房贷利率逼近4,银行甘愿承受亏损,刚需能感恩买房吗?
央行今年第三次降息给楼市再扔下一个大礼包,算算之前的2次降息,今年已经实现三连降,为什么说今年非常特殊呢?首先,从今年1月20日第一次降房贷利率时,相距前一次下调房贷,已经过去20个月,超过1年 半的房贷利率保持4.65%,却在今年松绑。其次,从降低次数来看,是一降再降三降的高频率,一共已经下降了35个基点,眼看就要探底4%的大关,真是大手笔。
利率指的是月供的本金基础上增加的利息支出,这部分钱将作为银行借款的回报,作为收益由银行收回。利率越高,房奴们要还的利息越多,银行赚取的利润越高,反之,利息降低,银行将在原有的利润基础上降低收益,而如今就是这种现状。
假设贷款100万元,原先的4.65%的利率,等额本息30年贷款100万元,每月需还款5156.37元,总利息支出约85.63万元,按照降低35个基点后计算,每月还款是4948.71元,总利息支出约78.15万元,每月差距207.66元,30年就是7.52万元。如果100人借款,理论上银行要减少752万元的收益。
面对银行"吃亏"刺激楼市,刚需会"感恩"这一福利,开始积极入市买房吗?金九银十还能掀起购房潮吗?我认为难度仍然存在, 2大 阻力无法忽略:
第一,买涨不买跌的心理
并非是大家愿意多花钱,故意等房价,利息增加至高位后才出手,恰恰是因为楼市给出的福利越多,老百姓接收到的信号就是房地产行业不景气,银行、开发商是不得不利用自己承担损失来刺激消费者入市,购房者们将站在持有话语权的一方,因为相比他们的刚需,银行、开发商更着急,他们可能会选择持币观望,倒逼银行给出第四次降息,那么他们买房付出的利息就更少了。
对房企,其实也一样,银行之所以给出低利率,并非只是自愿亏钱让购房者得利,而是中间还有开发商,他们的资金大半被项目占用,而房企本身就是拆东墙补西墙运营的企业,房产不能快速去化,企业资金链面临锻炼,无法按时足额给银行还贷款,这才是银行着急的地方,帮助开发商刺激楼市盘活,刚需加紧入市,房企赚了钱,才能尽快还给银行,并且,避免企业倒闭,银行承受坏账损失。刚需们经历了炒房时代,楼市低谷,早已看清现状,不会那么容易掏钱。
第二,利息便宜比不上高房价的现实
降低利息,表面看一共能省七八万,但是,仔细全面去核算,很多人还是会捂紧钱包,毕竟比起二三十万的首付,四五千的月供,每个月省几百元,如同杯水车薪。普通家庭要拿出几十万负担首付,要经过很长时间的斟酌,因为这差不多是一个家庭全家所有的积蓄,交了这笔钱,意味着的是,家里不能在短时间有继续使用大笔钱的地方,否则只能卖房套现,而房子的过剩问题是中国楼市的现象级难题,很多二手房挂了一年多都买不出,想在短时间变现,只能是亏损销售。
另一个现实是,疫情一直反复无常下,很多企业面临收益亏损和恢复的拉扯状态,冷不防就有企业降薪裁员,或者小企业倒下,餐饮等行业是重灾区。如果失去工作,月供还不上,就面临弃房断供,这个结果的可怕在于,前期的首付和已经还给银行的房贷全都打水漂,你还要承担拍卖房产后低于银行损失的差额,征信也要留下污点,加上第二代征信中,特别增加的五年记录不消除的新要求,短期借款基本无法审核通过,而在还清银行的所有欠款钱,部分消费也将受到限制。
综上来看,想要让降息这一项措施直接触动购房者的买房情绪,还是比较困难的。 往期文章:
房地产行业出现的这2大难题,或将严重危害到,有房一族的利益
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