房市的未来在哪里，房企的未来在哪里，购房者该如何决策

　　前几年大连万达陷入资金链紧张的时候，我和朋友们的判断是，在中国现在的供给和需求状况之下，房地产市场的景气周期会持续到2025年左右。
　　没想到从2020年开始的新冠疫情大大地改变了市场的预期，也对我们之前的预测进行了颠覆，现实给我们的预测啪啪的打脸，一个出其不意的黑天鹅事件不但改变了房地产市场，从长远来看，还对未来的世界格局产生持久而深远的影响。
　　虽然不时地有很多专家跳出来做各种预测，但是说句实话，现在没人知道新冠疫情何时结束，我们可以大胆预测的是，一旦新冠疫情结束之后，世界也不会回到原来的世界，中国作为世界的一分子，也不会回到疫情前的中国，而是一个全新的世界、全新的中国，会影响一代人甚至几代人的生活。
　　整个房地产市场也会在这样的宏观环境中艰难前行，可以简单地分为两段：疫情中市场、疫情后市场。一、房地产行业的现象
　　去年的一年时间里，恒大地产基本上就没有从新闻焦点中离开，今年另一个大地产商融创又出现了问题，这只是我们普罗大众所能知道的皮毛信息，只是因为他们足够大，才能引起更多的关注，很多中小房地产商早已经资不抵债了，烂尾的烂尾，跑路的跑路，暴雷的声音此起彼伏，只不过因为他们太小，进入不了公众的视线罢了。
　　现在房地产企业面临的最大问题就是资金紧张，至少有七八成以上的企业面临着这样的问题，所有的房地产企业现在都是拼命地找现金，加大销售力度回笼资金，金融机构的贷款不还了，有些已经违约了，也在所不惜，欠供应商的钱，欠建筑企业的钱，已经越来越多了。这不是一家或者几家企业的问题，而是行业普遍的现象。
　　受疫情的影响，以及中美贸易战，甚至是俄乌战争的影响，中国经济面临着较大的下行压力，很多企业破产，劳动者失业率是前所未有的，在现在的情况下，保证生活是第一位的，除非是非常迫切的自住需求，没有几个人会选择这时候买房子。至于那些手里有闲置资金的富裕人群，如果此时你还进行房地产投资，我敬你是条汉子。
　　现在很多按揭贷款的购房者已经纷纷违约，违约的原因主要有以下几点：第一是手中没粮，没有存款，工作又丢掉了，无力偿还房贷，被迫选择违约，第二是因为房价下跌得太快，再选择继续把房贷还下去，损失的更多，所以选择主动断供。
　　这就涉及到了金融机构，金融机构现在手里有一大批烂账，他们是最难的，也是风险最大的，我是不相信金融机构公布出来的坏账率，至少在他们公布的数字上乘以二，可能是乘以五是最合理的。
　　怎么办，把贷款延期，降低利率，甚至免掉利率，总的来说既是为了避免坏账，要知道金融机构把大批的房子、土地拿到手里也没法处置，以为他们的价值还在下跌，根本没有市场，消化不出去，捂在手里一样是不良资产。
　　房地产公司疯狂的拿地，也不需要自己出钱，后面的金融机构，有巨额的资金在等着呢，这么容易赚的钱，傻子才不赚呢。
　　供给已经严重过剩，除了少数城市，大部分城市供给严重过剩，大量的土地存在房地产公司手里，可能今后很长时间都不会开发。
　　二、房地产行业现象背后的原因
　　总的来说，现在房地产市场已经进入了寒冬，表面上看是和疫情有关，实际上疫情只是一个诱发的因素，是多重因素促使房地产市场发生了如此变化。
　　客观讲，当前房地产市场的严峻形势，既有长周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企业自身因素；是长短期、国内外、政策企业等因素叠加的结果，仅归因于任何一方面均有失偏颇。
　　在疫情发生之前，房地产行业已经进入了疯狂的状态，积累了巨大的泡沫，在那样一个市场里，没有人用心去做一些细致的工作，深入的工作，既然赚钱这么容易，谁又想那么辛苦呢。
　　很多城市的财政都是土地财政，靠卖地积累了大量的土地收入，为什么地方这么积极呢，因为土地收入不需要上交，全都归属地方，当然积极了，从现在的情况看，很多城市已经把今后多年的土地收入透支了，要面临着很长一段时间没有土地收入的局面，还是很艰难的。
　　房地产行业吸纳了大量的社会劳动就业，有人统计过，房地产行业本身和直接的上下游产业，吸纳的劳动就业保守的估计在3500万人以上，这里面包括房地产公司、中介公司、建筑公司、钢铁、水泥、玻璃、运输等等。
　　三、房地产行业未来的发展趋势
　　房价经历了国家调控后，未来的波动会比较小。房住不炒的观念更加深入人心，所以说才会有那么多的房主准备出手自己手上多余的房子。买房还是需要看自己的个人情况，需要谨慎考虑。
　　房子在回归到本身的价值，投资的属性在降低。现在刚需买房比以前确实有很大的优惠，大家迟疑的是房子未来是否还会降低。
　　未来主要需求来自城市更新、人口流入的20％的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70％的城市房子将出现不同程度过剩。
　　人口老龄化少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩。
　　绝大部分城市房价偏高，占居民收入的比例偏高，这极大地压缩了居民在其他领域的消费，甚至某种程度上导致很多家庭生活质量的下降。
　　城镇化高潮已经过去了，各种原因导致现在逆城市化的发生，回流乡村的情况在我们周边越来越多。
　　各地的各种限购政策名存实亡，实际上根本没有消费动力。也有可能会改变策略，出现鼓励政策。
　　从社会稳定渠道看，房地产销售大幅下滑，房企大面积违约，将导致大量失业、房屋烂尾、金融风险上升等现象。
　　面对疫情多发、俄乌冲突、中美贸易摩擦、经济下行压力加大等多重挑战，稳房市是稳住经济基本盘的客观需要，稳房市对于稳增长、稳就业、防风险和保民生具有重要意义。四、各方该如何选择
　　购房者还是存在的，应该是绝对的刚需，当前在坚持＂房住不炒＂前提下，各城市应因城施策对前期偏紧的调控政策进行适度松绑，促进软着陆。
　　限购政策调整或者放松，实际上除了少数几个大城市，其他很多城市已经有所松动，甚至有一些城市已经名存实亡了。只不过因为政策的惯性，还没有明确的文件来确认。
　　在房贷方面，尤其是二手房贷，适度降低首付比例，而且鼓励金融机构降低二手房贷款的利率。对于首次置业的刚需人群，降低首付比例，也降低房贷利率，不管它是新房还是二手房。
　　对于最近一些年各个利益群体，所提倡的都市圈战略，我从一开始大力赞扬和支持，到现在我明确的反对，因为前些年这些运动，除了推高房价、地价，造成制造业和服务业成本大幅度上升之外，并无其他更多好处。
　　房地产税的推出是早晚的事，我认为最近几年以为不确定因素较多，可能还处在找几个城市作为试点。进行测试，推出的时间，至少要在疫情结束之后，这又取决于疫情什么时候结束。
　　综上所述，作为支柱产业的房地产业，现在面临着交易大幅萎缩，房子的价格、供地的价格大幅度下降并且交易量持续萎缩，消费者持币待购观望者居多，房地产企业、房屋贷款者面临着大规模违约的现象，金融机构的压力持续增大，呆坏账的风险不断加大。
　　所以，我建议消费者，如果不是特别的刚需，还是不急着买房子，投资就更不要出手了，当然了，人傻钱多的除外。