不买车位，房贷预审就通不过？开发商捆绑销售车位出现新套路

　　摇中红盘，买了新房，本该是喜事一件，但杭州春知海棠苑的准业主管科（化名）却告诉银柿财经，＂我被‘胁迫’买了个车位，开发商与银行打配合，不买车位不给房贷预审。＂而在与管科的对话中，银柿财经发现，像管科这样的情况并不是个例，近期在杭州开盘的多个项目的购房者都有同样的遭遇。
　　自2017年杭州明令禁止房开商捆绑搭售车位后，类似现象的已大幅减少，但近两年，为了快速回笼资金获得利润，也有不少开发商采用其他＂手段＂推动购房者买车位，但类似管科这样的情况似乎是从今年下半年开始的。
　　选房现场，车位却成了＂关键因素＂
　　10月22日，摇中房号的管科来到了春知海棠苑9幢、11幢、12幢选房现场。轮到他时，他很快就选到了心仪的房子。认购出价、支付定金后，管科来到大厅，准备办理房贷预审。
　　没想到的是，一上来就碰到了＂软钉子＂。＂现场的几乎每家银行都拒绝了我的房贷申请。＂这大出管科的意料，他表示，自己的收入情况已经高出月供数倍，工作单位也很稳定，一般情况下办房贷是没有问题的。
　　管科回忆起当时的场景：＂工商银行的业务人员把我晾在一边，却优先接待买了车位的客户，然后和我提了一嘴，‘要不去买个车位？’＂管科这才想起，销售也曾看似随意地提醒过他，＂要不要选个车位＂。由于没有购买车位的需求和预算，管科当即拒绝了。他没想到自己会在房贷申请环节遇到麻烦，而且每家银行给出的理由还各不相同。
　　＂我们这一批大概十几二十个没有买车位的，全都卡在房贷那里，拖到傍晚五六点钟也没个说法。＂管科和其他人沟通后，别无选择地缴纳了车位定金，之后，房贷的预审顺利办理了——银行不再要求看此前对申请人提出的＂不符合条件＂的材料、证明，销售也提醒，首付不用太着急，晚两天也可以。＂付了车位首付款之后，工作人员的态度瞬间180度大转变，银行贷款流程也一路畅通。＂＂不管征信有多差，流水够不够，他都可以帮你做，帮你想办法办出来。＂管科回想起来，觉得开发商的＂吃相＂过于难看。
　　银柿财经曾以购房者身份到余杭区海棠三篇生活馆看盘，现场置业顾问明确表示，每个销售人员都有对车位销售的绩效考核。在接待大厅，银柿财经注意到，墙壁上公示的三张车位平面图上贴满了已售出的红色标记。这意味着，项目的车位去化也基本完成了八九成。
　　＂车位没考虑？如果不买的话，就不要登记我的名字了。＂这位置业顾问简单指示了去样板间的路线，转身就走了。
　　银行和开发商＂打配合＂？
　　＂绿城在勾庄的盘都是红盘，摇号中签率很低。本来是很开心的事，但是利用房贷变相逼着人买车位，真的是过分了。＂与管科有同样经历的何方，向银柿财经提供了某房产服务小程序里春知海棠苑业主群的聊天记录。准业主们列举了自己贷款被卡的各种理由，也有人在讨论买了本不想要的车位之后怎么处理。话题时间大都集中在10月22日、23日两天。
　　其中，一个疑似春知海棠苑开盘现场的视频引起了业主们的＂公愤＂。
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　　视频中，购房者将提前准备好的银行流水、收入证明等材料交给现场的银行工作人员，准备办理房贷，但银行人员问：＂你们车位分期准备做吗？＂购房者回复说＂不买车位＂后，银行的工作人员说：＂我们今天是来做车位分期的，我们不是来做房贷的。＂之后就将房贷材料退回给了购房者。
　　群聊中，银柿财经还看到了其他被卡房贷的理由，比如是＂白户＂（即没有开立过信用卡或任何贷款账户的个人），或是此前有超过100元的信用卡逾期记录。
　　因此，何方和其他购房者认为，开发商早就和银行＂通过气＂了。何方的经历也侧面印证了这一点。在表示不买车位之后，她被银行人员从征信、流水等各个方面挑刺，不受理房贷的预审，让她去联系其他银行或是销售，而销售又会拿银行贷款预审不过的理由把问题踢回银行。
