14月房地产指标几乎全部负增长,最大跌幅达46,未来房价如何?
根据国家统计局5月16日发布的统计数据显示,在2022年1-4月份全国房地产开发和销售情况10项主要指标中, 仅有商品房待售面积同比增长8.4%,其他9项指标同比均有较大幅度下降, 很明显,1-4月全国房地产行业依旧处于持续低迷状态。
一、全国房地产开发投资情况
1-4月份,全国 房地产开发投资 额达到39154亿元, 同比下降2.7%,其中,住宅投资29527亿元,同比下降2.1%, 住宅投资下滑在意料之中;但是办公楼开发投资为1554亿元,同比下降8.2%,商业营业用房开发投资额3259亿元,也同比下降5.3%, 可见商业用地投资开发也在减少。
房屋施工面积 为818588万平方米,同比去年不增不减,施工面积基本持平,其中,商业营业用房下降6.6%。而 房屋新开工面积 39739万平方米,下降幅度达到26.3%,其中,住宅、办公楼、商业营业用房跌幅都在20%左右。在房屋施工面积与新开工面积都没有增长的情况下, 房屋竣工面积 仅有20030万平方米,同比下滑11.9%也是意料之中,其中的住宅(同比增长-11.4%)、办公楼(-22.1%)、商业营业用房(-16%)均有不同幅度下跌。
1-4月, 全国房企 土地购置面积 仅1766万平方米 ,同比去年下跌46.5%,跌幅最大 !房地产开发商买地力度下降,那就意味着,政府的土地财政收入减少,银行对房企放贷金额减少,表现在1-4月 土地成交价款 仅有955亿元,同比去年下降20.6%!
房地产开发企业本年到位资金 48522亿元,同比下降23.6%,其中,国内贷款6837亿元,同比下降24.4%; 利用外资虽然同比增长率达到129.4%,但是外资金额仅有38亿元,可以说是杯水车薪;自筹资金16271亿元,同比下降5.2%; 定金及预收款15357亿元,同比下降37%; 个人按揭贷款8037亿元,同比下降25.1%。
二、全国房地产商品房销售面积与销售额情况
更值得关注的是,1-4月全国 商品房销售面积 为39768万平方米,下降幅度也达到了20.9%! 这其中,房屋住宅销售面积33722万平方米,下降幅度达到25.4%,也就是说住宅类商品房销售面积降幅达到四分之一,居民买房热情大幅度减退!与之相反的是,办公楼和商业营业用房的销售面积相对来说增长稳定,分别同比增长15.1%、12.4%。
商品房销售面积下降,意味着销售额也会同比下降,1-4月全国 商品房销售额 37789亿元,同比下降29.5%,其中,商品房住宅销售额33248亿元,同比下降32.2%, 办公楼销售额(1104亿元)同比下降5.2% , 商业营业用房销售额(2334亿元)同比增长1.0%。通过上述数据可以看到,除了房屋住宅大幅度下降, 商铺与办公楼用地及销售额情况也基本上处于饱和状态,侧面反映出很多个体户、中小微企业经营困难,甚至可能面临破产,无力支付店铺租金。
商品房待售面积 55735万平方米,同比增长8.4%, 是10项指标中唯一一个正增长的指标,实际上也是"负增长", 而其中的住 宅待售面积增长14.8%,增长幅度最大, 因为待售商品房面积出现增长,即商品房出现库存积压情况,由于房子无法出售,便出现上述的销售面积与销售额下降。
以上图表来源于国家统计局三、全国房地产市场未来走向
1.不断放宽限购条件,为什么不降房价?
5月份,全国各地针对房地产一系列救市政策层出不穷,力度之大,前所未有,比如各地取消部分限购条件、给予购房补贴等等。在5月15日,央行下调首套房贷款利率最低可至4.4%,这更说明全国住宅房地产确实出现低迷问题。
房地产业遭遇滑铁卢,对经济的冲击是非常之明显,因为其占到全国GDP的比重大约为6%~7%。这也是为什么国家宁可放宽购房条件、降低贷款利率,也不能大幅降价销售的原因之一,毕竟房地产刺激经济效果立竿见影。所以政策救市必不可少, "房住不炒、稳房价、稳预期"是当前经济调控基调。
2.全国未来房价走向何方?
在中国, 一个地区的房价涨跌与否,最主要的是看政策主导下的区域供需 ,供求决定价格走向是经济学最基本的原理,短期看供需、长期依旧看供需,而且是以政府主导为主、居民收入为基础的供需关系。
一方面,随着国家坚持"房住不炒"的调控基调,房屋住宅的金融属性会越来越弱,居住属性逐渐增强,炒房客对住房投资需求将有非常明显的减弱。另一方面,当前全国经济下行压力较大,加之三年疫情影响,中小微企业经营困难增多,失业率有所上升(4月失业率6.1%,青年失业率达到18.2%),居民收入增长放缓,以及人口净增量大幅度下降;而且当前部分房企自身面临现金流枯竭、债台高筑等问题,发展受阻,同时全国房屋可居住面积趋向于饱和等。所以,全国范围内房价上涨空间有限,未来房价有望进一步企稳,甚至有向下调整的空间。
一动不如一静,当前人们对房地产业多是持观望态度,而老百姓应以现金为王,俗话说:"手里有粮,心中不慌"。