海南烂尾楼，为什么基本消失？

　　＂保交楼＂进入高层重大会议！
　　01
　　＂保交楼＂
　　高层会议重磅定调。
　　会议指出：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
　　会议内容既回答了房地产最新定位，也表明了今后楼市政策重大走向。
　　会议内容对房地产有四大重要信号。
　　第一，稳定房地产市场放在首位。
　　此前国家的提法都是＂房住不炒＂放在首位，＂三稳目标＂紧随其后。
　　看似简单随意的顺序变化，实则大有不同。
　　顺序的变化是对现状的及时调整，后续房地产的政策都要围绕着＂稳＂字展开。
　　第二，明确＂稳＂楼市政策要求。
　　——＂因城施策，用足用好 政策工具箱＂
　　＂因城施策＂并非新提法，今年年初就有指示，后续各地也是围绕此展开。
　　据不完全统计，仅7月以来超80个城市发布稳楼市政策。
　　各地齐齐放松，新政一箩筐。
　　有的是妙招频出，生娃破限购，人口、救市两手抓，赚得满堂彩。
　　有的是毫无底线，大搞＂首付贷＂、＂接力贷＂。
　　君不见，08年次贷危机是怎么来的。
　　所以高层对新政做出了新要求，政策工具量既要够，效果也要好。
　　绝不能为了救楼市，饮鸩止渴。
　　就目前来看，多地已经出台政策组合拳，量给足的同时，把控风险范围。
　　这类优秀代表有东莞、佛山、长沙、南京等地.......
　　后续，各地也会根据最新指示，继续实事求是，出台更多松绑楼市的新政。
　　第三，明确放松方向。
　　政策要放松，达到稳楼市的首要目标。
　　地方新政放松方向是＂支持刚性和改善性住房需求＂。
　　未来，各地上车和置换新房会更加容易，利好来大城市打拼的年轻人。
　　第四，明确地方在＂保交楼＂和＂保民生＂中的责任。
　　针对停贷事件，银保监4天两次发文，其中就提到＂配合压实企业责任 ＂。
　　这次高层点名地方，＂压实地方责任＂。
　　造成烂尾泛滥，固然是企业玩火自焚，可地方缺位预售制的监管。
　　一两个项目的烂尾，或许是企业的个例错误。
　　可若是大面积烂尾，则是一整个监管体系的失守，地方负有不可推卸的责任。
　　从过往经验来看，地方顶多是作为牵头人，成立项目工作组，引导各方进行纾困。
　　可如今情况不太一样，郑州的城投和央企再强，也吃不下近三分之一的烂尾。
　　此时压力就给到了地方，必要时刻需要主动站出来。
　　02
　　海南经验
　　此前各大城市不乏有处理烂尾楼的成功经验。
　　但是这次情况特殊，烂尾并未是单一项目，而是整个企业、亦或者整个城市爆发烂尾危险。
　　回顾全国处理烂尾事件，唯独海南的经历与今日情形更为相似。
　　海南在经历过楼市破灭后，同样导致了大面积烂尾。
　　神奇的是，在08年的时候，海南烂尾楼已基本消失。（90年代造成的烂尾，并非现在）
　　上世纪九十年代初，海南曾一度掀起了房地产聚集开发热潮，全国5000多家房地产公司云集海南。
　　由于当时规划调控能力薄弱，市场管理措施不到位，致使炒地皮、炒项目、炒楼花等不正当经营行为泛滥，形成了疯狂的房地产泡沫，给当地经济发展留下了三大隐患。
　　一是被圈占而长期闲置荒芜的建设用地达2.38万公顷；
　　二是455万平方米的空置商品房长期无人问津；
　　三是603宗、原规划报建面积1631万平方米的＂烂尾楼＂。
　　每一座烂尾楼都是海南这座城市的伤口，当时的情况可谓是触目惊心，伤痕累累。
　　全省的房地产积压率净占全国的十分之一。
　　海南烂尾危局面之所以能打破，主要是展开了以下工作。
　　一是，成功确权是处置的关键。
　　在债权债务错综复杂的情况下，只有通过追债而确定产权人，处置程序才能启动。
　　1999年至2000年，四家国有商业银行均设立了处置积压房地产工作机构。
　　二是，建立司法与行政的协调机制。
　　海南省高级人民法院成立了积压房地产案件审判工作领导小组，要求在重点地区设立专门法庭，快审快结积压房地产案件。
　　三是，停缓建工程代为处置政策加大了处置力度。
　　产权人没有能力自行处置的停缓建工程，经协商签约，采取现值评估、拍卖招商的形式代为处置；
　　有法律纠纷而无法展开的，经商请法院批准，先由处置机构代为处置，所得款项存入专门账户保管，待结案后进行现金分割。
　　海南多方推进，司法、行政双驱动下，烂尾楼＂基本消失＂。
　　据统计，截至2007年底，海南的闲置建设用地绝大部分被收回或盘活，已处置了23353.87公顷，占闲置总量的98.13%；
　　全省共批准复工建设的停缓建工程项目面积1608.17万平方米，占原规划报建面积的98.6%；
　　销售或出租原空置商品房444.63万平方米，占积压总量的97.6%。
　　03
　　结语
　　从烂尾，到出清，海南花费了9年时间。
　　相信这次，我们也能复刻海南成功经验，实现＂保交楼＂。
　　这里，我需要提醒一下，海南的成功经验的背后，离不开大环境的影响。
　　98年到07年，正是房地产发展的黄金时期。
　　换句话说，开发商和地方有实实在在的利益驱动，出清烂尾。
　　当时，把楼盘复活后，可以凭借不断上涨的房价，覆盖成本或者是盈利。
　　现在房地产不论是宏观政策亦或者是市场供给，早已大相径庭。
　　所以，海南经验值得借鉴的同时，也须银行配合压实企业责任，中央压实地方责任。
　　＂保交楼＂和＂保民生＂落到实处，是所有人的愿望。