下半年楼市开局不利，今年房地产还有戏吗？

　　房地产福天下久矣，天下苦房地产亦久矣。
　　没有上车的或者错过房地产红利期的人，巴不得房价跌得越低越好。身家和事业系于房产之上的人，则天天盼望着市场回暖。2022年的全国楼市行情跌宕起伏，极其折磨人。上半年接近尾声时，商品房销售出现了升温迹象，引得业内群情激昂。下半年7月至今的市场表现，似乎又把大众仅存的希望给浇灭。
　　今年的房地产复兴还有戏吗？有，还有可能绝地反击！楼市回暖数据知，大家请看最新数据。
　　6月回暖昙花一现，7月楼市继续探底
　　上半年房地产市场在自身经历深度调整之时，还叠加全国各地疫情频发和经济下行的多重考验，房地产成交同比跌幅历史罕见。即便如此，在疫情最严重、经济最低迷的二季度，房地产仍给人带来一丝曙光。
　　上半年4、5、6月，全国商品房销售面积和金额出现逐月上行的态势，市场探底回升的苗头显著。特别是2022年6月份，商品房销售面积环比增长65.8%，环比增速大幅提升40个百分点，单月同比下降18.3%，降幅收窄13.5个百分点。6月商品房销售金额环比上升65.8%，环比增速大幅提升40个百分点，单月同比下降20.8%，降幅收窄16.9个百分点。但刚进入下半年，7月份的商品房销售转瞬变脸，演绎了一番过山车行情。
　　1—7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。今年前7个月房地产投资增速还在继续下跌，可见7月的投资形势并未好转，反而更加趋冷。
　　1—7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金31495亿元，下降11.4%；定金及预收款28575亿元，下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%。5、6、7三个月，房地产开发企业资金到位情况依然在历史低位匍匐前进，没有继续恶化，但也未到乐观时刻。
　　1—7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。
　　从单月来看，7月全国商品房销售面积9255万 ，环比6月减少近50%，比5月份也减少16%，销售量又重回今年最低谷时期。7月末，商品房待售面积54655万平方米，同比增长7.5%。其中，住宅待售面积增长14.1%。商品房库存继续增加。
　　房地产开发景气指数(简称＂国房景气指数＂)自从今年初跳空式下跌起，一直处在自由滑落状态。7月份，国房景气指数为95.26，再次创下年内新低。
　　7月份，全国房地产形势给人的感觉是非常不爽的。6月份欣欣向荣的回暖势头刚步入下半年即被彻底打断，各项数据指标又回到疲软无力或者再创新低的记录。
　　全国房地产回暖行情在7月熄火，原因想必大众都很清楚。＂集体断贷风波＂当月在全国四处蔓延。相当多的观望犹豫客户，在这股强大的压迫性风潮下，延后乃至放弃了购房计划。 这对艰难恢复中的房地产市场而言，无疑是釜底抽薪式的重创。
　　客户丧失信心的结果就是捂紧钱袋，避免投资。7月新增社融仅为7561亿元，较6月的5.17万亿元跳水式下跌，与去年同期相比，7月新增社融同比少增3191亿元。
　　今年7月社融大幅低于预期的规模已超过季节性因素，新增人民币贷款规模的超季节性下降更是显著。7月居民贷款同比少增2842亿元，其中居民短期贷款少增354亿元，居民中长期贷款少增2488亿元。居民中长期贷款主要就是房贷，房贷额绝对值的减少，历史上极其罕见，对应的就是房地产成交量的大幅萎缩。
　　一方面是钱躺在银行贷不出去，另一方面，居民纷纷提前还贷。市场投资信心危机不解除，房地产形势难言好转。
　　8月楼市依然弱势，二手房全面回暖，全国城市及市场分化
　　全国楼市7月份再度掉头向下，令全社会对今年房地产在余下时间的表现产生担忧。8月份至今的房地产成交表现总体上依然弱势。但在各级城市在一、二手房市场上开始分化出独立行情，市场倔强地按照自身的发展规律运行。
　　8月1日-18日，华西证券跟踪统计的全国58个重点城市一手房合计成交107122套，同比增速-47.2%，环比增速-20.1%；合计成交面积1121.9万平方米，同比增速-46.1%，环比增速-20.7%。
　　分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-19.4%、-48.7%和-56.4%，环比增速为-1.1%、-30.1%和-16.7%。一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-19.3%、-45.7%和-57.1%，环比增速为5%、-30%和-17.7%。8月份市场表现强弱按照一线城市、二线城市和三四线城市等级排列。
