智慧化大潮涌动，如何掘金产业园区万亿市场

　　产业园区对区域经济发展、产业升级的重要性不言而喻，尤其在高科技产业突破创新的当下，各城市区域对产业园区的政策扶持及发展要求也不断提升。因此，近几年不断涌现房地产、产业方，甚至是基金方都开始下场做产业园区建设运营。一时间，产业园区市场迎来跨越式发展。掀开这席华袍，产业园区行业的真实发展状态是怎么样的，头部玩家都在往哪个方向发展，这更值得大家冷静思考。
　　华袍下的利润＂陷阱＂
　　数据为事实说话。产业园区行业的发展变革以及深刻影响，都藏在跳动的数据当中。
　　近三年来，受经济增速放缓及疫情影响，全国产业地产市场需求持续低位运行，市场成交活跃度整体下降，存量面积大幅提升，整体已逼近170亿平方米。并且很多园区在招商时陷入瓶颈，老园区普遍面临着发展空间不足、要素资源制约、环境承载能力受限等困境，而新进园区大多不懂产业规划，容易盲目招商，且急于求成，营销手段功利性太强，导致招商效果不好。
　　受此影响，产业地产空置率于各地出现不同程度拉高，行业租金继续下探。据克而瑞CAIC监测显示，2022年一季度，北上广深等一线城市的净吸纳量均呈现同比下降，其中广州降幅最大达67%，上海降幅其次为26%。从空置率来看，北上广深四座城市均值在15%左右。
　　另据《2022中国产业园区年度报告》数据显示，产业园区的盈利性近5年来也发生较大变化，2021行业净利润为477.24亿元，较上年大幅下降了57.36%。增速放缓，利润锐减，这或许是2021年产业园区数据最直接的反映。
　　数据来源《2022中国产业园区年度报告》
　　盈利能力腰斩，是发展阶段的一个信号。除了房地产方下行影响之外，大量竞争者的涌入也会让行业原本的利润率＂摊薄＂，园区运营商之间的＂内卷＂竞争也在不断加大赚钱的难度。在激烈竞争之下，产业破局剑指何处，价格、物业、社群？显然都不是。
　　随着产业园区从增量市场转到存量市场，从卖方市场转到买方市场，多重压力之下，园区运营唯有打破原有思维，从传统开发商向开发、运营和资产管理运营转变，并深耕区域发展、深耕产业运营，不断磨砺自身实力，才能帮助产业园区稳健发展，甚至弯道超车。
　　这也标志着产业园区正式迈进3.0智慧生态运营服务时代。
　　行业巨擘的破局之道
　　在3.0智慧生态运营服务时代下，关于园区应该如何发力，无论是发展受限的，还是业绩坚挺的公司，大家都在找寻自己的答案。其中，行业头部企业也在不断发力，探索多样化的运营模式，以建立属于自己的护城河，释放更多的发展机遇。以深圳湾科技园区为例。
　　深圳湾科技园区作为世界500强企业深投控在深圳核心区域聚集创新资源、整合产业链条、强化产业培育的重要载体，是中国优秀特色主题产业园，也是深圳高科技产业创新发展的代表性园区，肩负着推动新兴产业发展，助力深圳率先建设高质量现代产业体系的重要使命。面向未来，深圳湾科技园区不断总结深圳湾科技多年园区运营经验，响应深投控＂十四五＂数字化转型政策，积极利用新技术、新应用，推动园区数字化升级。
　　为此，深圳湾科技突破传统产业园区运营单一模式，以＂数字化+VR园区＂为建设目标，不断提升自身数字化链接能力，并以平台化思维构筑起园区商业产业生态，通过嫁接众多生态资源，为园区企业的发展带去全方位、全周期、全链条的资源供给和资源整合能力，促进园区经营从静态向动态、从分散向协同、从人工向智能转变，园区也从资产增值向产业增值、从＂做业务＂向＂做平台＂转型，进一步巩固产业生态创新、园区运营创新、标准体系创新的＂深圳湾＂模式，树立起＂安全、绿色、智慧、数字＂的产业生态园区新标杆。
　　另一方面，深圳湾科技还以园区客户（企业及商务人士）需求为原点，以市场洞察为前提，紧抓智慧运营为核心竞争力，通过技术应用、管理变革、组织优化等手段，打造集产业资源系统、专业服务系统、公共服务系统及商务服务系统于一体的园区产业创新生态系统，贯穿园区运营的全生命周期，推动园区实现管理数字化、运营智慧化、服务生态化等三大转变，进一步增强深圳湾科技园区在＂增效降本＂方面的核心竞争力，同时，持续赋能园区构建开放共享的智慧园区生态圈，集聚着更多创新产业资源，推动区域产业升级。
