证监会对于A股市场的涉房业务有最新表态如何理解A股融资开门？

　　这是熊猫贝贝的第1353篇原创文章
　　证监会对于A股市场的涉房业务有最新表态，提法，态度还有内容，值得关注和分析！
　　10月20日，多个媒体从证监会相关人士了解到，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资：
　　自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；
　　参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。
　　消息面上，证监会对A股涉房地产企业的融资有了最新表态，允许部分有涉房业务，但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。
　　＂少量＂具体是多少？证监会的回复很清晰：利润或收益占比最多10%
　　当然，证监会该有的态度表达和立场说明也不会少：
　　多年以来，证监会全面落实党中央、国务院有关部署，发挥资本市场服务实体经济发展的作用，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
　　资本市场对于涉房企业的股权融资政策，既严格限制主营业务为房地产的企业股权融资，又合理保持资本市场融资功能的有效发挥，更好服务稳定经济大盘。
　　许多涉及房地产业务的公司倘若需要融资，除了债市之外的另一大选择自然就是A股，但与一般公司相比，A股房企的融资审核近年来开开停停，就算审核通过，融资所得在使用时也会受到诸多限制。上述举措不仅让房企在A股融资＂难于登天＂，连部分存在少量涉房业务的上市公司也中了招。
　　不过，从证监会最新这个表达上来看，上述状况有望发生改变。
　　值得注意的是，这个最新的政策表态是对2018年融资禁令的松绑。 2018年10月，证监会推出两份针对A股上市公司再融资审核知识问答文件，该文件对一系列市场关注的再融资问题予以详细解答，其中明确对涉房企业再融资作出限制。
　　对于涉房上市公司再融资，上述文件指出，主营业务为房地产（包括住宅地产、商业地产）的上市公司，或主营业务虽不属于房地产但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募资变相用于房地产业务，暂不推进审核。
　　同时，该文件显示，报告期主营业务原为房地产的上市公司，符合主营业务已经实现转型、公开承诺在国家宏观调控期内不从事房地产业务且房地产业务已清理完毕条件的，可予以推进审核。
　　这篇文章，就对国家证监局最新的这个A股市场的涉房业务提法，进行有深度，有态度，有专业，有依有据的专题解读。
　　本文内容涉及相关金融，证券，债券市场的专业知识内容，阅读需要一定耐心和认知基础。
　　本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
　　内容有依有据，分析理性客观。
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　　以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
　　PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！
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　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
　　图片来源：头条图库1房企A股IPO长期＂老大难＂的背后，是对和家金融的安全考量？
　　纵观国内房企融资，正是一部监管渠道不断收紧、房企努力突围的历史。
　　2003年开始监管，房地产融资的黄金时代就此终结。银行信贷首先受到了限制，这为信托公司的房地产业务打开了一个缺口。可好景不长，信托也加入了被监管的队列。
　　另一厢，2006 2009年，国内迎来了第一个A股上市高潮，而如今房企再想A股上市，难上加难。与此同时，房企又发现了债券这一宝贝，无论海内外的债市都深得房企宠爱。
　　2019年，730会议戳破＂监管放松＂的奢望。至此，银行、信托、股市、债市这些房企主要的资金来源都变难了……
　　实际上，只要对中国A股市场稍微有点了解的人都知道，中国国内的金融市场，对于以房地产为主业的企业，长期以来，并不友好。
　　2010年以后，没有一家房企顺利在A股市场成功上市。从2016年至今，便再无房企借壳上市的成功案例。