　　何方在现场立马打电话给几个在银行工作的熟人，得到的回复都是没办法帮她办。＂有朋友私下告诉我，绿城和合作银行要求是，凡是办房贷的客户百分百都要买车位。＂她说。
　　从事房地产行业已有十多年的老范也告诉银柿财经，从2021年开始，杭州的红盘又开始了捆绑车位销售的套路，只是手法又更进了一步。绿城是近期才开始这么操作的，此前滨江集团的楼盘就有类似做法了。
　　银柿财经联系到了刚办完滨江运翠轩网签的准业主韩平（化名），证实了上述说法。他反映称：＂银行人员看到你买了车位之后，才会去办理你的银行资质的贷款（预审）。＂他回忆道，如果不买车位，银行会从征信、流水等各方面挑毛病。
　　有准业主告诉银柿财经，他在房贷预审中曾因为首付款来源是父母不是自己被拒，对此银柿财经也以客户身份向当时在购房现场办理组合贷预审银行之一的杭州银行余杭支行工作人员咨询，对方明确表示，＂首付款可以来自父母＂。杭州银行的人工客服也向银柿财经表示，对于房贷首付款的来源没有相关规定，需要联系申请支行的客户经理详细了解。
　　是个案还是潜规则？
　　购房者只有在购买车位后银行才会批准发放房贷，这种情况究竟是个案还是普遍存在的＂潜规则＂？
　　为此，银柿财经咨询了一位银行房贷业务部门人士小多（化名），对方表示这种情况的确存在，＂目前在网红楼盘特别突出，冷门楼盘可能不会＂。
　　＂现在部分房企资金压力比较大，都希望通过推销车位来回笼更多的资金。网红盘因为房源抢手，摇中的购房者特别是刚需，谁都不愿意放弃这个房子，开发商就有了话语权，很有可能是事先就和银行说好，让银行在确认客户已经购买了车位后才能审批房贷资格，否则房企将不与银行合作。＂小多认为，在这件事上，＂房企在三方中是掌握了主动权的那一方，是强势的一方，也是受益最大的一方。＂
　　从银行角度，小多认为，一方面，任何一个楼盘的签约银行都不可能只有一家，多的可能有十几家，当房企要求银行在放贷时＂设门槛＂，处于＂弱势＂地位的银行业务人员很难拒绝大客户的要求。
　　另一方面，银行在这种情况下同样也有利可图，如车位贷的业务收益、长期的客户资源等，所以也愿意配合开发商。
　　＂在当下房企资金压力较大的情况下，这种情况如不遏制，可能会变得更加普遍。＂小多和其同事都这样认为。
　　虽然此前杭州已有明文规定禁止捆绑销售，但小多认为，房企和银行的这种操作实际上是处在＂灰色地带＂，＂一家银行不办房贷的理由可以有很多，购房者是弱势＂。
　　同时多个受访者也告诉银柿财经，不管销售人员还是银行工作人员在实际操作时都很＂小心＂，不会明确表示必须先买车位，只会问一句＂要买车位吗？＂
　　这也是韩平和何方面临的困境。毕竟目前银行还未最终审批放贷，一旦他们向有关部门投诉举报，会不会钱房两空，是他们要考虑的后果。
　　北京市京师律师事务所房地产处置与买卖法律部主任梁志强也提醒购房者，在办理购房手续时如遇到捆绑销售等违规现象，要注意保留好证据。
　　在春知海棠苑的开盘当天，何方目睹了一位强硬的购房者当场报警，在民警的协调下，得以走完现场银行预审的环节。＂但之后银行会不会审批通过这笔贷款，是个未知数。＂她说。
　　为此，银柿财经致电绿城春知海棠苑项目的对外公开电话，其项目销售向银柿财经表示，不存在捆绑销售车位的情况，客户购买车位都是出于自愿。＂我们这里也有没买车位的，有一些客户买好几个车位，很多也不买的，基本上三分之一可能他不买，人家一样办好了这个东西。＂该销售说。
　　想退车位？车位贷或成＂拦路虎＂
　　想到自己被＂胁迫＂买了车位、＂稀里糊涂＂地就签署了一系列合同，也有人心里咽不下这口气，＂等我的房贷批下来，我就把车位贷停了，一万块钱的车位定金我就不要了！＂
　　对于这种想法，银行方面的专业人士提醒：＂银行和客户签订车位贷协议后，车位费银行就已经给到房企。客户如果想要和银行解除信贷关系，需要提前还贷，否则不按期还贷的话，后续会影响征信。＂