　　从6月下旬至今的一手房周成交面积来看，7月上半月楼市受烂尾断供风波影响最大，销售量相比6月下旬有巨幅下降。7月下半月起周成交数据缓慢上升，8月份逐渐摆脱了恐慌心理，市场处在弱势恢复中。一线城市几乎完全消化了市场负面因素，周成交面积反弹力度最大。
　　全国58个重点城市二手房成交形势与一手房截然不同。一手房市场如果说还是底部弱势行情，二手房市场几乎可以用全面回暖来形容。 今年各月，重点城市二手房成交套数和成交面积同比均大幅上升，环比数据除了3月份的非正常偏高外，均保持强势横盘，6月至今的二手房环比指标已全面回正， 二手房市场的转势信号已经很明显。而且，二手房相比一手房的率先走强在各线城市中都可以发现。
　　从6月至今的重点城市各周二手房成交增长率保持平稳，没有同期一手房市场的戏剧性表现。8月份，各线城市二手房单周销售面积增长率比7月有进一步提升。特别是二线城市的二手房销售增长大幅领先其他各线城市。
　　8月份行情总体上是对7月跳水表现的修正，至今的成交尚属稳健，但与市场预期相比还相差甚远。主要原因是，刚进入8月份，全国各地零星疫情再起，对旅游、消费和商业活动干扰很大，间接影响了客户看房积极性和买房信心。
　　8月份再次重复上半年二季度探底回升的弱势反弹表现， 各线城市间成交分化，一线城市需求远强于二三四线城市，已经率先启稳。全国城市二手房交易明显强于一手房，这条主线可能将贯穿全年。 但是，经济的刺激效果和增长空间，疫情的局部干扰仍然是影响房地产回暖的不确定因素。
　　政策托市、跌无可跌，楼市加速回温值得期待
　　时间过得很快，不久前还在展望下半年行情，转眼8月份也近尾声。下半年前两月的房地产市场无疑是让人颇为失望的。7月份如果没有停贷断供潮的当头一棒，市场回暖行情可能不会中断；8月份如果疫情不出现反复，客户的投资信心恢复会更好。这就是市场的不确定性。今年剩下的4个月时间，房地产还有没有值得期待的表现，不仅关乎GDP增长数据和客户置业计划，也对明年的市场布局产生重大影响。
　　今年对房地产走向有决定影响的主要是内外两方面，内部是房地产长期积重难返问题的集中暴露，如项目停工烂尾现象。外部是经济低迷和疫情反复不断对居民收入和投资消费的压制。市场能否转势也要看如何根治两大根本难题。
　　中央高层会议上对房地产政策已经有明确定调： ＂要稳定房地产市场，坚持‘房住不炒’定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。＂ 房地产救市的终极手段均已囊括其中。从最近各地方政府密集的政策措施上已经可以看出政策对房地产的托底作用。
　　近期，国家和地方AMC（即资产管理公司）频繁亮相，成立纾困基金、收购各地烂尾项目，参与＂保交楼＂行动。有政府背书，中国房地产市场最大的隐患炸弹被拆解，将给购房者买房吃下定心丸。
　　在房地产宽松政策上，政府一改上半年围绕调控政策做文章的常规套路，救市扶持政策更加精准有创意。
　　一个鲜活例子是今年全国多地试点＂带押过户＂交易模式，即：对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。
　　全国大中城市存在相当规模的存量房产，老房居民卖旧买新是房地产改善性需求的重要来源。＂带押过户＂的实施对活跃二手房交易也是极大推动，是一举两得。今年全国城市二手房比一手房成交踊跃，率先走强，少不了二手房新政的影响。
　　8月22日，央行也扔出了重磅炸弹，再次降低LPR利率。一年期从3.7%下降至3.65%，五年期从4.45%下降至4.3%，较此前继续下降15个基点。加之央行降低首套房贷利率20个基点，首套房贷最低利率低至4.1%，房贷利率已经回到2009年。
　　下半年，从新房到二手房，从烂尾楼到房贷利率，政府出台的升级版救市组合拳，颇有让人眼花缭乱之感。在政府调控工具箱中还有大量武器尚未启用。
　　管理层密集释放的信号非常强烈：房地产不会有再度恶化的可能，现在就是市场底部，未来房地产向上走才是正确方向。
　　如果把今年国民经济和房地产表现当作一次考试，前8个月的得分显然不能让人满意，剩下的三分之一时间就是追赶捞分时刻。 今年的房地产市场波折起伏，但目前的底部已经确定无疑。在中央政策定调后，房地产再度下行的因素也逐一排除。今年最后阶段的房地产市场可能跟其它经济领域一样，或将上演值得期待的绝地大反击行情。 （申明：凡转载本头条号原创文章，须注明＂转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章＂，否则视为侵权并被追究责任。）