2022年上半年房地产市场形势及展望

　　房地产行业涉及面广、产业链长、带动力强，对稳住经济大盘至关重要。2022年年初以来，受新冠肺炎疫情反复冲击、市场预期转弱、需求结构转变等长短期因素的综合影响，我国房地产市场面临较大的下行压力，房屋销售明显降温，房企投资意愿低迷，融资环境依旧偏紧。未来一段时期，随着国家和地方支持政策的相继落地，房地产市场将逐步趋稳，但市场潜在风险仍不容忽视，须进一步采取措施推动房地产市场健康稳定发展。
　　房地产市场总体呈现
　　＂销售降、投资弱、融资难＂特征
　　房地产销售＂萎靡不振＂。房地产销售是维持房地产企业资金链循环畅通的生命线。稳定房地产销售，对维持房企正常运转、稳定房地产市场至关重要。2022年上半年，受疫情冲击、需求不足等诸多不利因素影响，房地产销售市场面临很大压力，主要表现在：
　　一是新房销售市场明显降温。2022年5月，全国商品房销售面积累计同比下降23.6%，创2020年4月以来的新低。其中，商品住宅销售面积累计同比下降28.1%，同样为近两年以来的新低。新房销售面积的持续下降同时带动销售额的明显下滑。2022年5月，全国商品房销售额累计同比下降31.5%，其中商品住宅销售额更是下跌34.5%，接近2020年2月疫情期间的跌幅。
　　二是期房销售和现房销售显著分化。2022年年初以来，期房销售市场和现房销售市场均呈现走弱态势，5月全国商品房期房销售面积和现房销售面积累计同比增速分别较2月下降14.1个百分点和9.8个百分点。但是与现房销售仍处增长阶段相比，期房销售不仅明显下滑且降幅持续扩大。5月全国商品房期房销售面积累计同比增速为-28.2%，远低于商品房现房销售面积13.2%的增速。三是商品房待售库存持续高企。新房销售不畅直接导致商品房待售库存持续走高。2022年5月，全国商品房待售面积累计同比增长8.6%，较2021年同期上升10个百分点，连续四个月高于8%，处于2017年以来的高点。其中，5月全国商品住宅待售面积累计同比增速更是高达15%，较2021年同期上升19.3个百分点，为2016年以来的新高（见图1）。
　　数据来源：Wind。
　　图1 2012 2022年全国商品房销售面积和待售面积累计同比变化
　　房地产投资＂低位下探＂。房地产投资是投资需求的重要支柱，直接关系到宏观经济大盘的稳定。目前，受短期因素和长期因素的叠加冲击，房地产投资出现明显的低迷状态，主要体现在：一是房地产投资再现负增长。2022年1 5月，全国房地产开发投资完成额同比增速为-4%，自2020年6月以来再度陷入负增长，且较2021年同期下跌22.3个百分点。其中，住宅开发投资完成额同比增速为-3%，较2021年同期下跌23.7个百分点。
　　二是房地产企业投资意愿低迷。房地产市场整体低迷引发链式降温，导致房地产企业投资意愿明显下滑，＂冷淡＂＂观望＂情绪较浓。截至2022年5月，本年购置土地面积累计同比下降45.7%，为2012年以来的低点，且已经连续12个月呈负增长。
　　三是房地产项目缓建现象突出。受需求疲软、资金链紧绷、供应链不畅等因素影响，房地产企业普遍出现新开工不足、在建项目延缓等现象。2022年5月，全国房屋新开工面积累计同比下跌30.6%，连续10个月负增长且降幅持续扩大；全国房屋竣工面积累计同比下降15.3%，连续四个月处于负增长态势。项目建设周期的延缓直接导致建筑和安装工程投资（以下简称＂建安投资＂）的显著下滑。2022年1 5月，建筑工程、安装工程投资完成额的同比增速均为负，特别是安装工程投资完成额同比下降了9.7%（见图2）。
　　数据来源：Wind。
　　图2 2012 2022年房地产开发投资和土地购置面积累计同比变化
　　房地产融资＂不见起色＂。房地产融资不仅是维系房地产企业生存的关键，也是全社会融资体系的重要组成部分，对金融市场稳定具有重要作用。当前，受前期收缩性调控政策等因素的影响，房地产行业普遍面临融资紧绷态势，主要体现在：
