商品住宅均价重回万元，开发景气指数降幅收窄行业下行局面有望得到缓解

　　本报记者 李正
　　8月15日，国家统计局发布了2022年1月份-7月份房地产开发和销售情况统计报告（以下简称＂报告＂）。
　　从整体情况来看，虽然报告期内我国房地产行业下行压力以及风险问题依然严峻，但开发景气指数环比跌幅连续4个月收窄，经测算1月份-7月份全国商品住宅均价为10036元/平方米，1月份-6月份全国商品住宅均价为9586.34元/平方米，积极信号已经出现。
　　有分析人士指出，随着未来风险处置工作的加速推进，以及多地楼市调控新政的出台与逐步实施，房地产行业下行情况有望在第四季度得到改善。
　　开发投资下行压力仍较大
　　数据显示，报告期内全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，同比下降5.8%。具体来看，房地产开发企业房屋施工面积859194万平方米，同比下降3.7%。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，全国房地产开发投资同比下滑，说明开发投资目前仍然面临降温的压力。
　　＂不过，虽然目前来看压力较大，但是预计随着各地稳楼市政策的推进，尤其是保交付方面的政策保障，后续此类数据会有改善的空间。＂严跃进说。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示，住宅开发投资跌幅（-5.8%）扩大了1.3个百分点，显示出住宅投资受到信用风险事件的影响更大。单月来看，7月份房地产开发投资下跌12.3%，跌幅连续5个月扩大，主要是受到土地购置、新开工持续下跌方面影响。
　　李宇嘉介绍，土地购置费、建筑工程投资合计占开发投资的70%左右，二者目前已经分别连续下跌14个月、12个月，并且近几个月呈现35%-50%的较大跌幅，必然拖累开发投资。而且，由于土地购置费滞后计入开发投资，新开工继续下跌，后续开发投资数据仍会受到一定的拖累。
　　数据还显示，报告期内房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。
　　对此，李宇嘉分析称，开发商到位资金降幅在连续2个月收窄以后，7月份再次扩大，主要由于近段时间交付难问题频发，对金融机构预期产生负面影响。同时，前期出险的项目和企业，进行收并购、风险处置、资产重组进度不及预期，使得风险出现恶化。此外，7月份销售额下行使得整体资金链偏紧，银行风险担忧加剧。
　　景气衰退速度正在放缓
　　值得关注的是，7月份房地产开发景气指数（以下简称＂指数＂）为95.26。将时间线拉长来看，3月份-6月份该指数分别为96.64、95.87、95.59、95.39，可以看出降幅正在逐步收窄。
　　对此，严跃进认为，从指数环比持续收窄的角度来看，对于我国房地产市场来说是一个积极信号，说明景气度的整体衰退速度正在放缓。
　　＂我们既要看到数据相比此前一段时间过快的恶化有所遏制，也要意识到，不管指数降速放缓与否，其都处于低于100的水平，说明背后的市场压力和不确定仍然较大，或者有些是落后于预期的，所以还需要后续把提升景气度、改善购房者感受等方面作为一项重要的工作去应对。＂严跃进说。
　　销售方面，报告期内商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。
　　严跃进表示，根据上述数据进行计算，可得出1月份-7月份全国商品住宅均价为10036元/平方米，而1-6月份这一数字为9586.34元/平方米。其积极意义在于，平均房价重新回到了万元水平，同时也说明随着今年第二季度楼市政策效应积极释放，房价过冷现象已经有所扭转，也促进了市场预期的调整。
　　对于未来的房地产开发和销售情况预期，李宇嘉认为，预计风险处置工作将加速推进，如果第四季度供给端冲击得到缓解，辅以需求端新政策策再次出台（比如南京调整＂认房又认贷＂），房地产全下行的局面有望得到缓解。
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