　　这其中就包括了大家耳熟能详，最近几年处于风口浪尖的恒大地产。
　　事实上，自绿地借壳上市之后，几乎没有开发商再登陆A股的了。
　　其实，这个情况并非恒大一个房企的个例，而从2010年至今，还没有一家房企通过证监会的审批。富力、万达商业、首创、金辉等龙头房企的A股上市之路，同样无疾而终。
　　时间来到2016年，内地房地产市场掀起一波小高峰，但也再次滋生出浮躁气息。
　　这一年，中央定调＂房住不炒＂，随后两年地产融资环境逐渐收紧。
　　2016年证监会修订《重大资产重组管理办法》，重组上市的审核条件相较于之前更加严格，大大提高了重组上市通过审核的难度。从2016年下半年开始，国家也陆续出台了若干更为严厉的房地产宏观调控政策。
　　2017年，证监会年中监管座谈会又强调严把发审质量关。
　　涉房地产业类过审难，已经成为中国金融监管的常态。甚至可以说是各大券商的共识。
　　地产圈流行这样一种说法：
　　上市并不意味着一劳永逸，但不上市肯定出局。
　　过去二十多年，地产江湖涌动的风云变幻，似乎印证了这种说法。
　　所以，内地房企赴港上市，成为了主流。而内地金融监管严格的环境中，不仅IPO受限，就连在债券市场上融资，也成为了一种奢望。
　　实际上，说到底，这就是中国国家金融管理，在国内房地产经济高速发展过程中，不断学习和解决问题的过程中，提前设定好的红线。
　　从2006到2009年的高歌猛进；
　　到2010 2014年的IPO低迷；
　　再到2014 2017年的再融资放开；
　　最新2022，房地产股市又走进了调控周期之中。
　　这里面要看到一个完整的金融安全管控逻辑：银保监会管银行，证监会管股市。
　　一般来说，有一个平衡关系，市场开放，那么银行收紧，如果银行放松，那就市场必然收紧。
　　这就是中国金融安全和经济环境稳健的底层逻辑所在：不能让一个行业实现对国家金融的全面关联。
　　看懂这个逻辑，就能看懂下面这个结论
　　房地产股票，在A股仍是被打压的对象，卖房子不如卖酱油、卖房子不如收物业费的现象仍将长期存在。
　　图片来源：头条图库2本次政策调整，有哪些实质性利好的可能对象？
　　当然，消息一出，很多野生房地产自媒体就开启了一轮全新的狂欢，各种不着边际的利好解读不要钱的吹起来。
　　实际上没有任何意义，不管是拆分，还是套壳，以及各种账面玩法，实际上都放不上台面。
　　政策调整真正利好的，并不是当前水深火热的民营房地产企业，证监会放松涉房地产业务融资限制，建筑央国企将更加受益：当前证监会提出对涉房地产业务企业的融资限制进行放松，将拓宽相关企业的渠道，有助于提升企业的资金实力。
　　建筑央国企或多或少涉房，2017年之后由于涉房企业再融资被严控，导致此类企业丧失了加速增长的引擎。
　　故而，再融资放开对建筑主业的央企，国企等国有资本背景，后期扩张带来实质性利好。
　　8家建筑央企中的7家（中国中铁、中国铁建、中国交建、中国电建、中国能建、中国化学、中国中冶）2021年相关房地产业务收入及利润占比均低于10%，可借助此次政策松绑获取规模可观的权益融资资金，凭借自身行业地位以及杠杆效应，助力相关业务拓展和市占率的提升，强化自身实力。
　　中国能建2021年公司房地产（新型城镇化）业务实现营业收入155.4亿元，占当期营收的4.82%；
　　中国中冶的地产相关收入占总营收的4.28%；
　　中国铁建地产板块收入占比约为4.97%；
　　中国中铁地产板块收入占比为4.69%；
　　中国电建地产相关业务占比为6.59%。
　　建筑央国企基本面强劲，再融资放开如虎添翼：
　　过去几年，在压降负债率的要求下，主要央国企仍实现了两位数以上业绩增长，并且现金流、ROE等指标均有改善；订单市场份额已达38%，而收入份额仅18%左右（截至2021年末）；在手订单充裕，未来3-5年保持10%左右的增速；再融资放开后，业绩增长或进一步提速。
　　而以房地产为主业的民营房企，物业拆分，商管独立，运营切割……还能玩出什么花样来？
　　以前不允许，现在依然不允许，没必要见风就是雨，看清主线和政策意图，才是正途。
　　图片来源：头条图库3本质分析，趋势研判：看清国家证监会新政的意图和预期效果
　　当然，证监会的政策表态，对于当下的楼市和房地产行业来说，也算是暖风信号。
　　事实上，早在此次证监会对少量涉房企业融资开绿灯之前，监管层就已经开始对房地产直接＂吹暖风＂了，主要方法就是降息减税。
