2023年3月后中国楼市将有望企稳
蛙眼观经济,用独特的视角,分享经济生活中那些有趣的、值得关注的事!
这是我个人基于楼市现象背后的探讨,不是什么盖棺定论。
但是几乎所有的现象都指向一个结论:从现在到2023年3月,中国楼市一二手房在未来5个月,都会在一个下行赛道里穿行,各位做好准备。以下是我的一些观点,供大家探讨。
壹
后续楼市的演进,应该是二手房价格倒逼一手房,一手房促销再反噬二手房
由于房地产市场民营开发企业的持续暴雷,导致有购房需求的客户,在购房时在看一手房的同时,也会更关注意向区域内的二手住宅。并在购买决策的过程中将之进行比较。
在同等条件下,基于国人的购房心态和理念,当然是首选新房。但是当新房与二手房的价格差距达到一定的比例时,二手房自然就会成为购房客户的首选。
现今二手房成交不高,挂牌量却持续增高的时候,后面几乎可以预见到一件事:房源的议价空间开始放大。房源越来越多,成交一直起不来,总有人等不起,总有人着急变现。所以成交均价的下滑没意外。
全国10个重点城市二手房挂牌量激增
最终,二手房源的成交价格下调,就形成了对一手房源价格的倒逼。过程中,手握一手房源的开发商为了加速去化,回笼资金,会加大促销力度和引入渠道商,来拉动销售。一手房的价格调整又反过来会反噬二手房,让二手房更难卖了。预期变化下,这就形成了一个完美的负反馈过程,一手房与二手房价格交替向下。
贰
购房客户群体基本预期改变
这个预期包含对于房价上涨的预期,现在在路上随便找几个人问问未来房价会不会涨,没人会给你肯定的答案,这就是常态。
还有更为重要的是对于个人和家庭的收入预期改变。
房地产信心和预期下滑
不知道各位意识到没有,2022年不论是客户还是自媒体,对于解读楼市政策基本已经无感了。这背后意味着,关于扶持楼市的政策,其实该出的已经出了,部分城市首套房的商业按揭贷款利率优惠到4%以下,但是市场对政策的反应并没有那么明显。
这说明中国楼市的绝大部分需求,并没有被抑制。因为政策原因而没有释放的购买力也十分有限。换句话说,其实本质上就是购房客户的购买力不足。
"前两天网络上有个段子,说银行的朋友,他们最近的日子很难压力很大。
存款任务完成了150%,但是贷款任务只完成了50%。银行工作人员想不明白,为什么利率只有3%却没有企业和个人愿意贷款。"
大家的收入和收入预期都开始下滑。所以,不想让长达二三十年的房贷成为购房者个人和家庭的负担和压力。不背负房贷或者暂时不买房也是非常理性的选择。
这种心理意识的改变不是一蹴而就的,但是现在形成了就不会很快改变。
叁
为什么是2023年3月后?
三方面关键因素影响:疫情因素、宏观政策、商品房市场供应量
疫情 国庆后在全国范围内扩散,马上就要到来的冬季,又是传染病高发的季节。考虑到疫情感染,各城市短时间的疫情管控措施,对于商业活动还是会有一定的抑制作用。
除了同属东亚地区的日本和韩国外,香港地区和台湾省,已经放松了疫情的管控措施,应该对我们有非常大的借鉴意义。明年开春3月份后,有望迎来疫情管控措施的调整节点。
宏观政策 ,2023年3月两会后新的国务院领导班子,也会对中国经济未来五年的发展做出新的规划和部署。中国的发展是以人民为中心的,要满足人民对美好生活的需求,离不开经济基础指标的齐头并进。
近四十多年来,经济发展和建设长期是中国的强项。房地产作为实体经济的重要组成部分,作为国人超过70%的资产蓄水池,其带动作用之大之强,是毋庸置疑的。
商品房市场供应量 ,预估在2023年,在全国大部分城市也将出现30%以上的下滑。原因也很简单,2022年,随着绝大多数民营地产企业的暴雷,全国土地出让面积同比2021年出现40%以上的下滑。与此同时,更有相当一部分的成交土地在地方政府的平台公司手中,这些土地短期内都不会形成一手房市场的供应。随着供应量的下降也将使市场上的供求关系更趋合理。
肆
几条建议:
1、对于开发商,鉴于行业的深刻变化,结合各自企业经营的财务指标状况,合理把握出货时间和节奏非常关键。
中国的房地产市场未来一定是会比现在好的,但能不能等到,这是一个问题。等到了还有没有上桌的机会,也是个问题。
2、对于中介公司,虽然挂盘的二手房源很多,面对一手房的竞争和反噬,如何在众多房源中选择,如何达成最终的成交,依然是巨大的挑战。
3、对于购房者,个人一定要注意自己的现金流,现在已经过了高杠杆买房投资的时代。当还有一大波人想尽一切办法借钱给你的时候,一定要记住抵御过渡杠杆,保全自己远胜过保全房子。
4、各位地产同行,中介的兄弟姐妹们,多多保重身体,毕竟现在央企地产公司周末都停休了。
其它的不说了,我要跟地产圈的兄弟姐妹们,去商量将来干点啥了,再见!
#房地产#投资# #买房# #财经#
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