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关注!统计局2022年10月70城房价,楼市全面入冬,短期很难企稳

  统计局数据:
  10月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有58个和62个,比上月分别增加4个和1个。
  10月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%,降幅与上月相同;二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.5%,降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%,降幅均与上月相同。
  10月份房价最值得关注的是一线城市二手房新房首次出现了全面下调,这是最近多年来的第一次,代表了整体楼市已经全面入冬。
  10月份楼市继续在低位徘徊,市场出现了再次探底,价格依然在下调中。房价下调城市数量继续增加。大部分利好政策都在9月末发布,只是轻微地影响了10月上半月,下半月市场再次出现了下行。
  70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有58个和62个,比上月分别增加4个和1个。10月份市场整体再次出现探底。
  10月份房价数据特别值得注意的是一线城市出现了二手房价格连续2个月持平后开始首次下调,新建住宅出现了2个月的下调, 整体看,在政策已经全面宽松的情况下,市场还在寻底过程中,需要警惕购房者信心不足等带来的房地产系统性风险出现的可能性。
  从市场角度看,2022年10月份特别是930后逐渐开始出现全面松绑信贷利率下限等政策,但市场需要看一线龙头城市,整体看,市场还在低位徘徊,2022年4季度整体市场依然会相对低迷。
  10月份整体市场继续冷清,2022年出现了楼市的铜九铁十,市场成交量也是最近8年最低,购房者信心不足。
  首先:市场依然在低谷
  2022年楼市低迷,大量房企暴雷,影响了市场成交,2022年开年市场萧条。同时4-10月各地疫情管控升级,导致购房者对购房出现谨慎,所以市场成交量明显下调。
  拆分单月数据可以看到,10月单月销售面积销售额,虽然依然是接近10年来的最低点,商品房单月销售面积不足1亿平米。销售面积同比下调23.2%,销售额同比下调23.7%,在前2月市场逐渐企稳的基础上,整体市场再次探底
  7-9月市场有所见底,但10月份市场再次出现了比较明显的下调。
  市场在10月份继续明显下行的 主要原因有几方面
  1:整体市场担忧继续出现烂尾现象,购房者越来越谨慎,一线城市宽松政策少,利率等优惠少。
  2:10月份继续出现开发商暴雷的现象,整体市场购房者信心严重不足
  3: 从价格走势看,一线城市没有明显的宽松政策,二三线城市购房者对宽松政策已经有所免疫。
  4:疫情在10月份再次出现了反复,也影响了市场的继续上行。
  第二:2022年政策全面刺激市场还未见底
  2022年截止10月15日,年内房地产调控已经超过1000次(2021年同期只有600次)!同比上涨接近70%,9月单月超过135次,累计2022年房地产调控继续刷新历史记录。
  降息持续,最低首套房利率已经拉低到3.7
  整体看政策内容越来越宽,政策力度也越来越大。当下楼市最主要的问题还是信心不足,三四线确保交楼的具体落地措施,一二线改善购房者特别是一线城市依然很难入市。
  但目前看,市场的信心依然没有完全恢复,期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度的政策。
  10 月,部分城市政府直接鼓励国有企业对存量房进行回购,作为保障安置用房、保障性租赁住房、人才住房等。
  从政策预期看,市场特别是一线城市需要针对换房改善出现明显的宽松政策,整体市场在4季度依然期待更多的积极政策。
  第三:楼市企稳依然艰难,期待更多稳定楼市的政策
  从土地市场走势看,房地产市场整体依然在调整过程中
  三条红线等依然严重抑制了房企融资,特别是私企开发商基本全面暂停,房地产市场全面速冻。房企融资难题,特别是私企还未真正解决。
  市场需要更多针对改善需求的政策,特别是一线城市,目前看,大量的改善需求很难入市,导致市场并不景气。
  后市预测,市场四季度可能继续冰冻
  相比往年楼市调整博弈期很长,楼市下调缓慢,本轮市场供应端与需求端都出现了问题。
  因为疫情带来的购房者收入问题,很多大型房企被抑制了融资渠道,叠加销售端按揭放款放缓,楼市调整速度非常快,从价格的下调速度看,刷新了历史记录。
  需要注意的是,当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题,更多是对经济收入的预期问题,  短期看,四季度市场将依然在低谷徘徊。

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