　　＂被耗了大半天了，大家都没有什么耐心和精神。到后来我们能认命，签字就好。＂管科表示，办车位贷的过程很顺利，速度快到他都没办法细看合同。他甚至不知道自己之后月供多少，只记得年费率是3.45%，分8年还清，还附带办了张信用卡。
　　这笔车位贷也让购房者和车位绑定更深。银柿财经看到了一份由准业主提供的＂运翠轩车位使用权转让协议书＂，其中规定受让人未按时支付车位使用权转让款的，每日需按转让款的交万分之一支付违约金；超过30日或发生其他违约情形的，开发商有权解除协议，并要求受让人支付转让款20%的违约金。也就是说，想要及时止损退掉车位，除了承担房贷可能批不下来的风险，还有可能要支付一笔违约金。
　　北京市京师律师事务所王琮玮律师认为，根据《民法典》第五百八十八条，＂当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款……定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。＂即当买方在签订车位使用权转让协议书后，不想再购买该车位，属于买方违约，卖方有权选择适用违约金条款还是适用定金条款。
　　也就是说，办理了车位贷的买方有可能需要支付最高46000元的违约金，还要承担车位贷款利息。
　　也有运翠轩的准业主告诉银柿财经，自己还没在车位协议签字，向销售提出了退车位定金的要求，销售让她再考虑一下，与此同时，房贷就遇到了问题，＂现在房贷迟迟办不下来，打了一圈银行电话都说不行，预审时都没问题的＂。
　　银柿财经也联系了滨江运翠轩项目的对外公开电话，核实该项目销售是否存在前述现象，但截至发稿，仍未收到相关回复。不过，有接近滨江集团在售项目的工作人员表示，项目销售一般只是说建议客户买车位，但是不存在捆绑；客户退车位可以退，但是定金是不退的。＂我觉得这是一个双向选择的问题。＂他说。
　　车位是开发商的＂回血＂急救药？
　　2016年下半年，杭州楼市开启火爆行情，出现了天价车位和强制捆绑车位销售的乱象。2017年7月，杭州出台了《关于进一步规范商品住房及其地下车位（库）销售行为的通知》，明确了包括捆绑销售车位在内的房地产市场五类违规行为，并进行严厉打击，明确了地下车位（库）销售实行价格承诺制。至此，杭州车位漫天要价的乱象被终结。
　　事实上，很多时候车位都是一个调节价格的工具。在如今地价高企，新房限价的市场行情下，房地产利润渐薄，车位已成房企维持利润的重要＂筹码＂。
　　银行房贷业务部门人士也表示，现在部分房企资金压力比较大，都希望通过推销车位来回笼更多的资金。
　　在从事房地产行业的业内人士看来，车位销售款对开发商而言是一笔不小的现金流来源。按照春知海棠苑地下一层车位平面图来算，大概有超800个停车位，车位均价大概在23万元，总货值就超过1.8亿元。如今网签还未办完，就基本去化90%，已是挺大一笔钱。
　　绿城和滨江集团的楼盘近期频频出现＂捆绑车位＂销售的情况，或许与它们所面临的资金压力不无关系。
　　滨江集团（002244.SZ）今年上半年在杭州市场的销售额为250.5亿元，同比下滑约34%。2018年至2021年，毛利率连续3年下降，但在今年行业下行周期，滨江集团仍逆势拿地达26块，据不完全统计，其在杭州已有28个在售及待售项目，存在一定的去化风险。
　　由于市场情绪不佳，近期房产股股价也普遍下跌。绿城中国（03900.HK）10月20日股价暴跌12.14%，至10月31日已连跌8个交易日。短短一个多月，绿城中国的股价由最高18.50港元／股跌至最低7.47港元／股。债务方面，目前绿城中国还有4笔美元债，存续规模11.5亿美元。截至2022年中，绿城中国总资产5280.33亿元，总负债4208.71亿元，净资产1071.61亿元，资产负债率为79.71%。从财务杠杆水平看，绿城中国资产负债率依然维持在高位。克尔瑞、中房网有关数据显示，以绿城中国半年业绩会上提出的保底版3100亿元销售目标，截至9月绿城中国的完成率在63.48%（含代建），处在行业中等水平。