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遭恐慌性抛售!业绩销售不算差,金地何以至此?

  摘要:市场如同惊弓之鸟,真是一个有趣的时代(欢迎关注杠杆地产)
  撰文|杆姐&编辑|雯雯
  诡异了,一个能提前偿债,年内再无到期公开债务的房企,债券近日却遭遇恐慌性抛售。
  继2022年10月18日、17日,金地集团多只债券大幅波动、大跌百分之四五十后,10月19日,该司的债券再次发生系列偏离估值较大的价格异动,一度触发临时停牌。
  图表来源|企业预警通(特此感谢)
  在杠杆地产的印象中,金地集团算是地产界的好学生、乖宝宝,各项指标至少看上去也还行,怎么就发生这样的事情?
  现在地产公司真是惊弓之鸟,随便一起事情、一个传言,就可能导致股崩、债崩。
  1、提前偿债,年内再无到期公开债务,债券却持续崩
  本周以来,围绕金地集团债券的恐慌性抛售,似乎有愈演愈烈之势。
  10月19日,上交所公告披露:自2022年10月19日09时43分开始暂停"21金地01"交易,自2022年10月19日15时27分起恢复交易。
  "21金地01"10月19日上午交易出现异常波动,涨超33%,触发临时停牌。
  截图来源|上交所(特此感谢)
  如上图,类似临时停牌情况,近日连续出现。
  整个10月19日,金地集团相关债券偏离估值较大的价格异动多次。
  在此之前,10月17日,金地集团美元债剧烈下挫,其中金地24年8月到期的美元债暴跌14美分至40/44附近,引发市场关注。
  通过企业预警通杠杆地产看到,该笔美元债余额为4.8亿美元,票面利率4.95%,到期日是2024年8月12日。
  而且,这也是金地集团截至目前唯一一笔还没到期的美元债。
  接着10月18日,"21金地MTN003"、"20金地MTN004"、"21金地04"、"21金地MTN002"均跌超50%;
  "21金地03"跌超28%,盘中二次临停;
  "21金地01"跌超20%,盘中临停;
  "16金地02"跌超13%,"20金地01"跌逾11%……
  奇怪的是,下跌的原因,不仅杠杆地产,我想多数人都是一头雾水,并没有听说任何负面的消息。
  这逼得金地集团10月18日发布"关于公司近期生产经营情况的公告"。
  公告披露,2022年内,公司已连续多次按期足额完成境内外公开市场到期债券的兑付,其中包括兑付人民币公司债券本息83.39亿元、境外债券本息4.62亿美元、中期票据本息15.76亿元。
  截至公告日,年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及中期票据。
  在此之前的几天,金地集团公告披露:
  于2015年10月15日发行2015年公司债券(第一期)(以下简称"15 金地 01"),发行规模人民币30亿元,票面利率为4.18%,期限为7年期,附第5年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。2020年回售结束后,15金地01本金余额为27.25937亿元。
  公司已于2022年10月13日将15金地01本息合计2,839,881,166.60元全额存入中国证券登记结算有限责任公司指定银行账户。
  对,提前偿债。
  2、不需要钱还是融资不顺
  企业预警通披露,截至目前,金地集团债券存量规模为416.01亿元,有31只债券。
  离岸债券方面,如上所述,金地集团仅存续1只美元债,存续规模4.8亿美元,2024年8月12日到期。
  如上文杠杆地产写过,10月13提前兑付一笔债务后,2022年已无到期公开债务。
  图表来源|企业预警通(特此感谢)
  同时,此前的公告披露,截至9月底,金地集团的银行授信规模将近2700亿元,剩余可用银行授信规模将近1780亿元。
  其中,2022年获得银行新增授信额度超过200亿元。截至上半年末,金地集团持有货币资金余额约648亿元,其中能自由支配的资金比例超过70%。
  看上去不缺钱。
  根据说财猫此前的统计,截至2022年中,金地集团剔除预收款项后的资产负债率为67.89%,净负债率57.76%,现金短债比1.55。
  三道红线全绿,看起来还不错。
  图表来源|说财猫(特此感谢)
  融资方面,很多媒体都注意到,2022年以来,金地集团仅在2月份发行一笔17亿中票;
  以及旗下金地商置7月以上海九亭金地广场、北京搜狐网络大厦为底层资产,设立过一笔17亿元资产支持专项计划。
  此外再无融资。
  2022年上半年,金地集团筹资性现金流净额为净流出状态,净流出52.76亿元,再融资应该说还是有一定压力。
  图表来源|东方财富(特此感谢)
  近些月,市场传闻金地集团计划发行新的中期票据,不过目前没有看到实质性动作。
  2022年以来,监管方面曾努力推动信用债、增信、担保等方式为优质民营房企发债,不过,其他部分房企多有发债,就金地集团动作不大。
  原因是什么?
  确实如金地集团公告所言,钱不缺,银行授信有大把?
  媒体注意到,金地集团2023上半年有近110亿元公开债到期,一年内到期的短期债务约420亿元。
  还有358亿元的应付账款,主要为应付建筑工程款及土地价款,且账期在一年内。
  3、业绩、销售不算差,何以至此
  金地集团公告披露,2022年9月,实现签约面积110.7万平米,同比上升12.78%;实现签
  约金额227.0亿元,同比上升7.05%。
  2022年1-9月累计实现签约面积706.4万平米,同比下降33.51%;累计实现签约金额1630.8亿元,同比下降28.69%。
  虽说前9月销售面积、金额都还是下滑的,但是9月的表现明显向好,可以说比同行总体要好。
  同时,无论什么榜单,金地集团前9月的销售额都是稳居前10名,起码都是在8、9位左右。
  另外不得不说,金地集团的融资成本是真的低,4点的多,不到5个点,和央企有得一拼。
  问题来了,既然几乎什么都不错,为何会发生这样的事情?
  我们注意一个细节,这2天金地集团相关债券的暴跌,似乎交易量并不大,几万块、几十万元为主。
  以这样一个成交情况,就把一个大厂债券砸成了暴跌,是不是很有趣?
  到底是惊慌失措,还是有人故意?
  8月时,金地集团高层曾举行一场有关投资人电话交流会,回应当时"股债双杀",也提到"表外"内容。
  一些合作项目,是和房企还是和金融机构合作,是否存在明股实债?若涉表外债务,市场有一些忧虑?
  当时,金地集团高层在沟通会上强调,表外项目只做开发贷,不做信托融资,表外融资用途专一,抵押物充分,风险可控。
  但是少数股东权益大幅增长的情况,杠杆地产发现,似乎也是存在的。
  此外有媒体注意到,金地集团和很多房企一样,截至二季度末,存货也不低,超1800亿元,去化、减值的风险至少还是存在的。
  到底会怎样,得看大行情。
  对了,不久前的9月初,金地集团发布公告,大家人寿再度减持公司股票,持股比例已降至 5%以下。
  2021年开始,大家人寿就开始大幅减持,作为金地集团的老股东、曾经的二股东,从超20%的股份,到逐步减持到今天这个情况……
  是股东自己的战略考虑,是大家人寿对地产行业的前景判断不乐观,还是具体到对金地集团有担忧?杠杆地产不得而知。
  股债暴跌,这一年我们看太多,其中不乏优质企业,市场如同惊弓之鸟,这一次轮到金地集团——"招保万金"这样的企业居然也会,真是一个有趣的时代。
  本文未标注出处的财务图表,均源自金地集团有关公告,特此说明并致谢
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