　　随着园区智慧生态圈建设不断推进，深圳湾科技园区在各方面的效益日益凸显，具体表现在品牌价值、园区建筑价值、运营效率、运营成本等方面。截至目前，深圳湾科技园区体量已突破366万平方米，并引入了高成长创新型企业超1300家，既包括空客、埃森哲、华为、腾讯等12家世界500强旗下企业，也包括联发科、微众银行等一批行业领军企业，园区入园企业年产值超2500亿元，贡献税收超150亿元。
　　数字转型背后的助推器
　　产业生态园区数字化建设，不仅可以提升园区经营管理的效率和效益，同时也有利于构建园区产业创新生态系统，促进园区及其企业共同发展。深圳湾科技发展有限公司党委书记、董事长邱文表示，一流的产业园应具备高品质产业空间、高品质产业资源和高品质产业运营。这就要求产业园区要突破地产模式，在通过信息技术平台，提供线上线下金融、人才、政务、商业等增值服务之外，还能以产业创新生态运营为核心，构建产业资源平台。
　　事实上，园区产业资源平台的打造离不开数字科技的加持。纵观众多优秀园区数字化建设与发展过程，不难发现，除了依托所在区域的创新优势及自身的产业资源，产业园区还加强了与众多优秀科技企业的产业合作，促进资源互补，创新数字化园区建设新模式，助推园区数字化转型升级。例如，为有序推进深圳湾科技园区从＂信息化＂向＂数字化＂和＂生态化＂转型，深圳湾科技便与华为、明源云等众多企业均开展了深度合作，通过结合园区丰富的业务应用场景，从经营、用户、业务、平台等视角出发，打造出集数智经营、用户门户、业务版块、基础底板等多系统模块于一体的园区运营平台，以此不断夯实深圳湾科技园区数字化基础底座，进一步建立、形成可复制、可推广、可输出的具有深圳湾特色的轻资产输出模式，推动深圳湾科技向专业服务机构转型。
　　在数字化浪潮的冲击下，以明源云为代表的不动产生态链数字化解决方案服务商，正基于园区的管理、运营、服务等场景，利用数字化手段，帮助园区打造自身内生驱动力，推动其全生命周期管理机制的落地，实现园区资产的保值增值。例如
　　1.利用明源云智慧园区数智招商解决方案园区 可精准分析产业链中存在的上下游关系，更好绘制全方位产业招商图谱，不断加深园区团队的产业了解、把握产业发展方向，做到专业招商。同时，园区可基于企业经营数据、产业发展布局及舆情信息，结合企业所属产业发展趋势、外地相关产业经济引力、园区产业发展实况及政策环境，对企业目前经营状态、产业布局、政策变迁影响、成本压力进行全方位测评，判断企业动迁意向，从而对有动迁意向的企业进行靶向招揽，让招商真正做到从＂面＂到＂点＂，精准出击。
　　2.基于明源云租售一体化解决方案 ，园区可打破租售业务间数据壁垒，做到园区房屋租赁、销售房源一体化统筹，实现租、售业务及其服务在线化、标准化、规范化的高效管控。同时，园区客户则可以在线VR看房、一键预约、选房落位、支付评价等，大大提升客户体验与满意度，进一步吸引更多产业链企业入驻，提高房源租售效率，加快园区资产流动变现，提速产业集群发展。
　　3.利用明源云智慧园区智能运营中心（IOC） ，一方面，因园区资产、产业信息、企业营收税收、服务满意度等经营数据实时在线可视，园区能够及时了解产业整体运行发展情况，同时，还能对外全面直观展示园区数字化建设成果，助力园区招商引资；另一方面，园区业务、地理信息、视频监控等海量数据同屏可视、在线分析，让园区可实时获取园区安防消防、人行车行、环境、能源能耗、设备管理等各维度的综合态势感知和预警信息，推动园区高效决策与应急处理，更好打造安全、高效、绿色的智慧园区。
　　小 结：  产业园区已经历经了40年的发展历程，从粗犷式发展到精耕细作，从早年的跑马圈地到如今越来越多的园区愿意沉下心来，扎扎实实落实产业。无论园区根据当地的先天条件和手上的资源禀赋发展出怎样的模式，底层的核心能力是不变的基石。尤其在行业艰难，外部环境也艰难的当下，沉下心来修炼内功，乘风破浪，砥砺前行，定能迎来更大的机遇和更广阔的发展空间。