房价重回2年前
上一篇文章 咱们讲到,即便现在楼市调控放松了不少,各地利好政策频出,但因为疫情的原因,大家对未来不太乐观,都在捂着口袋观望,所以这波政策的效果好不好还说不定。
不过楼市需求这块其实还有另外一个影响因素。
那就是房价涨得越疯,买房的人越多,有钱的人钻灰色地带几套几套的买,没钱的人掏空6个口袋,勒紧裤腰带也买上一套;房价下跌,越便宜的时候,反而越没人买。
这两天国家统计局公布了4月70城房价数据。
从数据来看,70个大中城市里,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市,分别有47个和50个,比上个月分别增加9个和5个,新房价格出现2015年12月以来的首次同比下跌,二手房价格同比跌幅扩大。
70城里面,超过大半城市房价是跌的,也就是说全国房价整体在下跌。
2022年前4月,全国新建商品房成交均价在9500元/平左右,低于2020年的均价,房价重回两年前。
看着下跌的房价,大家的买房需求恐怕就更低了。
其实这还是挺奇怪的,按照正常的需求理论,商品的价格和需求量是相反的,价格涨了,需求变低,价格降了,需求就会增加,但楼市这里却是量价齐升、量价齐跌的现象。
在经济学里面,有一种商品叫"吉芬商品",它的供需和一般商品是反着来的。
"吉芬"这个名字来源于发现这个现象的一位英国经济学家,他发现1845年的爱尔兰发生灾荒后,各种农产品的价格都涨了,按照需求理论,价格上升需求量应该下降,但令人不解的是,土豆的价格上涨之后,销量反而更高了。
后来通过研究发现,土豆出现这种怪异现象背后,有两个重要的原因——
一个是当时粮食供给严重不足,在众多廉价粮食当中,土豆的供应相对比较足,所以成了大家的救命粮,没有什么其他的替代品;
第二个是当时人们比较穷,买土豆的开支已经占大多数贫困家庭收入的很大比例,土豆价格一涨,就意味着买完之后口袋里能剩下的钱更少了。
也就是说,土豆是没什么替代品的救命粮,现在眼看着涨价了,但家里收入就那么点,为了不挨饿,就算是压缩买肉的钱也要多买土豆囤着,所以本就贫穷的家庭,不得不趁下一次涨价之前,买好比平常更多的土豆。
于是土豆的需求不减反增,价格也就随着大家的抢购蹭蹭往上涨了。
所以成为"吉芬商品",有两个关键点的就是——
1、是生活必需品,价格涨了也没有其他什么替代品;
2、在支出里面占比大,但大家的收入有限,对价格上涨很敏感 。
那么我们现在来看看房子。
首先,房子是不是生活必需品?
总体来说是的,正所谓衣食住行,满足了吃喝的基本生存需求之后,还要一个房子作为栖身之地,经济适用房和保障房数量少,难抢,天价高端别墅更加够不着,所以除了普通商品房之外,好像也没什么其他更好的替代品。
现在租房过日子的声音也有,包括咱们上一篇文章也提到作为租客其实挺占便宜的,但在国人几千年的传统观念下,可以看到大部分人还不能接受长期租房住这种带着"漂泊"感的行为,手上也没套房子传给下一代。
即便你接受了租房,觉得房子不是必需品,也还要看看丈母娘认不认同。
第二个,买房是不是在支出里面占比大,但大家的收入有限,对价格上涨敏感?
这个应该说没有什么争议了,房价那么高,打工人的收入相比之下就相当微薄,像深圳的房价收入比是40多倍,也就是说不吃不喝40多年,才能买到一套差不多的房子。
而在买完之后,大部分收入也要用来还房贷,所以大家对房价和贷款利率的上涨,可以说是非常敏感的。
当然除了以上两点之外,作为一种金融资产,房子还有其特殊性:可以作为一种投资工具,满足大家的投资需求。
虽然咱们一直在喊自己多穷,但经过了40年的高速增长,居民的财富和存款其实都大幅成长了,存款已然不能满足投资理财的需求,但股市看着又是一个割韭菜的吓人之地,所以大家在考虑安全和收益之后,就偏向于做房地产投资。
看着过去20年的房地产大牛市,大家也有了房价总是会上涨的预期,所以即便房价一路涨,大家的需求也一路攀升,而这种争先恐后的需求,也让开发商有了肆无忌惮涨价的底气,于是推动房价进一步上涨。
正常的投资需求变成过度的投机之后,地产泡沫也就产生了,越涨就越买,以至于不是刚需的也觉得自己是刚需。
反过来,大家对房价预期是下降的话,因为怕一直下跌想卖房的人会趁早出手,投资需求减弱,而买的人却想等到价格更低的时候再入手,所以越跌反而买的人就越少,之前那些叫着喊着说自己是刚需的人,也少了很多。
当然,房价是多方面因素合力推动的结果,"吉芬商品"可以作为理解房价怪现象的其中一个框架。
而从这个框架,我们也可以看到要稳房价,促进房地产市场健康发展,一个是要增加供应量,让大家有更多的替代选择,对于投资的需求也有替代。
比如房地产投资信托基金REITs,就可以让那些买不起房的人,间接进行房地产投资,分得一杯收益的羹,不过REITs也并非稳赚不赔,这个咱们之前讲过不少了。
还有就是要增强股市的长期投资回报,提升大家在股市的投资体验,把楼市投资资金引导到股市里。
另一方面,就还是要提高大家的收入。
收入高了,对房价上涨的敏感度就不会像之前那么高,生怕不早点买就买不起。而在国家需要刺激楼市放利好的时候,大家也不会因为收入的捉襟见肘,紧紧捂着口袋不敢行动。
近两年,人均可支配收入增速大概是5.8%,比2015-2019年8%的水平低了不少。
收入增长慢了,再加上担心疫情反复导致失业,所以大家更不愿意出手买房了。
这么看的话,或许利好政策还陆续有来。
无论是房地产政策放松、降息,刺激刚需的,还是减税降费,扶持中小企业发展,包括对那些互联网大平台的态度,也从之前的严厉打压,变成了现在的频频发声支持,毕竟这些可都是就业大户啊~
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