对于＂久调难复苏＂的楼市，对于极度缺钱的开发商来说，当下最行之有效的解决办法是什么？ 一句话：唯有降价解千愁。 降价卖房既能让利于民，又能让压抑的需求得到释放，同时社会资金也会进场，开发商不仅能去掉积压的库存，也能迅速换回救命的回款，以解燃眉之急。硬撑死扛，只会让结果更差。要知道，现如今的楼市，早就过了需求强劲，买房人的情绪一点就着，随便一个利好就无脑冲进楼市抢房的鼎盛时期了。 资金链承压，就降价卖房、卖资产，快速回笼资金积极自救，这方面万达的王健林堪称是行业典范。 2017年万达遭遇前所未有的债务、融资、高层出走三大压力，老王杀伐决断，当即做出大举抛售旗下资产回血的决定，关键时期甚至连王牌资产＂万达广场＂都摆上了货架。其结果大家有目共睹，3年时间，王健林满血回归，不仅把公司债务降至合理区间，而且融资渠道畅通，现在还能手握大笔现金，行业下行周期，更是成为别人眼中的＂白衣骑士＂。 房地产经历一年多的降温冲击后，很多开发商都没能挺过来。数据显示，截止到目前，百强房企中，已有超34家，公开宣布不同程度债务违约。令人唏嘘不已。 更重要的是，从今年前8个月，房地产的复苏情况来看，市场短期很难有大的起色。这种环境下，很多开发商也终于开始幡然醒悟了——固守陈规，等着国家来救，等着房地产行情复苏，自动消化这一轮楼市危机，彻底行不通了。当下，化解债务危机，自救的最好办法就是，认清事实，放低姿态，降价卖房。有回款，企业才能有正常经营的基础，才能有反败为胜的机会。 降价卖房开始了！20强房企中12家已降价甩货 有道是，亡羊补牢，为时不晚。眼下正值楼市传统的＂金九银十＂营销旺季，如果开发商不能抓住这一关键时机，大力促销卖房，恐怕整个下半年，就真的以＂惨淡＂收场了。 很多开发商也深知这个道理。于是我们看到，为了打赢＂金九银十＂这场关键的抢收现金流战役，房企们已经加紧布局了。 根据以往的经验，开发商卖房，无非三种方式：造节送优惠、买赠活动、直接降价。当然，为了提高楼盘到访率，这两年，越来越多的开发商，开始从直播、视频、广告等线上渠道发力了。还有一些房企，甚至会举报一些艺术展、马拉松赛事等提高获客效率。 9月6日，第一财经报道，2022年上半年，销售额排名前20的房企中，有12家的销售均价都出现了不同程度的下跌，占比高达60%。 销售均价下跌的12家房企包括碧桂园、保利发展、中海地产、绿城中国、融创中国、龙湖集团、绿地控股、新城控股、旭辉集团、越秀地产、金科集团、世茂集团。 其中降价幅度超过10%的房企有四家，分别是碧桂园下跌15.6%，绿城中国下跌10.2%，绿地控股下跌11.7%，金科集团跌幅最大，为21.9%。 仔细观察这4家大幅降价销售的房企，不难发现有几个共同点：今年上半年的销售额同比去年同期大幅下滑，且这些房企的可售货值大多布局在三四线城市。另外，不得不提的是，这4家房企上半年都有到期的巨额债务要还。此外，克而瑞数据显示，今年6-7月份，200家房企有1755亿元债券到期，民企占比67%。 基于此，我们也就明白房企降价卖房的真正用意了：刺激销售回款，偿还债务。尤其是三四线城市，受本轮楼市降温影响最大，开发商降价卖房的尺度，难免过大。反观龙湖、中海、华润、万科这些深度布局一二线城市的房企，销售价格却一直都很稳定。自身的资金流良好是底子，但更重要的是，一二线城市的市场基本面较好，房价也较为坚挺。 正如金地集团负责人所说的，＂以价换量是企业促进库存消化、保障自身现金流平衡的有效举措之一。＂ 房企降价卖房，除＂重点布局金九银十＂，打赢现金流抢收战外，其实更多的是无奈之举：一方面，融资不畅，借不到钱了。2022年上半年，房企每个月的单月融资量同比均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，均超50%。 且由于信用评级下调的影响，绝大多数房企在境外已经无法正常开展融资了。房企的融资注意力主要集中在境内——今年上半年，房企境内融资规模占比提高到了69%。 但从融资量来看，依然不容乐观：上半年境内融资同比下降了27%，至2653亿元。其他融资方式的规模下降更为明显，资产证券化同比下滑了68%至2091亿元，境外债券融资同比下降了80%至2354亿元。 另一方面，企业急需通过快速回血偿还巨额债务。克而瑞数据显示，今年8-12月，有超过3100亿的房企债务到期，房企的还债压力巨大。 房企大规模降价卖房，能刺激楼市迎来复苏吗？购房者会蜂拥入场买房吗？ 个人认为，希望不大，正如我们一直所强调的，现在的市场不是简单的客户信心问题，而是客户对行业失去了期待和信任。尤其是去年以来，开发商集体债务暴雷，全国的很多项目都延期交付或长期停工，更有甚者，还走上了破产重组的道路，期房交付成了最大的问题。楼市负面消息不断，不仅让很多已购房者忐忑不安，更成功劝退了很多有购房意愿的客户。 事实上，央行数据显示，今年上半年，居民部门储蓄总额高达10.33万亿，房贷支出却仅有1.56万亿，较去年同期腰斩下跌。这背后的真相是，大家现在的买房积极性都普遍不高，相较于买房，现在大家更倾向于把钱存在银行。老百姓现在只认一个死理：买房能不能赚钱已经不重要了，钱存在银行才是最安全的。 此外，市场短期难复苏的根本原因还有两个：其一，行业大周期拐点真正到来了。用黄奇帆的话说，本轮楼市显著降温，信贷收紧确实有影响，但根本原因是房地产各项指标，迎来了拐点。人口、住房面积、城镇化、老龄化、市场需求等，已经不足以支撑楼市，再复制前些年的狂飙发展； 其二，根据历史规律，楼市一旦开启下降通道，周期一般在1-2年。这还是基于此前楼市需求强劲，住房严重稀缺的基本面。现如今房地产走到拐点，楼市复苏大概率会更加缓慢。叠加，政策兑现需要时间，市场信心不稳，楼市预期扭转，就更难了。