李超人卖港楼有何玄机？楼市走势方面的判断一向神准

　　踏入9月中旬，香港的天气开始由热转凉，社会上的新闻也巧合地同步迈入淡静的季节。稍为例外的是地产发展商长实集团的一项商业交易，在市场掀起了一阵不小的涟漪。
　　说的是9月28日，长实突然宣布将旗下一个中半山豪宅项目余下的单位全部售予一家新加坡资产管理公司。由于该项交易金额接近210亿港元（约38亿新元），又是以低于市价出售，消息传出后立即成了市场瞩目的焦点。外界皆关注长实的动作是否意味香港楼市前景堪虞。
　　原因是：多年来一直是香港首富的长实创办人李嘉诚，在宏观经济尤其是楼市走势方面的判断一向神准，远至1997年后香港楼巿大跌前率先大减价卖楼，近至今年3月英磅汇价尚未大跌前出售伦敦一栋甲级商业大厦，都证明李嘉诚对房地产市场的把握非常准。
　　当然，说到李嘉诚在楼市投资方面的得意之作，则不得不提长实2017年年底公布以402亿港元出售中环中心。当时正值香港甲级商厦市场炒作得火热之际，市场不少人对长实出货皆颇有意见，质疑李嘉诚的投资心态过于保守。
　　鲸吞该栋大厦的一众资深投资者，开始也是满心欢喜的以为捡到便宜货。岂料该厦于2018年完成交易后，香港商厦市道很快就变得疲弱，只有持货小量的炒家迅速沽货获利，大部分投资者皆以亏蚀收场。
　　近年香港疫情肆虐，经济不景气，商厦价格节节下跌。翻查资料，如今中环中心的租售价格已由早年的高位回落两成。许多人谈起这件事，都不由对李嘉诚当年及时交出＂火棒＂的决定竖起大拇指。
　　正因为李嘉诚多年来在投资方面目光如矩，他对经济及楼市的看法也被港人视为＂水晶球＂。
　　记得李嘉诚退休前，每次长实的业绩记者会现场都是人山人海，不断有记者追问他如何看待经济和楼市前景。＂李超人＂的评论也往往成为翌日港媒的头版新闻。
　　时至今日，李嘉诚已经退休多年，外人不知道长实这次沽楼究竟是他决定还是他的长子李泽钜拍板。但不管怎么样，许多港人在置业前仍然喜欢参考长实的一举一动。
　　长实这次低价出售豪宅项目，同样在市场上引起了各种解读。有分析指新加坡资金进驻香港房地产，反映海外看好香港楼市；但更多人的看法是长实打折出货，背后反映了李家看淡香港豪宅的后市。
　　事实上，香港楼市在过去大半年确实明显呈现下滑的趋势。疫情持续近三年，加上美国不断加息，近月香港股楼市齐挫。反映主要屋苑楼价走势的中原CCL，最新指数已降至逾四年半的新低。香港差饷物业估价署8月份的楼价指数也按月急跌2.26%，创下自2018年12月以来的45个月最大单月跌幅。
　　香港地产中介公司香港置业上周发表的＂第三季置业意向调查＂结果显示，由于市场上充斥着大量利淡因素，逾六成受访港人看淡后市，比率是过去三年半的新高；近三分之一受访者认为未来一年香港楼价还会下跌5%至10%，这个比率也创下自2016年第二季有纪录以来新高。
　　面对房地产市场响起了警号，港府近来已开始微调楼市政策，如香港金融管理局下调了压力测试要求，可仍然未能纾缓楼价下调的压力。无论是从微观或宏观的层面来看，香港楼市回调恐怕已是大概率。
　　从国际局势来看，中美关系仍无改善迹象，俄罗斯与乌克兰战争更有恶化趋势，无疑增添了香港楼市下行的压力。
　　内部方面，香港经济在疫下元气尚未恢复，加上美国上个月再次加息，促使香港启动加息周期，港楼的升幅已是强弩之末，一改以往楼价只升不跌的局面。
　　香港特首李家超上台后一直强调重视房屋问题，早前港人皆期盼着新一届特区政府在10月中旬公布的首份《施政报告》可以大量增加土地供应以压抑楼价。有意思的是，近月香港以至国际环境急剧变化，甚有山雨欲来风满楼之势，社会上开始越来越多人要求救市而不是打压楼市，呼吁政府撤销＂辣招＂以稳定楼市的声音此起彼落。
　　毕竟香港有逾百万家庭已经在私人住宅市场置业。对一众业主来说， 一旦物业大幅贬值，负资产重临，将是重大的＂灾难＂，也会造成社会重大动荡。由此看来，如何增加土地供应，协助基层市民置业，但又不会出手过重，导致物业资产大跌，已成为李家超政府短期内面临的最大挑战。