国庆7天假，实调近百个售楼部，郑州房子到底卖得咋样？

　　FANGDONG
　　这个十一假期，郑州房市有10大变化：
　　1、假期前两天和后两天看房热度高涨，十一假期首日，贝壳成交了218套房源，其中200套都是新房；假期中间两日气温骤降，售楼部内的客流量也如同过山车，降至冰点，有楼盘两天等不到一组客户；
　　2、市场一线人员普遍感觉，整体热度不如去年同期，个别热门楼盘除外；但今年十一期间销售好于6、7、8、9四个月任何时间，市场在回暖；
　　3、售楼部到访量、成交量分化明显，保利璞岸、华润瑞府、幸福里、海马公园等热门改善楼盘到访量、成交量超越平时，但三四环外刚需盘到访量依然惨淡；
　　4、相比往年十一假期，地市客户数量锐减；
　　5、客户对价格的预期仍然在下降，管城区阳光城11号院大降价2000元/平，导致刚需客户价格预期骤降，对白沙、南龙湖等三四环之间的刚需盘造成重型杀伤；
　　6、二手房市场依然冷淡，降价幅度较大，园田花园原来118平房源、总价179万，现在114平房源挂牌价只有120万；警官公寓123平房源，原来185万，现在仅有128万；
　　7、一线从业人员生存艰难，降薪、停薪依然普遍存在，跳槽、离职更是处处可见；
　　8、购房者观望心理浓厚，信息敏感型客户都在等待＂大会＂释放信号，但绝大多数购房者和从业人员普遍认为大会过后，房地产市场将迎来逆转；
　　9、购房者对市场认知度普遍提升，单纯的降价、促销已经很难打动客户。虽然目前首套房利率已经低至4.1，但是在疫情、经济大环境影响下，购房者对价格变动敏感性，远远低于对自己未来数十年的现金流安全；
　　10、安全感仍然是第一位，购房者最为关心的问题依然是交房时间、能否交房、施工进展。万科、保利、招商等一线房企、央企国企等有实力的房企更受欢迎。
　　以上10大变化，来自房东俱乐会历时6天、实地调研近百家售楼部所得。
　　各售楼部十一假期表现如下：
　　FANGDONG   房东俱乐会
　　撰文：房东编辑部 美编：小樱 校对：大豆
　　郑东新区
　　保利璞岸
　　北龙湖最热门楼盘之一，10月1日，该项目260平米样板间小范围内测开放，虽然有200万验资门槛，但依然有不少客户慕名前往。
　　保利璞岸260平米样板间实拍
　　10月2日中午12点左右，项目上有十几组客户正在看房。
　　目前该项目仅剩下150套左右房源，160平米、184平米户型所剩不多，北龙湖唯一错层挑高的大户型206/216平米、260平米刚刚推出不久。
　　价格方面，160-180平户型，均价在3.9万/平左右，十一期间推出最便宜的房源在3.78万/平左右。
　　部分好楼层价格在4.1万/平，现场核算一套6层好位置房源，价格可以达到4.46万/平。260平错层优质房源，价格有望达到4.7-4.8万/平左右。
　　绿城湖畔雲庐
　　10月2日下午，绿城湖畔雲庐迎来十一假期首个客流高峰，当天到访客户大约30组左右。
　　前一天还在滨河片区支援绿城明月滨河项目交房的人员，大部分也急忙调回湖畔雲庐项目，迎接国庆客流高峰。
　　该项目目前剩余房源户型较为齐全，目前库存剩余150套左右，150平米户型剩余较少，均价在3.7-3.8万/平左右。面积不大、临路的房源，性价比相对其他房源可能更高一些。
　　中海云著湖居
　　中海云著湖居现在已经推出了350多套房子，还剩余六七十套左右。
　　9月份，该项目成交了25套，已是北龙湖片区卖得相当不错的楼盘。
　　现在小面积户型价格3.5万起，大面积户型在3.7万起，整体性价比非常不错。
　　10月1日当天到访客户超30组，成交3套，到访量和成交量比平时有明显提升。
　　华润瑞府
