棚改拆迁要全面重启了?这2类老房子才能继续拆
#头条创作挑战赛#
还记得5年前吗?
楼市的状况和现在差不多——购买力不足、需求减弱、库存严重积压、大环境低迷等一系列问题导致房子卖不掉,大家都不买房了,开发商的资金链就开始出问题,导致2015年不少开发商濒临破产。
据说,曾经的"中国房企100强"——华光地产,就是在15年8月在常州市天宁区人民法院公告中,被正式宣布破产清算。
紧接着,常州泰和置业、常州华光房地产开发公司两家地产商,也先后被法院公告进入破产清算。
……
楼卖不出、房企破产,房子又与财收密切挂钩,这种现象之下,地方和银行也犹如热锅上的蚂蚁,急得团团转。
结果这一年,"伟大的发明"——棚改出来了,房地产的"消化"问题迎刃而解。
看看当年的价格数据:
15年,中科院预计全国商品房均价是6400元/ ,可是涨到21年的高点时,均价就达到了10658元/ 。
有些城市,仅16年,涨幅就超过了40%,比如南京、合肥,厦门等地
当然靠着这个"发明",15年到18年这四年间,本就实力不错的一二线更是涨幅惊人。
而三四线呢?虽然没有大城市的涨幅70-80%,甚至翻倍,但也实现了逆势补涨。
很这四年里,很多小县城的房价都从15年前的三四千/ ,涨到了六七千/ ,一些大品牌商的房子甚至涨到近万元一平。
当然了,棚改拆迁除了"复苏"了经济、推动了房价,而且还让一大群人靠着拆迁实现了一夜暴富。
过去,靠着房子拆迁获得上千万补偿款的人比比皆是,深圳、广州更有不少村因此而出名。
比如:深圳最"壕"拆迁村,诞生2143位亿万富豪
广州第一土豪村——猎德村,居民曾经都在种田,如今变成亿万富翁
还有北京的望京村、上海的蟠龙村…
可见,拆迁的"造富效应",不可小觑
棚改拆迁为何"功效"如此之大?
方面,棚改拆迁以后,不仅解决了楼市的"消化不良",快速去了库存,还拉动各个地方房价上涨,带动靠一方土地养育孩子的农民一夜暴富、瞬间成了亿万富翁。
能实现这么大"功效",主要有几点原因:
其一,"动静"够大、涉及面够广
据说当年棚改,很多地方除了执行上面的"棚改1.0",还将一些不符合拆迁标准的房子为纳入其中。
这里面除了有审批权限下放的原因,还有一个很重要的原因就是在升级版"棚改2.0"之下,原来拆迁发房子,后面很多都改成不发房、但给予现金补偿。
这个补偿款从哪来?
棚改专项贷款
说的通俗一点,就是一笔利息超低的长期贷款
据说当时,很多地方为了多贷款,就盲目申报了不少棚改拆迁项目。
补偿改版"从补房到补钱"以后,靠着拆迁摇身一变的百万、千万、亿万富翁就越来越多了。
钱多了、放银行利息又不高,于是就催生了靠房保值增值,购买力、需求上来了,棚改拆迁就间接推动了房价的上涨,开发商也在短短两年时间,成功消化了库存,地方的财收也猛增了一把…
后来,从19开始,上面"大老板"就不再继续大面积棚改、大面积拆迁了,对于那些老房、旧房,后年的模式就比较"温和"了——"原地改造"。
全面棚改会"重演"吗
如今,大家都看到了,似乎现在的状况有点"昨日重现"的意味:
购买力下降、销量销售面积腰斩且不断找底、库存积压、财收严重缩水、开发商生存压力加大……
很显然,现状比当年有过之无不及,此话怎讲?
当年再困难,咱们也没见哪个地方为了收入大搞拍卖啊?历史也从未像今年这般,为了托房,二三四线连出"奇招"。
什么补贴、降首付、连降利息、鼓励购买、配售…甚至还有大蒜抵首付……
门槛一降再降,可无奈,连出奇招,楼市就是没有复苏过来。销量销售面积还在找底,绝大多数地方均价还在下探,百城房价还处于"降温通道"中。
咋整?
看到这种现状,很多人又想起了15年,觉得可能只有重启棚改拆迁,可能才能助推楼市复苏。
那么,棚改拆迁真的会重启吗?
首先得理清棚改针对的对象
其实,棚改针对的对象,不是大家认为的,居住了20年、30年的老旧小区。而是那些年份比较久远、比较集中成片的危旧住房、破房烂院,包括那些在生产生活中,确实有明显存在公共安全隐患的旧村旧城。
以前,咱们搞棚改确实有需求,毕竟搞这个之前咱们确实有很多隐患较大的老旧房子。
可是现在呢,经过那一轮大规模拆改以后,现在能纳入到拆改范围的,已经所剩无几了。
看到这可能有人要问,为什么那些已经住了30-40年的老旧小区,不可以拆改?
几个原因吧
一来也是因为不符合拆改标准,避免造成资源浪费
二来也是出租拆改难度考虑,毕竟这样的老旧小区基本都位于人口密度较大的老城区,周边的配套都基本完善,拆改增难度系数比较大。
再者,拆改对资金链的要求。以前拆改,开发商都是借贷,虽利息不高,但房企资金链还比较稳;可现在呢?大多数开发商资金流动性较差,而且不少债务问题还比较头大,这种情况谁还愿意再举债?谁还能举债?
再者,历史可见,拆改的结果必然是房价大幅上升,这与咱们目前的逻辑——"房住不炒、稳房价"严重不符。
所以,各方面原因,如今的棚改拆迁,应该是不会全面重启的。
不过,局部的拆改还是有可能的。
2类老房子继续拆建
比方说现在就有规定针对2类老房子继续拆建。
第一类就是:经过机构检测、评定为d级或c级的危房
说白了,cd级危房,指的就是那些不适合住、会对人身安全构成威胁的房子。这类房子要拆除。
当然了,拆除也会有补偿,补偿的标准各个地方不同,但总的来说分两类补偿方式:
1)按不同的危房标准给予不同的现金补偿
2)补偿同等面积的安置房
第二类就是:按城市规划需要拆除的老旧房子,比如说医院、地铁、学校、居民房等
这个补偿方式,就是直接给你改善一个居住环境。
大面积棚改拆迁已经成为历史,楼市状况"昨日重现",靠拆改提振,可能性已经不大了。如今唯一能还变、稳定它的,可能只有不断改善营商环境、提高实体、增进收入、提高大家的荷包与信心,鼓励出生……
你说呢?
既然看到这,就顺便点个赞吧
end
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