未来10年收入不涨，但有一样东西，比现金更值钱

　　＂大多数人实际只需要6-8年还清房贷＂
　　上周末和朋友吃饭，他去年31岁时在广州买的房。他说房贷30年，等他还清房贷已经61岁了，经济下行收入又不涨，这样一辈子都活在还房贷的压力下，真的很焦虑。朋友问我，他去年在广州买房的决策是不是错了？
　　一位公务员告诉我，他看到的数据显示大多数贷款30年的人，实际上只需要6-8年就可以还清贷款了，根本不会还30年。而且，大多数人买房5-8年后就会置换，换更好的更大的更核心区的房产，实际上他们一天比一天过得好。
　　但这是最近十年的情况。
　　我朋友实际上是在问，在经济下行收入不涨的当下，若着眼未来10年，把人民币置换成一二线核心地段的房子划不划算？
　　这个问题的答案首先要看人民币贬值速度（也就是国内通货膨胀率CPI）=M2增速-GDP增速。过去十多年GDP平均增速8.72%，广义货币供应量（M2）平均增速为15.55%，则过去十年人民币每年的贬值率为6.83%。
　　有朋友会说，随着经济体量的增大，我们未来10年的GDP增速很可能在5%以内，M2的增速也不可能达到15%以上。确实如此，我们以2022年上半年为例，M2增速11.4%，GDP增速2.5%，则人民币约贬值8.9%。
　　如此看来，预估未来人民币每年对内贬值速度可能约为5%-8%。以此推算，100万人民币的购买力在10年后大概率还不如现在的50万。
　　那么30年后呢？
　　未来10年预期国内经济依然会持续增长，即使增长慢一点，只要不出现类似日本那样连续30年不增长的情况，一二线核心地段的房产大概率还是可以保值升值的。至少不会像人民币一样，10年贬值50%的情况。
　　另外也要看我们的收入增长速度，这既取决于外部因素，也要看个人。外部因素主要包括所处的经济大周期，国家发展速度。个人因素包括我们的努力程度，所处的行业等。现在来看，大家普遍预期未来收入增长速度不如从前，这也是让我朋友觉得还房贷压力大的重要原因。
　　我安慰他，还是不要过于焦虑，而且当你背着贷款时，真的会不自觉努力去赚到很多钱。只要国势依然上升（我永远看好我们的国势！），个人不作，保住收入不出意外，在不可避免的通货膨胀之下，房贷压力确实会越来越小的。
　　如果你是投资理财小能手，或者创业大牛，能够把手里的人民币在几年时间里增值数倍，那自然没必要把人民币置换成钢筋水泥做的房子，专心投资理财或创业就好了。对于普通人来说，投资理财收益很有限，把人民币换成房子，享受房子升值的收益外，还能把房子出租出去获得租金收益。
　　可能你现在觉得买房出租收益不香，那是因为前几年高收益渠道比较多。但随着经济增速下滑，投资理财创业收益持续下降，每年2%-4%的租金收益会越来越香。
　　即使你是自住，相比租别人房子，替别人还房贷，还是不如自己买房子给自己还房贷更合适。还完房贷，房子就是自己的资产。
　　我朋友反驳说，他之前在广州租一个三室一厅房子，月租才5千块。他的房东每月还房贷1万5。他若租30年房子，他住的房子都是新房，而房东的房子30年后差不多也该拆了。
　　我说，你的租金不可能30年不涨吧。而且房东的房子很可能会升值，即使他极度不走运，广州30年房子都没升值，到时拆迁他还能分钱。
　　经济下行收入不涨？别担心，只要在可承受范围内，就不用焦虑还房贷。正是因为有房贷的压力，你才有机会有动力置换更好的资产，有更好的生活。