　　一是房地产开发到位资金显著下滑。在前期调控政策、市场形势扭转、内源融资不足的三重冲击下，房地产企业融资渠道持续全面收紧。2022年5月，房地产开发资金来源累计同比增速为-25.8%，连续四个月处于负增长且降幅超过2020年2月的最低值，为近十年来新低。
　　二是国内贷款额度明显收缩。虽然近期出台了一些房企纾困政策，但是房地产企业融资难现象尚未明显好转。2022年5月，房地产企业的国内贷款累计同比下降26%，连续11个月负增长且为近十年来最大降幅。
　　三是内源融资规模转向下滑。随着房地产行业利润率的持续走低和销售回款速度减缓，房地产企业的自筹资金能力也在下降。2022年5月，房地产企业自筹资金累计同比增速为-7.2%，低于2021年同期20个百分点，为近两年以来的新低。四是其他融资渠道大幅萎缩。房地产销售市场不景气也在很大程度上压缩了房地产企业的其他融资渠道。2022年5月，房地产企业的定金及预收款累计同比下降39.7%，个人按揭贷款累计同比下降27%，各项应付款累计同比下降3.1%，均为近十年来最低点，并且降幅显著大于2020年2月（见图3）。
　　数据来源：Wind。
　　图3 2012 2022年房地产开发资金来源累计同比增速
　　房地产市场面临供求易势、
　　疫情冲击、预期转弱三重压力
　　本轮房地产市场下行压力不仅是前期收缩性调控政策的结果，也是结构因素、疫情因素和预期因素综合作用的结果。
　　供给饱和、需求见顶两大因素重塑房地产市场基本格局。供不应求是我国房地产市场过去持续保持高景气度的根本原因。近年来，我国房地产市场的这一基本面正在发生质的变化，主要体现在：一方面，住房供给逐步饱和。目前，我国房地产供求关系已经发生明显变化，逐步趋于平衡，一些城市甚至出现过剩现象。根据《2021年中国住房存量测算报告》，2020年我国城镇住房套户比已经达到1.09，其中，三四线城市的城镇住房套户比更是高达1.12，一线城市和二线城市的城镇住房套户比也达到0.97和1.08，反映出我国住房市场整体已经进入供求平衡阶段。另一方面，住房需求见顶回落。置业需求见顶回落是本轮房地产市场剧烈调整的另一个深层次原因。
　　近年来，我国人口结构发生急速变化，年轻人口绝对数量开始快速下降。2014 2019年，我国20 35岁人口数量下跌8.3%，导致置业人群数量出现明显萎缩，进而对居民购房需求造成较大冲击。2014 2015年的货币宽松政策和2016 2017年的棚户区改造更是进一步透支了居民购房需求，大幅提升了居民部门杠杆率。国际清算银行（BIS）数据显示，2021年第三季度，我国家庭部门偿债比例（家庭部门还本付息额/可支配收入）已经达到15.6%，高于美、英、德、法、日等主要发达国家。过高的杠杆无疑对激发当前居民购房需求造成很大阻碍。
　　疫情冲击导致住房消费和建筑施工＂双受限＂。疫情对房地产市场的冲击是双向的，不仅体现在需求端，还影响到供给端。一方面，消费场景受限影响房地产销售。2022年年初以来，全国疫情多点散发，特别是长三角、粤港澳、京津冀等重点地区的疫情反复发作，对房地产市场的正常运行造成较大干扰，房企促销活动暂停，房地产中介机构关门，购房者无法实地看房、签约，由此导致楼盘交易停滞、供需循环放缓，房屋销售面积出现较大幅度下滑。
　　以15家上市房企为例，40%的房企5月销售面积同比下降超过50%，其中主要布局于长三角地区的正荣地产5月销售面积同比降幅更是达到83.75%。另一方面，建筑施工受限制约房地产投资。由于奥密克戎病毒传播力强、防控难度大，在疫情严重地区，许多开发商采取暂时停工或延迟复工措施，短期内对房地产供给端造成明显冲击。据测算，1 5月，全国房屋净停工面积达到9.4亿平方米，较2021年同期上升34.5%。另据国家统计局统计，1 5月，全国房地产开发投资同比下降4%，其中5月全国房地产开发投资同比下跌7.8%。
　　预期转弱引致居民购房意愿、房企投资意愿、市场融资环境＂三不佳＂。预期对房地产市场健康运行具有极其重要的作用。稳定房地产市场，关键在于稳预期。当前，我国房地产市场面临预期转弱的风险，主要体现在：