　　十一假期期间，华润瑞府组织了中建五局十一专场团购会，加上项目原有的客户，现场到访客户量激增，置业顾问和服务人员格外忙碌。
　　十一假期1-6日，该项目累计来访389组，成交20套，金额高达9700万；其中10月1日成交最多6套，10月5日来访最多128组。
　　目前该项目一期推售的129 和179 户型已经售罄，需要等二期加推，现在主力销售145 和155 户型，一共剩余60套左右，均价3-3.1万，213 楼王刚加推15套，目前剩下6套（均价3.4万）。
　　万科拾谧森语
　　据北龙湖友商项目人员介绍，万科拾谧森语是北龙湖9月份备案成交数量最高的楼盘。
　　显然，万科拾谧森语实景展示区开放后，确实在产品实力和细节打磨上给诸多北龙湖在售友商带来了不小的压力。
　　十一国庆假期，项目仍然坚持非预约客户需要验资200万方能进售楼部看房，不少在北龙湖湿地公园游玩的人，本想到售楼部膜拜一下也因验资问题被拒之门外。
　　项目4月初开盘到现在销售已经超过十个亿。目前在售有199平，245平和三百多平户型，小区全部是七层洋房纯粹改善。十一假期期间，每天成交2套左右，同样推出有特价房源，大约在3.6万/平左右，临湖房源价格较高，在4万/平左右。
　　美林上苑
　　国庆期间，日均到访25组客户左右，成交8套。该项目9月份成交二十几套，已是北龙湖卖得不错的项目。
　　项目置业顾问反馈，十一假期，对该项目的客户到访没有影响，不少客户受疫情影响无法外出，到访量反而高于平时。
　　目前在售房源均价在4.3-4.8万/平，国庆节期间专场98折优惠活动。
　　在售房源主要在南院，因为会所开放不久，项目还有优质学校加持，同时因为北龙湖南岸所剩房源较少等多重因素，美林上苑正成为北龙湖南岸最热门楼盘。
　　海马公园
　　十一期间，海马公园虽然没有做额外的附加优惠活动，但是现场到访客户量明显倍增，最多时一下午能到访三四十组客户。
　　10月1日至3日，海马公园在案场做了一些小型暖场活动，但是到访人群对房子比对活动更感兴趣。
　　目前该项目已经推出最后一栋楼王7号楼，面积均是180平米大户型，均价在2.7-2.9万/平左右。
　　房源仅剩40套左右，这40多套房源售罄后，海马公园即将彻底清盘。
　　华润幸福里
　　10月2日上午11点半，华润幸福里已经到访约20组客户。置业顾问乔光辉一边和老客户办理签约手续，一边还有新客户到访，无奈之下他只能将新客户安排给同事帮忙接待，虽然忙碌却安排妥当。
　　该项目假期前刚刚推出北地块1、3号楼，南地块6号楼，共计303套房源，当天已经去化了200套左右。目前已推房源主要剩下180平米户型，均价在30500-31000元/平左右，顶底户型可以优惠到28000元/平左右。
　　十一假期截止7日，该项目已经成交30套，销售金额约2个亿。
　　与项目首开相比，该项目价格稍有上调，而且建议购买车位从原来的1个，升级到2个，车位价格也有所提升，原来负一层41万左右，目前43万/个左右，购房门槛也在不断提高。
　　杨金
　　广汇湾
　　广汇湾十一假期没有退出特别活动，仅有原定的特价房，均价在16500-17000元左右，正常房源均价在17000元/平左右。
　　目前该项目施工进度是片区中最快的一个，安全感十足，在售户型起步106平米的三房，123、133、141、280平米户型均有房源。
　　得益于近东三环、贾鲁河，以及已经开学的纬五路一小东岳校区，再加上产品本身的亮点，广汇湾已经成为东杨金片区购房的首选项目。
　　天伦城
　　天伦城售楼部的大门已经由原来的朝东改成了朝南，最大的好处是客户可以穿过新建公园之后走入售楼部，仅仅这一点感受上的变化，天伦城就至少可以提价500元/平。
