多地出台商转公政策，专家称可减轻还贷压力

　　央广网北京9月28日消息（记者门庭婷）近日，洛阳市住房公积金管理中心发布了《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）。《意见稿》提出，商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商转公贷款。
　　又一个城市加入商转公政策的行列，业内专家普遍认为，商转公操作是近期各地降低房贷压力的一种重要渠道，或明显减弱购房者的还贷负担，短期内也将有更多城市跟进。
　　多地推行商转公政策，或将减弱购房者还贷负担
　　据中指研究院不完全统计，2022年以来，已有近20城推行商转公政策，由于公积金贷款利率低于商贷利率（首套公积金贷款利率为3。25，而当前商贷首套利率最低4。1，今年以来5年期以上LPR下调了35个基点），商转公有利于减轻购房者还贷压力。
　　8月23日，长春市发布《长春市商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》。长春政策规定，商转公有两种办理的方式，分别对应了自筹资金先结清商业银行贷款、未结清商业银行贷款两种方式。此外，政策也明确办理此类业务的购房者需要满足的相关条件，尤其是涉及到第一次使用公积金、唯一住房、商贷已偿还3年。对于该政策，严跃进表示，长春商转公政策更多是倾向于首次购房或首次使用公积金的刚需群体。
　　随后，又有多个城市相继出台商转公政策。9月14日，普洱市住房公积金管理中心发布《关于开办商业银行住房贷款转公积金贷款业务的通知》，提出将在市内实行个人商业性住房贷款转住房公积金的业务；9月21日，洛阳市和防城港市住房公积金管理中心分别围绕商转公的管理办法发布征求意见稿；9月24日，汉中发布官宣汉中市已于当月5日重启商转公业务，有效期2年。
　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示，过去几年购房贷款利率相对较高，部分城市首套房贷利率高于5，商转公之后，房贷利率明显下调。
　　执行层面限制条件多，多地仍处于征求意见阶段
　　商转公政策并非新鲜政策，过去几年各地也有类似操作，严跃进称：商转公政策在购房者中的关注度不高，所以需要积极推广和宣传。同时，该政策具有阶段性，和公积金是否充裕有关。购房者要密切关注公积金的资金状况。尤其是从洛阳此类操作看，每个月的此类业务是有名额和额度的，所以若是要申请，还是要趁早。主动申请此类公积金，对于降低月供成本等有积极的作用。
　　与此同时，商转公在执行层面还是有许多条件限制。就洛阳市新发布《意见稿》来看，申请商转公还要满足以下条件：一是主体是该市符合公积金贷款条件的职工（借款人或配偶），其商贷尚未还清且已经拿到房产证，房屋未进行其他抵押事项；二是借款人要自筹资金还清全部商贷；三是业务开展需要视市公积金额度而定，即个贷率连续三个月低于85（含）时可开展，连续三个月高于95（含）时暂停；四是贷款额度按照该市现行计算方式计算且不得超出商贷剩余本金，商贷已还款期限与商转公贷款期限之和不得超过30年（二手房20年）。
　　此外，综合各地商转公政策可以发现，商转公仅限于纯商业贷款转公积金贷款，之前办理组合贷（商业公积金）的购房者无法办理商转公业务。
　　陈文静也表示，商转公政策受到多方限制。首先需取得房产证后方可办理，对于近两年在房贷利率较高时购房的居民，或未满足办理条件；其次，受当地公积金资金运转情况所限，如洛阳规定，在公积金贷款个贷率连续三个月低于85时可开展商转公，连续三个月高于95时暂停；另外，部分城市需提前还清商业贷款，对还款人短期资金带来一定压力。整体来看，短期商转公惠及的人群或有限，对提振市场需求的直接效果亦有限。
　　从落地情况来看，目前各地商转公政策主要处于征求意见阶段。陈文静称：未来，预计各地因城施策力度将继续加大，从优化限购、优化认房认贷等方面进行跟进，优化郊区限购政策、缩小限购区域等政策均有预期，另外，二手房带押过户有利于畅通二手房交易链条，短期或将有更多城市跟进调整，更好地对刚性及改善性住房需求进行支持，带动房地产市场情绪修复。