为何房价不能大幅下跌?专家直言居民75的财富都在房产上
近日,仇保兴在2022年城市高质量发展智库论坛上表示:高空置率下房价没有过快下跌的原因在于我国居民75%的财富都集中在房产上,如果房价出现大幅下跌的话,将会出现很多"负翁"。
从这句话我们可以得知两个观点:其一,在住房高空置率的背景下,房价回调是楼市发展的大趋势;其二,目前房价还不能出现大跌,其原因在于我国居民75%的财富都集中在房产上面,房价下跌就意味着很多家庭的财富缩水。
首先谈下房价的大体走势,未来房价出现回调是必然的发展趋势,当然这是多方面原因造成的。
专家提及了房价会回调的其中一个原因,就是目前我国的住房空置率偏高。相关数据显示:2017年我国城镇地区的住房空置率已经高达21.4%,空置房的数量达到6500万套。并且有专家给出预测:近些年来我国的住房空置率相比2017年还会逐渐攀升,空置房的数量有可能会接近1亿。
住房空置率高和炒房客有很大关系,炒房客不同于刚需购房者,他们买房不是为了自住,而是把房子当作一种投资的工具,房子在他们手中也基本处于空置状态。在房价大涨的时代,炒房客持有房产就等同于持有财富,随着房价上涨,名下的房子也在不断增值,因此过去的投资客还是非常愿意持有房产的。不过随着楼市环境的改变,持有房产不仅很难实现盈利,还要承担各方面的成本,因此越来越多炒房客不愿意持有房产。未来会有越来越多炒房客抛售手中的空置房产,一旦大量的空置房出现在二手房市场,二手房市场不仅会面临房价回调,同时还会面临住房有价无市,二手房市场同样会影响到新房市场,当二手房价格出现回调的时候,新房价格同样会出现回调。
未来是刚需的时代,因此房价要符合刚需的购买力,这是房价会出现回调的第二个原因。在房地产行业繁荣发展的时代,房子不仅具有居住属性,同时还有很强的投资价值,因此购房群体不仅有刚需购房者,还有很多投资客。因此即使房价攀升到刚需购房者难以承受的高度的时候,依然有很多投资客买得起房子,决定房价的始终是购房群体,只要投资客买得起房子,同时认为投资房产可以赚钱,那么房价就可以攀升到刚需购房者不能承受的高度。
不过最近几年随着房地产行业回归理性,住房的投资属性在逐渐减弱,投资客基本上已经没有生存空间,目前大量投资客正逐步退出楼市,楼市也将逐渐变成刚需的楼市。在这样的环境下,房价也会逐渐迎合刚需购房者的购买力,如果房价过高,刚需购房者都买不起房子的话,房子到底卖给谁呢?因此随着刚需时代的到来,房价出现回调,满足刚需的购买力是必然的发展趋势。正如一位专家说的那样:只有房价回调27%以上,普通刚需购房者才能真正买得起房子。
除了以上2个原因之外,部分城市经济发展滞缓,人口出现外流也会导致房价出现回调;另外部分城市也出现了住房过剩的现象,这同样不利于房地产行业的发展;政策调控层面,随着楼市调控的政策体系逐步完善,对于稳定房价也起到关键的作用。
尽管按照目前的楼市环境来看,房价回调是必然的发展趋势,但是房价会在短期内出现大幅下跌吗?笔者认为房价也不会在短期内出现大幅下跌,正如专家仇保兴说的那样:我国居民75%的财富都集中在房产上,如果房价在短期内出现大幅下跌的话,居民的财富会大幅缩水。
买过房子的家庭都明白房子对于家庭意味着什么:首先买房子的首付就掏空了整个家庭的积蓄,甚至有些家庭连上一代人的积蓄都掏空了;当然首付只是买房的开始,购房家庭还需要承受30年的房贷压力,这基本上伴随了大多数人的工作生涯。对于很多家庭而言,家庭的绝大多数资产都集中在房产上面,如果除去房子的话可能只剩下负债。
客观来说,不管是想要减轻购房者的买房压力,还是为房地产行业的长期发展考虑,房价回调是必然的选择,但是房价不可以在短期内出现大幅回调,因为这对于买过房子的人来说是非常残忍的。
试想一下,一个家庭掏空了家庭50万的积蓄凑够了一套房子的首付,同时背负了100万的房贷,考虑到房贷利息30年要还200万以上,每个月承担6千左右的房贷。当时就在这个家庭买房没多久,房价回调了将近一半,原本150万的房子缩水到75万,但是购房家庭还背负着100万的债务,承担的债务比房子本身的价值还要高,这对于买房的家庭来说是难以接受的。
并且我国目前的住房拥有率非常高,相关数据显示,我国城镇家庭的住房拥有率已经高达96%,这份数据表明绝大多数家庭都已经拥有住房。在这样的背景下,房产价值的缩水会导致我国大多数家庭资产的缩水。
目前楼市发展比较首要的就是先稳住房价,这也是为什么一直强调"房住不炒"的原因,只有住房真正回归居住属性,房地产行业才能真正回归理性,房地产市场才能真正稳定下来。当然我们不仅要稳住房地产市场,也要稳住老百姓的财富,也就是房子的价值,这也是为什么说稳房价非常重要。
在笔者看来,未来房价回调是大势所趋,尤其是那些房价虚高的城市,还有那些人口流出、经济发展滞后的城市。不过房价回调是一个长期的过程,短期内房价既不能出现大涨,同样也不能出现大跌,这样才能真正稳住居民集中在房产上的财富。
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