京、上海，房价收入比超过20.0，深圳、厦门、三亚房价收入比更是超过30.，一线城市2021年房价收入比为27.7，二线城市房价收入比为13.5，买房难度很大。
　　与此同时，央媒也多次发文指出了当前房价过高的问题。比如新华社曾发文《楼市拐点隐现，房贷利率仍有上涨空间》，其中明确指出：当前时期，我国绝大多数城市房价都偏高，亟需调整。无独有偶，央媒经济日报在其文章《别让高房价吓跑大城市的年轻人》也直言不讳表示：一个城市房价太高，把年轻人都逼走了，建议采取措施控制房价，现在很多城市的高房价对年轻人不友好，亟需给楼市降温。用8个字来总结央媒的观点就是＂房价偏高，亟需调整＂。
　　那么房价应该回落到什么水平才是＂合理＂的呢？对此金融专家朱云来给出了自己的看法：现在的房价应该下跌27%才是合理水平。按照国家统计局给出的数据，意味着整体房价应该回落至7580元/ 。那么该数据是如何算出来的呢？公开资料显示当前我国城镇家庭人均住房面积约为40 ，也就意味着人均住房价值约为30万元，统计局数据显示2021年城镇人均可支配收入为47412元，算出整体住房收入比为6.39，已经接近房价收入比的合理标准水平。
　　随着楼市大环境的改变，未来房价或＂不得不降＂，主要有三个方面的原因，首先是在楼市持续的调控下，住房的投机属性在逐渐消除，正逐渐回归居住属性，换言之真正住房需求得以体现。根据央行公布的数据显示，截至2019年12月，我国居民住房持有率已经超过96%，如今已经过去两年时间，不难推断出剩余的住房需求将会进一步减少。
　　反观住房供应，当前已经出现了明显的过剩问题。易居研究院数据显示，2021年狭义库存小幅增至6.1亿平，去化周期由2021年10月末的15.94个月上涨至16.96个月，显著高于2020年同期水平，广义库存为36.56亿米。按照每套房100平米来计算，相当于有3600万套房等待销售，足以满足上亿人的住房需求。根据基本经济学原理，在供大于求的大趋势下，商品的价格会下跌，而住房本质上也是一种＂商品＂。
　　其次是对于房价下跌的底线问题，有两位代表性的人物也透过底线，其一是融创董事长孙宏斌，孙宏斌在某次采访中直言表示：＂房价调控的威力不可小觑，未来购房需求和房价都会出现逆转。如果房价下跌超过30%，那我们（这里指房企）就都死了＂，而这一数据与上文专家提出的数据不谋而合。其二是潘石屹，潘石屹给出的底线更加低，认为一旦房价下跌超过20%，那么很多房企就会＂消失＂。
　　最后是房产税如今已经到了实质性推进阶段。经过十多年的筹划，如今百姓千呼万唤的房产税终于已经按下了加速键：2021年5月11日，财政部会同四部门在北京召开了房地产税改革试点工作座谈会，首次加入了＂试点＂理念。10月23日，高层会议通过部分地区开展房地产税改革试点工作。房产税的调控威力不容小觑，金融专家黄奇帆表示：＂一旦将税率设置在3%左右，就无人敢炒房了＂。
　　需要注意的是，上述提出的27%并不是针对所有城市，每个城市之间泡沫程度不一样，因此下跌空间也会不同。比如随着当前楼市持续不断分化下，许多偏远城市已经出现了人口持续流出的问题，由于住房需求的减少，整体房价也出现了连续阴跌的情况，因此对于这些城市来说房价并没有那么大的回落空间。但对于当前许多热点城市来说，比如四个一线城市，平均房价高达6.6万元每平米，即使下跌27%也超过了5万元每平米，因此回落空间会更高一些。
　　正如央媒人民日报发文说的那样：我们不能再走房地产拉动经济发展的老路了，高房价问题亟待解决，数以万计的普通市民，更迫切希望房地产能够回归居住本源，房价能回归合理水平。只有房价真正回到了合理的水平，百姓买房难度降低后，整体的消费能力才会上涨，实体经济边缘化的问题也得以解决。