　　10月2日调研时，公园内有不少带孩游玩的客户，售楼部也组织了不少投壶类的趣味游戏。
　　售楼部洽谈区内，节日气氛浓厚，沙盘旁边的大屏幕上一直播放着＂十一购房节、国庆钜惠go——五重好礼美好放价＂活动信息，特批额外95折以及限时一口价最高优惠39.8万元。
　　目前项目上一二三期均有房源在售，主力户型是120 三房、130 三房、150 四房，高层特价房单价14000元/平左右，洋房单价在18000-19500之间，最终优惠后单价仍有下浮空间。
　　碧桂园天玺湾
　　十一期间项目上推出有折纸暖场活动，但是客户到访量并不多，10月2日下午调研时，案场客户数量大约仅有七八组。
　　该项目目前优惠与中秋节保持一致，没有针对十一进行额外优惠，原来洋房成交均价在2.2-2.3万/平左右，高层在1.8-1.9万/平左右，目前小高层均价在1.3-1.5万左右，洋房精装在1.6-1.7万/平左右。首批房源2023年年底交房。
　　户型上，最小的76平米两房，主力是104、117平米三房，洋房主力户型是143平米。
　　现场核算一套143平米洋房，原本单价在21471元/平，优惠后单价17084元/平。
　　车位方面，原本车位最早15万一个，今年6月份已经优惠到10万一个，目前已经是买房赠送车位了。
　　万科未来时光
　　10月2日下午调研时，除了在售楼部洽谈区有十几组客户外，园区内、样板间以及社区下沉会所中，大约同时有30组客户在看房。
　　一时间涌入客户量增多，置业顾问安排速度相对有些慢，客户进门登记后需要等待置业顾问。
　　目前在售131平三房均价18500-19000元/ ，143平四房均价19000-20500元/ ，在售楼栋中四室户型剩余较多。
　　十一期间推出10套特价房，比如17号楼143平米户型特价房，大约在1.8万/平左右，相比平时优惠1000元/平左右。
　　经开区
　　华润凯旋门
　　华瑞凯旋门目前是尾盘在售状态，营销中心已经从原来的售楼部搬到了大约只有三四十平米的小区底商内。
　　十一当天，该项目客户到访情况还是相当不错，从上午10点多开始就一直有客户不断前来看房，也有看房客户前来办理手续。
　　该项目剩余房源只有几十套，主要是89平米户型和120平米户型，大户型已经卖完了。
　　120平米户型主要在顶底，89平米户型还有楼层可选，目前价格在1.7万/元左右，最便宜的4楼单价可以到1.67万/平左右。
　　该项目十一国庆前三天就已经推出了10套特价房，到十一当天，10套特价房已经卖出去了4套，特价房优惠之后的价格相当于97折，相比首开1.95万/平的均价，目前尾盘价格底了近2000元/平，又是明年6月份即将交房的准现房，性价比还是比较高。
　　1层车位16-18万左右，2层车位在15-16万左右。
　　保利天汇
　　十一当天，保利天汇售楼部购房者和销售团队人都不多，主要原因是该项目已经是尾盘，剩余房源极少。
　　目前仅剩下十几套顶底户型，120平米户型顶底层，99平米户型只剩几套一二层，优惠后价格在1.8万左右。原本正常房源价格在1.95万/平左右。
　　2023年4月份交房，已是准现房状态。
　　保利天珺
　　目前剩余40套房左右，单价在1.8-2.2万左右。目前主要在售140平米的四房，115平米户型已经卖完，98平米仅剩下30层或者1、2层极少量房源，项目一共剩余100套房源左右。
　　该项目原来房价在1.9-2.1万/平左右，目前国庆假期推出3个点优惠，尾盘销售还有5个点优惠，按时签约还有2个点优惠，等于国庆期间优惠10个点。
　　以140平米户型计算，原价在19921元/平，现在单价18009元/平。