　　根据人民银行、银保监会9月底发布的阶段性调整差别化住房信贷政策，对于2022年6月至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。按照＂因城施策＂原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。此外，人民银行9月30日还决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，这也是人民银行时隔7年多之后首次下调个人首套住房公积金贷款利率。
　　至于减税方面，财政部和国家税务总局在9月30日发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》中明确，为支持居民改善住房条件，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　此次证监会对涉房企业融资解禁，也是重要的体现，是支持实体经济和企业融资的重要举措。
　　此次政策明确，相关资金不能投向房地产领域，这进一步体现了落实房住不炒、鼓励资金流入实体经济的导向。
　　关于政策影响，几点分析：
　　1，有部分企业将加快融资，包括有涉房业务但占比不高的，现在符合条件的涉房企业会加快融资节奏，在A股市场进行融资，如中天金融、济南高新、南山控股等。
　　2，该政策将促进相关企业剥离房地产业务，出售房地产资产。
　　由于涉房收入、利润占比低于10%的要求，一些企业为了满足条件，充分利用政策进行融资，会加大对房地产业务或资产出售，以降低房地产业务比例。
　　3，此次松绑的出发点是清晰的，此类涉房企业的房地产业务比重并不高，若一刀切地卡住再融资计划，显然对此类企业不公平，也影响了此类企业其他实体业务的融资需求。
　　而通过松绑且明确资金不能流入房地产领域，有效确保再融资资金流入实体经济产业。
　　4，对于集团类企业，近期要充分理解此次政策的重要性：
　　部分过去房地产业务比重大的企业，在今年房地产市场降温的大环境下，也基本符合再融资的要求。要用好用足再融资新政，促进企业各产业的健康发展。
　　其实这也是一种具有警示意味的利好表态：
　　有别的业务和发展国家是支持的，但是房地产经济关联的业务，不好意思，提前做好打持久战的准备吧！
　　不绕圈子，直击本质，一步到位。完全没有必要过度解读，盲目乐观，跟风躁动。
　　图片来源：头条图库写在最后：拒绝浮躁，用理性的眼光去看待各种利好的政策表达
　　近期各地积极落实稳楼市政策，多家银行根据市场变化和自身经营情况自主下调了房贷利率，部分城市下调了首付比例下限和利率下限。这意味着，政策＂组合拳＂正积极助力房地产市场的信心回暖、情绪修复、成交提振。
　　但是对于证监会的政策表达，需要用理性专业的态度去理解和分析，更是不能和其他利好信号混为一谈。
　　A股自建立之初，其承担的最重要功能就是为国企脱困而服务的，那时候从股市募集的资金绝大部分输血给了国企。到今时今日，A股承担的融资功能，其融资服务的主体已经扩大，不仅要为国企输血，还要为民企输血。
　　但是民企一旦得到输血，在金融市场上赚过快钱，就很容易把金融市场看作圈钱赚钱的主要依赖对象，不管企业是否缺钱，无数企业都削尖脑袋想着法子上市，长期以来的IPO堰塞湖就是在这样的思维下形成的。导致出现许多企业上市后将大量的募集资金放在企业账户吃银行利息，以及限售期满后许多控股股东迫不及待疯狂减持套现等种种怪现象。
　　而对于民营房企而言，在当前三道红线和政策调控的多重压力之下，国家是不可能打开这样的金融融资渠道直接输血的。
　　看清政策思路，至关重要，很明显的一个逻辑就是，先给国资背景，安全可控的国企央企输血放松，然后曲线救国，让国企央企手上宽裕，进一步再去解决民营房企的风险和问题。
　　当然，对于当下处于僵持状态的楼市和房地产经济领域，不管曲线还是直线，都是利好，这没有争议。
　　越来越多的信号和动向都在表明，国家即将全面对房地产经济领域进行更深层次，更本质的动手了。
　　这也意味着，留给民营房企躺平和躲避责任的时间，不多了。
　　对于市场，对于行业，对于后续走向来说，看到这个份上，才能说真正看到了利好所在。
　　以上，就是对证监会最新关于A股市场的涉房业务最新表态，进行的专题分析和解读内容，和各位朋友们，进行一个分享。
　　图片来源：头条图库
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　　交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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