目前房地产依然是最热门的话题，最近人民银行、银保监会、税务总局接连放出大招。 先是首套住房贷款利率下调，紧接着又发布了下调公积金贷款利率以及房屋置换退税。首套住房贷款利率下调 2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知。准许各城市在2022年底前，阶段性地放宽首套住房商业性个人住房贷款利率的下限，根据因城施策的原则，符合相关条件的，政府可以自主决定阶段性维持下调，或者取消当地首套住房的下限。 这次发布的通知虽然字数不多，但信息量很大。 此次调整对于刚需买房的人来说，确实是件好事，能省很多利息。 众所周知，一直以来我们的房贷利率采取的都是LPR浮动利率，也就是说无论是首套房还是二套房贷，都是以LPR这条基准的利率线为参考，最低可以下浮20个基点。 现在人民银行、保监会的政策出台后，意味着很多城市的房贷利率，在原有的基础上还有下调的空间。 也就是说，按照目前5年期以上LPR为4.3%的基准利率来看，原先首套房贷最低下浮20个基点，可以达到4.1%，不少地方还可以继续下调！ 此举意味着房贷利率，已经到了负加点的时代，意味着房贷的利息成本进一步降低，购房者的压力也进一步下降。 但是，这样的优惠只针对首套房的刚需群体，而且要想享受这个政策，必须在2022年底买房。 如果把握不住这次机会，2022年以后再买房子，贷款利率可能就没那么大的优惠幅度了。 现在很多刚需一族最想知道哪些城市能享受这个政策，今年6~8月，新建商品住房销售价格的环比和同比连续下降的城市，能享受这个优惠。 其中二线和三线城市比较多，以下就是能享受政策优惠的城市。 天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州，秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、山东、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。 如今现在很多人，几乎是90%的人都在唱衰、不看好房地产，现在的房地产确实存在各种各样的问题，上周全国30个城市新房成交面积只有180万平，而且还是持续性下滑。 之前也出台了很多政策和很多优惠，但成交量一直上不去，主要原因还是因为疫情导致收入减少，老百姓怕未来发生不可控的事情，所以不想再给自己增加负担。 但是作为刚需一族，该买的还是要买，所以年前这个机会一定要把握住，因为真能省了不少钱，比如你贷款100万买首套房，利率降1%，你就可以节省20多万。公积金贷款利率下调 2022年9月30日，中国人民银行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。 第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 公积金贷款利率下调最直接的影响，就是只要你有公积金贷款，无论你是已经买房的，或者是将要买房的，月供金额都会降低。 当然，这次公积金贷款应该主要针对三四线城市，因为公积金贷款即使夫妻双方贷满也就120万，这些钱在二线以上城市，动不动就几百万得放款，确实不够用。 最后一个好消息，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房，并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 并且，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。 有必要跟没买房子的粉丝朋友科普一下，住宅买卖时涉及的交易税目主要有三种，其中买方需缴纳契税，卖方需缴纳增值税和个税。 其次，如果房本时间未满两年，有增值税，满两年则免缴增值税，房本时间满五年并且是卖方名下唯一住宅，免缴个税。 新房的过程大家都懂，也就不必过多介绍，实际二手房交易环节中，交易税费需要买卖双方协商缴纳，大部分情况下，买方承担所有交易税费。 很明显，政府的退税政策是在鼓励同城置换房产。 上一个政策是鼓励刚需一族买房子，由此可以看出，现在国家对房地产特别重视。 之前因为房价、贷款利率，已经阻挡了无数的年轻人晚婚晚育，加速了人口负增长。 饭要一口一口的吃，路要一步一步的走，不可能大刀阔斧的整顿，在未来的日子里，以下这些问题很有可能一一解决。一、 备受诟病，＂宰＂老百姓一个卧室的公摊面积。 公摊面积的存在，确实很奇葩，＂公摊面积＂这四个字已经脱离了贬义词的范畴，可以说是人见人烦。 而且，全世界存在公摊面积的国家，咱们是独一份。 不久前，青岛某楼盘公摊面积居然达到了46%，成功登上了热搜。 据相关人士透露，在签订合同的时候写着31%的公摊面积，这个数字还是在勉强可接受的范围之内，然而交楼的时候才发现，远不止31%。 后来相关部门经过调查，公摊面积有46%，110平米的建筑面积，套内面积仅有60多平米。 在高房价的情况下，公摊面积还如此之大，平白无故地＂丢了＂接近一半的房款。 随着事情愈演愈烈，老百姓纷纷要求取消公，而且公摊面积的发源地香港也已经取消了，我们也应该及时跟进。二、 烂尾楼的根源——预售制度。 前几年房地产行业之所以能高歌猛进，最关键的原因是高杠杆在依靠高杠杆的背景下，不少的房地产企业就出现了盲目的扩张，盲目的追求规模膨胀，高风险的表现在高杠杆还有预售制度。 在房价上涨的情况下，老百姓会自动过滤这些风险问题，但是现在不景气了，他们才知道预售制度真的能让你寝食难安。 而且，预售制度存在两个问题，第一房屋承诺和宣布不符，比如周边配套、公共设施、小区绿化等问题。 要知道，当初的口头承诺和宣传画册，是不具备法律效应的，所以说只能咬牙接受。 其实，能交楼已经是很幸福了，现在有数不清的楼盘都出现烂尾，购房者花了大半辈子的积蓄购买一套期房，结果房没了，钱也没了。三、 房产中介乱象横生，导致交易成本增加。 房子坐地起价的始作俑者大多是中介，坐地起价这种问题主要是出在二手房上，目前二手房交易很少有能避开中介的，然而中介是按房子的成交额收取中介费。 而要想拿到中介费，那就必须完成交易。 为了尽快促成交易，房产中介可不会主动告诉你房屋所存在的问题，甚至还会大肆宣传房屋的优点。如果你没有识破这种伎俩，自以为自己买到了好房子，殊不知等到你入住后，就会出现各种问题。 购房者最害怕遇到的事情就是房产中介吃差价，一旦购房者遇到了这种事情，那可就要多花数十万元的血汗钱。 虽然国家明令禁止房产中介吃差价，但却屡禁不止。 即使最后没有交易成功，中介也不会退你中介费，好一点的可能会退一小部分。四、 房屋的质量，房地产销售不透明，以及备案价和房产证办理的速度，还有销售的团购费、茶水费，这些都需要解决。五、 烂尾楼保交楼仍然没有完成，还存在断供的风险，现在恒大的许老板也是紧锣密鼓地开工盖房子，尽全力地完成保交楼工作。 虽然很多人唱衰许老板，其实我们应该鼓励并支持许老板，毕竟很多买了期房的人，每天愁得睡不着觉。六、 因为二手房交易的不透明，导致很多房屋还处于被法院查封或者抵押状态，就被挂牌出售。 很多有买家被骗无法过户，所以我们应该普及相关知识，让房地产交易变得透明。 要从根上让老百姓放心大胆地买房子，以上这些问题都要解决。 其实，随着政府一连串的政策出台，虽然房价还有泡沫，但泡沫没有继续扩大，也没有继续恶化，这就是好事。 如今，无论是买房子的，买房子的，炒房子的，还是没买房子的，都不希望发生像上世纪日本发生的事。 我们期望，房地产能平稳落地，我们也期望，房子不要成为我们人生中特别大的压力。