　　一是居民预期转弱导致购房意愿下降。目前，受房企高周转模式难以为继、房价走势持续不振、经济形势不景气等因素的综合影响，居民购房普遍面临＂交房预期不确定、房价预期不确定、收入预期不确定＂等三大难题，导致许多刚性需求或改善性需求难以得到有效释放。中国人民银行城镇储户问卷调查结果显示，2022年一季度，预计未来三个月增加购房支出的比例仅为17.9%，低于2020年一季度的19.2%，为2018年以来最低。
　　二是房企预期转弱导致投资意愿不强。房地产市场持续不振也对房企的投资行为造成很大影响，许多房企纷纷减投资、促销售、保现金。2022年5月，全国土地成交价款累计同比下降28.1%，购置土地面积累计同比更是下降45.7%。
　　三是市场预期转弱导致融资环境不佳。受大型房企持续＂爆雷＂的影响，银行业金融机构和资本市场对民营房企的信心已经开始动摇。以资本市场为例，2021年8月以来，民营房地产企业的新发债券规模显著下滑，特别是2022年年初以来，民营地产债发行额几乎为零。截至2022年5月，民企地产债的净融资额连续20个月为负，反映出投资者的低迷情绪已经对民营房企的融资环境造成很大危害。
　　未来房地产市场将逐步趋稳但风险犹存
　　调控政策适时调整有助于稳定房地产市场
　　目前，无论是全国层面还是地方层面都在陆续放松房地产调控政策，对于推动房地产市场稳定发展具有重要作用。从全国层面看，房地产调控政策呈现边际放松态势。2022年3月，政府工作报告提出要在坚持＂房住不炒＂定位的前提下，支持居民de 合理住房需求。随后，中国人民银行、银保监会提出保障购房者按揭贷款需求，满足房地产企业合理融资需求，中国人民银行更是多次下调房贷利率。4月底，中央政治局会议进一步提出支持各地根据实际完善房地产政策，支持刚性住房需求和改善性住房需求。中央政策层面的＂暖风＂对稳定市场预期起到了明显的信号作用，为各地进一步放松房地产调控提供了正确的指引。
　　从地方层面看，各地根据实际情况着手稳定房地产市场。在需求端，多地纷纷采取放宽限购限售政策、降低个人住房贷款首付比例等措施。比如，南京放松非户籍居民购房的最低社保年限要求，苏州放松限购最低要求并取消二手房限售年限要求，杭州下调二手房购房门槛，大连规定限购区域购房不受已有套数限制，长春、自贡实施＂认贷不认房＂，郑州取消＂认贷又认房＂要求，德州、宿迁下调首付比例至20%，广西、天津、南京上调公积金贷款额度。在供给端，多地采取调整竞拍规则、完善预售资金监管、下调保证金比例、放松缴款期限等措施来促进房地产投资。
　　比如，济南将地价款缴付时长从三个月延长至六个月，武汉、中山将土地出让保证金比例下调至20%，东莞取消无偿配建安居房要求和新房销售限价要求，杭州实行＂次高价者得规则＂。随着国家和地方政策措施的持续加码、政策效力的逐步释放，房地产市场持续下滑的势头将得到有效遏制，房地产市场将逐步企稳。
　　房地产市场潜在风险仍然不可忽视
　　房地产投资存在进一步下滑风险。未来一段时期，房地产企业的重心仍将主要集中在保销售、去库存方面，很难有效增加投资。从土地投资看，房地产销售是房地产企业土地投资的领先指标，2021年以来，全国商品房销售面积累计同比增速持续下滑，2022年前五个月更是下降23.6%，预示着未来半年内房地产企业的土地投资仍将维持冷淡状态，难以很快回暖。从建安投资看，新开工面积和竣工面积是房地产企业建筑安装投资的先行指标，2022年前五个月，房屋新开工面积和竣工面积分别同比下降30.6%和15.3%，这必然会直接冲击未来半年的建安投资。
　　疫情发展存在不确定性风险。未来一段时期，全球新冠肺炎疫情仍将持续蔓延，新冠病毒存在很大的变异可能性，一旦更具传播性和毒性的新冠病毒变种轮番袭击我国，必将增加整体防控难度，对整个经济的冲击也将更大，特别是将对居民收入和购房意愿造成很大的负面影响。房地产销售是稳定当前房地产市场的关键，如果居民购房需求持续低迷，必将使得整个房地产市场陷入＂销售低迷—资金吃紧—投资萎缩＂的负循环。
