多地下调首套房商贷利率，破4有限制行业观察

　　近日，成都首套住房公积金贷款利率正式下调，最新的贷款利率已降至3.1％，这对购房者来说是实打实的利好。
　　不仅如此，全国多地也调整了首套房利率，在商贷利率、公积金利率以及卖房换房个税上，进一步宽松，而这也被人们称为＂国庆大礼包＂，不少业内人士都将这解读为＂一次信号强烈的救市＂。
　　最新，成都公积金贷款利率降至3.1％
　　9月30日晚，央行发布通知，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。这意味着，5年以上利率由原来的3.25%调整为3.1%。二套房贷款利率政策不变。
　　这是时隔7年，央行再度下调首套个人住房公积金贷款利率，上一次调整还要追溯到2015年10月。
　　目前，据成都住房公积金管理中心，个人住房公积金贷款利率已调整，首套房五年以下（含五年）的贷款利率为2.6%，5年以上为3.1%。二套房五年以下（含5年）为3.025%，5年以上3.575%。
　　执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。
　　按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，等额本息还款方式下，执行3.1%利率后，公积金贷款每月月供将减少82元，累计30年月供减少近3万元。
　　多地下调首套房利率，最低3.7%！成都会跟进吗？
　　公积金贷款迎来利好，那商贷如何？
　　为此，封面新闻记者从成都四大行及多个银行了解到，目前，成都首套房最低房贷利率仍以4.3%执行。如果首套房贷结清，想买二套房，也可按4.3%的利率执行，而据链家某房产经纪人透露，部分小银行，甚至可以做到4.1%。
　　而就在最近，广东省清远市发布新政，首套房商贷利率可低至3.7%！
　　据了解，这是自9月底人民银行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策实行以来，首个响应政策的城市。
　　此外，武汉、济宁近日也落地了＂下调房贷利率下限＂，首套住房贷款利率分别按3.9%、3.95%执行。
　　封面新闻记者注意到，本次＂定向降息＂有两大范畴：
　　首先，时间有限制，降息的窗口期从即日开始到2022年年底前结束；其次，利率与房价挂钩，只有在2022年6-8月份新建商品住宅销售价格房价连续下跌的城市才能适用此政策。
　　哪些城市符合近三个月房价连续下跌的要求呢？
　　6-8月的＂70个大中城市新建商品住宅销售价格指数＂，符合要求的城市有23个，分别为：
　　天津、武汉、贵阳、昆明、泸州、石家庄、大连、哈尔滨、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、大理。
　　同为新一线城市中的天津、武汉在列，省内泸州市也符合，但成都显然不符合。
　　所以目前来看，成都的首套房贷利率，应该是无法再突破4.1%了。
　　多项利好政策叠加，＂上车＂机会来了
　　除了公积金、商贷利率降低，日前还发布了1年内买房换房的退税优惠。
　　9月30日，财政部税务总局公告：支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
　　之前在成都，二手房＂满五唯一＂（住宅满五年，且是家庭唯一住房）免征个人所得税，不符合＂满五唯一＂的房子要交个税，以个税1%计算，大部分城市一套房可以节省税费在3-5万，而北上广等城市部分房源可能节省几十万以上。
　　由于当下市场惯例，二手房交易个税往往由买家承担，实行换购退个税新政后，有利于增加有个税的房源流动性。
　　基于目前多项利好，对于买房人来说，整体的大环境给予买房的空间很宽宥，是个＂上车＂的好机会！
　　封面新闻记者 韩钦清
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