银行揭秘！扎堆还房贷，开始了

　　作者：子非鱼01 | 提前还贷潮正在上演
　　今年以来，提前还贷已经不是少数行为，而是形成了一股潮流。
　　从消息端来看，北京青年报此前报道，因为提前还房贷的人数过多，北京一家银行门口大排长龙，就连银行的客户经理也觉得不可思议。
　　其他地区提前还贷的新闻，也是频频见诸于报端。
　　财经专家唐涯（笔名香帅）对一二三线城市共2331人做过一份调研，结果显示有21%的人打算提前还贷，还有21%的人是＂张望＂，想赌一下房贷利率的下降。
　　从数据端来看，无论是央行还是商业银行，披露的数据都在佐证着这一现象。
　　央行披露的第二季度数据显示， 整个二季度新增个人住房贷款仅200亿，新增人民币房地产贷款-1105亿元。
　　新增人民币房地产贷款为负数，说明还款的比贷款的还多。同时二季度个人住房贷款仅增加200亿，说明已经没有多少人贷款买房了。
　　从商业银行数据来看，透过各商业银行最近披露的半年报来看，有两个特点：
　　第一，国有六大行，个人住房贷款增速明显放缓。
　　数据来源：各银行2022年半年报
　　工商银行上半年个人住房贷款较去年年末增加了863.19亿元，而去年全年的增量是6343.7亿元。
　　建设银行上半年增加了927.34亿元，去年全年增加了5015.61亿元。农业银行上半年增加了1021.58亿元，去年全年增加数为5796.65亿元。
　　中国银行上半年个人住房贷款增量为353.96亿元，去年增量为3247.85亿元。
　　邮政银行上半年增量为600.84亿元，去年全年增量为2482.54亿元。
　　交通银行上半年个人住房贷款增量389.03亿元，去年全年增量为1957.44亿元。
　　数据来源：各银行2022年半年报
　　没有对比，就没有伤害，从数据可以明显看到，国有六大行的个人住房贷款相较于去年纷纷大跳水。
　　这一方面是贷款购房的人没有多少了，另一方面则是提前还贷的人越来越多。
　　第二，13家中型银行中有5家个人住房贷款增量为负数，也即上半年个人住房贷款相较于去年年末在减少。
　　5家个人住房贷款减少的银行分别是浦发银行、兴业银行、民生银行、北京银行和渤海银行。
　　数据来源：各银行2022年半年报
　　如果没有人买房，增量最多为零，也即零增长，减少或者说增量为负数，只有一种结果，那就是提前还贷的人比贷款买房的人还多。 02 | 为何会提前还贷
　　在提前还贷潮影响下，交通银行此前在官方发布了一份调整补偿金办法的通知，所有提前还款均按照本金的1%收取补偿金。
　　此前包括交通银行在内的各银行，都有一定的免交规则。具体如下图：
　　后来在舆论压力之下，交通银行删除了公告。
　　有些银行为了阻挡提前还贷潮，关停了APP端的线上办理窗口，线下窗口办理也不断延长时间。
　　引发提前还贷的原因，并不复杂，主要有两点：
　　第一，大环境改变之下的，对未来预期的担忧。
　　能够有实力提前还贷，基本都是中产以上阶层人群。他们之所以选择提前还贷，是因为在当下经济增长压力加大，收入与工作不确定性加剧的背景下，未来不确定性也在加剧。
　　毕竟7月份的16至24岁的失业率已经高达19.9%，谁能保证后期自己不会被裁员，不会被降薪。
　　本着这些担忧，不少中产阶层人群，趁现在手中还有钱，赶快提前把房贷还清，以免未来还不起，房子变成法拍房。
　　第二，存量贷款迟迟不降，很多人提前还贷，寻求利率更低的抵押贷。
　　去年年末以来，央行已经三次降息，最近的一次是在8月22日，直接将5年期贷款利率降息15个基点，降至4.3%。
　　而按照央行和银保监会此前的规定，地方城市首套房利率可以在基准线上下调最大20个基点，也即地方城市的首套房利率最低可以做到4.1%。
　　而今年以前很多购房人的贷款利率，都是在高点，基本都在5.5%以上，高的甚至在6%以上。
　　这意味着，如果房价不变的情况下，现在买房和去年利率高点时期买房，同样是贷款100万等额本息30年，现在每月还款4832元，去年6%高点时期买的，每月需要还款5996元。
　　存量贷款利率迟迟不降，这让很多此前买了房的人很是困恼，于是很多人提前还贷，转向利率更低的抵押贷。
　　各城市各银行的抵押贷利率不一，但基本都是在3.5%左右。存量贷款利率很多都是5.5%左右。换作是你，是选择继续扛着5.5%的利率，还是选择提前还贷，转而寻求利率更低的抵押贷？ 03 | 该不该提前还贷
　　这是一个很主观的问题，因人而异。
　　分析之前，我们必须要了解一个大背景，当下是资产荒的时代。过去，专家们鼓励加杠杆，是因为市场上有很多投资产品的利率能够跑赢银行的贷款利率。
　　但当下，很多投资品都在亏，即便房贷利率最低降到了4.1%，市场上的投资标的也很少能有超过这一贷款利率的年化收益率。
　　这就是为何，以前虽然提前还贷的人也有，但始终只是少部分，现在却成规模的主要原因之一。
　　那么到底该不该提前还贷呢？当然，这个问题适用的是有实力提前还贷的人群，没实力提前还贷，不存在这个问题。
　　本号的观点是：
　　第一，如果你能找到好的投资产品，回报率可以掩盖银行的贷款利率，并对未来的收入充满着确定性，那就没必要提前还。
　　第二，如果你无法找到回报率能够胜过银行贷款利率的产品，而且对未来是一种朝不保夕的窘境，那就赶紧还吧。