提前还房贷是聪明还是糊涂？银行员工说出实情，别傻傻地送钱了

　　文：呦噫
　　我国20年间房价平均上涨500%以上，房价已经居高不下。因此，买房难已经成为一个很常见的现象，而房子作为一种必需品，又不得不买。对于许多购房者来说，想要买一套房所承担的压力之大可想而知。那么，我国目前的房价到底有多高？
　　截至今年6月，房价在2万元/平方米以上的县城数量达到8个，均价破万元的县达到117个，房价前十的县城中，过半县城房价同比上涨。在价格方面，2000年我国的平均房价约为2000元/平方米，但到2021年，我国的平均房价已达到10329元/平方米。而如今在国内一二线城市，几百万、几千万的房子也已经成为一种常态。
　　在当下房价居高不下的情况下，越来越多的家庭选择通过贷款购买自己的住房。据2022年最新数据统计，我国个人住房贷款总额已超过38万亿元，与去年同期相比涨幅超过了11%，这是一个令人觉得恐怖的数字。
　　还有相关数据显示，目前我国家庭平均总资产高达300万以上，但其中70%以上属于汽车、房产等固定资产，其中近80%的家庭在资产方面都背负有负债压力。由此可见，我国越来越多的人选择贷款买房，但对于贷款买房的人来说，在未来20年甚至更长时间内都要背负着还房贷的压力。
　　因此有不少购房者在贷款后，攒够钱想提前将贷款全部还清，也就是我们所说的提前还贷。那么选择提前还贷的人是聪明还是糊涂？针对这个问题，银行员工说出实情。
　　首先，我们要了解银行的房贷
　　银行按揭贷款有两种方式，即等额本息和等额本金。等额本息是指每个月偿还固定金额，是指先算出总本息和，然后在平均到每个月还款，利息采用复利计算法计算，未付利息也要算进去。
　　等额本金则是每月还的本金相同，但总金额不同。每月本金在减少，利息就在减少，每月还款额也会减少。也就是说，越到后面我们还的利息就会越少，前期的压力会大一点，但是后期的压力会更小。因此选择的还款方式不同，贷款人的还款金额也不一样。
　　其次，不同还款方式所承受的压力和还款总金额不同
　　如果我们按照同样的贷款金额来计算，等额本息和等额本金光利息就能差十几万。根据利率5.47%来计算，贷款200万的房子，同样是30年的还款期。等额本息还款总额为407.44万元，利息为207.44万元。已偿还10年，总金额达到124万，其中利息为100.7万。
　　而等额本金偿还总额为364.54万，总利息为164.54万。还款期为10年，总利息和本金共还157.98万，其中利息为91.3万。由此得出，等额本金剩余未还的利息仅为73.2万，而等额本息却高达106.68万。因此从利息的费用来看，明显是等额本息更适合提前还款，这样更能节省我们自身的钱。当然，这只是估算的大概费用，如果加上违约金等，可能还会有所不同。
　　如果大家所还款的年限较短，如贷款30年，才还款5年左右，就能提前还款。不管怎么估算，都会节省更多的利息费用。这样就可以提前还款，反而有助于钱财少支出。如果还款期限已超过1/3，则无需提前还款，因为利息和违约金的总和与每月按时还款差不多。
　　可以按能力还款进行还款
　　虽然等额本息每月还款的钱数是不变的，但随着还款年限的增加，每月还款中本金所占的份额逐渐减少，最终全是利息占据了大头，而等额本金则是与之相反。因此想要提前还款，一般是等额本息这种比较合适一些。
　　不过无论哪种还款方式，如果你想提前还房贷，尽量在需要还款的年限并不是太久之前，业内人士表示，如果你的等额本金还款已经还了1/2和1/3周期，尽量就不要提前还款，因为不划算。
　　当然，提前还款是＂聪明＂还是＂糊涂＂，还要看你自己的情况，不同情况下提前还贷的＂划算程度＂也不同。而且，每个人的经济状况也不同，毕竟提前越早还款剩下的利息多，但需要准备的资金也更多，不一定适合每个人。
　　总的来说，无论我们的贷款期限多长，使用的是等额本息，还是等额本金的方式还款，都是每个月要给银行支付房贷的。逾期一天，银行都会算高额利息，然后就是利滚利，直到把还款的金额填补上，才会按照正常的房贷扣除。
　　对于提前还房贷，每个人的看法都不同。有人认为房贷利息很高，虽然提前还款会出一部分违约金，但总体来说比利息少。这么一对比，看起来还是挺划算的。不过也有人看到，钱每年都在不断贬值，也就是通货膨胀很严重。如果此时所有的钱都还清了，就相当于给银行多送钱。反正金额不变，等到未来每月赚更多的钱，还贷款的压力只会越来越小。
　　因此，如果贷款超过50万，提前还款的金额不仅是偿还剩余的房贷，还有一笔违约金的费用。虽然银行允许提前还款，但违约金却不会少。而且已经还过的贷款部分，利息也不会少。因此，提前还款并没有太大的优势。