　　车位在14-16万，目前车位没有优惠，置业顾问也建议买车位可以再等等。
　　置业顾问对项目、区域、竞品了解度较高，讲解比较专业，十一当天上午，售楼部到访客户数量不多。
　　绿城诚园
　　售楼部受道路影响，驾车前往需要提前拐入辅道，十一当天上午有五六组客户到访。
　　据竞品置业顾问介绍，该项目拿地时间较早，目前剩余房源仍比较多，诚园置业顾问对此也直言不讳，承认摘地时间，也表示项目仍有楼栋还未推出，讲解非常实在。
　　目前已推出楼栋中，95平米剩余两三套，2、18、24、25层房源；119平米、125平米、136平米三房还有少量房源可选，最大户型145平米四房，交房时间在2023年11月。
　　项目外立面一层二层石材，三层以上是铝板外立面，目前施工工地上已经可以直观看到。
　　该项目国庆推出青年补贴月供活动，补贴1年月供，相当于有8-10万不等的优惠直接补贴到总房款中，优惠后单价在1.8-1.9万/平左右。
　　金茂越秀未来府
　　十一当天上午有七八组客户到访，相比区域内其他楼盘，从到访停车到迎宾接待，再到置业顾问介入讲解项目，金茂的服务说辞和流程专业性已经明显超越同区友商。
　　挨着南三环高架的1、2号楼，主要是89 、113 三室，目前剩余房源较多，这两栋楼也是一直搞特价的楼栋，毛坯交付，成交价16000左右。
　　10号楼户型是113 三室和128 四室，也是毛坯交付，价格稍高些，成交价在17000-18000左右；
　　11号楼全部是146 四室两厅两卫，精装修交付，成交价在21000左右。
　　国庆期间推出5重礼优惠，包含2个点优惠以及送家电等。127平米三房表单价在18275元/平，目前国庆优惠后单价在17195元/平。
　　置业顾问表示，刚开盘时正常价格在1.9-2万/平左右，相比现在1.7万/平的优惠后单价，基本下调了2000元/平左右。
　　金沙湖高尔夫观邸
　　得益于项目优质的生态资源，十一当天下午，金沙湖高尔夫观邸售楼部前迎来了不少客户，当然，其中有购房者也有前来游玩的老业主。调研时，售楼部内仍有七八组客户在谈。
　　该项目目前主推的是7期高层产品，相比前几期高层产品有了不少提升，铝板+玻璃幕的外立面设计更具现代感。
　　主力在售1#2#3#5#6#7#号楼，其中7#为央景楼王，3#主要为70平方米两房小户型，户型面积段涵盖70-148 ，面积越大，价格越高。
　　目前优惠后单价，170平米在1.7万/平左右，148平米户型在1.65万左右，小面积的1.6万左右。
　　现场核算148平米四房户型，原价17628元/平，优惠后单价16424元/平。最终优惠还需要向领导争取，但已不会有太大优惠了。
　　除此之外，该项目国庆节还推出有特价房源，其中一套148平米次顶楼，一口价优惠房源，最终优惠价格不到1.6万/平。
　　绿都东澜岸、上林府
　　东澜岸项目目前没有房源，后续房源预计在明年上半年推出，绿都在经开物流园区主推上林府和上悦城。
　　9月份该项目成交备案145套左右，成为片区中销售面积和销售套数第一楼盘。
　　十一假期前两日，东澜岸售楼部内人满为患，客户主要购买上林府现房，每天到访五六十组客户，到5日成交45套左右。
　　目前在售80、87平米两房户型，105平米户型在8300元/平左右，两房户型在7800元/平左右，楼层差一点的在7400-7500元/平左右。
　　滨河国际新城
　　绿城明月滨河
　　这是滨河片区售价相对较高的项目之一，置业顾问表示产品可对标海马青风公园的洋房产品。
　　十一当天售楼部人并不多，有四五组客户，案场只留了两三个置业顾问，其他人员都在忙着交房。