　　房企债务违约风险。2022年是许多房地产企业境外债的还债高峰期。大量境外债到期可能成为房地产市场的一个潜在风险点。Wind数据显示，2022年房地产境外债到期偿还量为3779亿元，较2021年上涨9.5%。其中，第二季度至第四季度的到期偿还量分别为944亿元、897亿元和762亿元。在高周转模式难以为继的背景下，房企债务违约的风险正在上升，一旦房企债务违约，必将对上下游供应链企业和金融市场造成不小的冲击。
　　多措并举促进房地产市场健康稳定发展
　　针对当前房地产市场形势，应坚持＂房住不炒＂定位，按照分类、分城、分企施策的原则，稳预期、扩需求、促投资、宽融资，有力推动房地产市场健康稳定发展。
　　稳预期。一是做好疫情防控。在坚持＂动态清零＂总方针的前提下，落实、落细＂四早＂要求，开展常态化定期核酸检测，利用＂场所码＂＂数字哨兵＂等数字手段，提高防疫精确性。高效统筹经济发展和疫情防控，抓紧推进疫情严重地区复工复产复商复市。二是加强预期引导。坚持＂房住不炒＂定位，做好房地产市场预期管理，确保政策连续性和稳定性。加快修复市场信心，适时扩容民营房企信用保护工具发行范围。加大融资监管政策的边际放松力度，纠偏前期层层加码的融资监管政策。三是从严防控风险。结合实际完善房地产市场动态风险监测体系，及时调配金融资源，消除房地产金融风险苗头，确保房地产市场安全运行。从严监管高风险房企，防止出现＂项目烂尾＂现象，最大限度维护购房者合法权益。因企施策，分类管控，加大对优质房企的纾困力度。
　　扩需求。一是放松限购门槛。顺应人口向城市群、都市圈、中心城市集聚的客观规律，适当降低人口持续流入城市的限购门槛。改变部分城市＂认房又认贷＂＂社保年限要求过高＂等偏紧的调控政策，充分释放居民的合理购房需求。适当放宽二手房和新房的限售政策。
　　二是加强信贷支持。根据各地实际适度下调首套住房、改善型住房的首付比，激发刚需购房人群和改善型购房人群的潜在需求。适度松绑二手房贷款限价政策，助力缓解居民贷款额度受限难题。加大保障性租赁住房的金融支持力度，重点解决青新市民的住房贵、住房难问题。
　　三是降低还款压力。加快贷款审批流程，适度下调首套房和改善性住房的房贷利率。提高公积金贷款额度，允许提取未计入贷款额度的公积金余额用于首付款。适当延长公积金贷款的还款时限，保障受疫情影响未能按时缴存住房公积金的企事业职工的贷款权益。
　　促投资。一是加大保障房建设。加大保障房投资建设力度，加大国有建设用地供应力度，充分利用集体建设用地、产业园区配套用地、企事业单位自有闲置土地等开发保障性租赁住房。加大财税的金融支持力度，通过中央预算内投资、专项债券资金等多种方式支持保障性租赁住房建设。
　　二是优化土地供给。适度延长地价款的缴款期限，适当降低土地竞买保证金比例。根据各地实际适时调整＂竞配建＂＂竞自持＂＂限地价＂＂限房价＂等具体规则，增强房地产企业的拿地积极性。保障房地产企业的定价自主权，给予其一定的降价销售空间。因城施策完善土地供给方式，根据库存去化周期调整供地数量。
　　三是加快复工复产。全力支持房企在做好疫情防控的前提下尽快复工复产。积极协调解决复工复产过程中遇到的供应不畅、用工缺乏等问题，对不裁员、少裁员的房企返还一定数量的失业保险费。
　　宽融资。一是优化预售资金监管。分企施策，根据企业信用评级状况实行差异化管控。增加资金拨付节点，降低资金冻结比例，允许符合条件的房企使用银行保函替代预售监管资金。允许房企在一定区域内进行跨项目资金调剂，有效提高预售资金使用效率。
　　二是支持合理融资需求。根据房企信用状况，加大对优质房企的信贷支持力度，加快开发贷审批发放速度，有力改善房企融资环境。适度发展房企直接融资，在严控风险的前提下，稳妥有序开展股权融资、债券融资、资产证券化等。
　　三是及时化解债务风险。不盲目抽贷、压贷、断贷，允许部分受疫情影响较大的房企调整还款计划，开展贷款展期，缓解资金压力。延长＂三道红线＂和贷款集中度管理要求的达标期限，对＂三道红线＂要求尚未达标的房企，在相应指标不上升的前提下，允许继续为其提供贷款。鼓励金融机构针对房地产行业积极开展并购贷款业务，支持优质房企兼并重组。