　　该项目目前仅剩105、116平米和142平米房源，105和116平米三房仅剩下几套一楼房源，142平米户型仅剩五六套房源，除了顶底之外，中间房源仅剩1套14层房源，表单价在23564元/平，现场核算优惠后单价在20029元/平。
　　142平米户型原本销售均价在2.1万/平左右，高一点的到2.2万/平，目前尾盘现房的价格比高价时低了1000元/平左右。
　　金辉滨河云筑
　　这是十一当天滨河国际新城中最火爆的项目，中介带客是真的猛，短短20分钟有七八组客户被身穿白衬衣的中介领着带看。
　　售楼部内，因为突然到访的客户较多，案场上的置业顾问似乎不太够用了，有些中介就自己拿着荧光笔开始给客户讲解。
　　十一假期前两天，该项目刚刚与郑州经开区外国语学校签约，但是之所以这么多中介带看，想必佣金给的不少。
　　另一方面更重要的原因是，该项目价格一直是片区中相对较低的，目前该项目一期几栋高层已交房，在售的二期主流价格在13000-15000，甚至有中介转出12500元/平。二期23年9月份交房，距离交房还有一年时间。
　　海马青风公园
　　青风公园二期是滨河国际城必看项目，但凡有中意滨河的客户探盘，中介总会带着先去看看青风院子。
　　十一假期第一天下午，就有五六组客户由中介带看到访。
　　目前该项目也是尾盘在售，总共就剩下三四十套房子，有洋房有高层。
　　洋房价格在22000元/ 左右，高层有毛坯有精装，毛坯价格在15500-16500元/ ，另外高层还有一栋带装修的，价格在17000+。
　　中交滨河春晓
　　如果单单论人气，中交滨河春晓应该是十一当天同片区最热闹的一个。但主要原因是项目上举办活动。
　　该项目目前主要在售112、116平米三室两厅两卫，均价1750元/平；128 四室两厅两卫，均价19500元/平；96平三室和134平四室，单价在18000-20000元/平之间。
　　华发峰景湾
　　调研当天，售楼部内仅有2组客户，其他工作人员精神饱满，项目销售经理在前台表情庄宁，似乎在时刻督促着每一位置业顾问的工作。
　　目前该项目四房138、129平米户型还没开，在售最小面积89平米，最大面积119平米三房，在售楼栋精装16500/平，部分特价房源15500元/平；
　　正在做特价的6层以下房源，单价1.4万+/平。
　　2023年年底交房，大面积户型的小高层也还未开盘，而且开盘时间未知。
　　金水老城
　　国庆节的气温在10月5日将至冰点，秋风夹杂着冷雨，若没有必做不可的事情，任谁想要出个门都要做好充分的心理战斗，将身上的厚衣服裹紧，才会有勇气一头扎进冰雨里。
　　而某些本就冷清的售楼部在这一天就更加显得雪上加霜了，比如金水老城的这几个项目。
　　泉舜上城
　　上午11点半左右，位于黄河路上的泉舜上城售楼部还没有上人。空荡荡的售楼部显得格外冷清，员工坐在工位上百无聊赖，领导模样的工作人员则在门口转来转去。
　　泉舜上城目前仅剩18号楼和19号楼房源在售，国庆节期间并没有令人的心动的大幅度降价活动，19号楼正常楼层价位为14000-17000元/平，18号楼房价则在18000元/平以上，车位十六七万/个。
　　申泰中原印象
　　经三路与红专路交叉口附近的申泰中原印象虽然在售楼部准备了趣味小活动，但案场状况并未比泉舜上城好哪儿去。
　　申泰中原印象之前的产品是精装修27000-29000元/平，现在改为毛坯，再加上的各种现场签约活动、家属公务员优惠政策、国庆节优惠政策等，价位在23000-25000元/平之间。而车位还未开始销售，暂未定价。
　　万科古翠隐秀
　　沿着红专路向东，万科古翠隐秀坐落在经二路上，作为金水老城稀缺的改善项目，售楼部同样人迹罕至。但比起泉舜上城和申泰中原印象来说，要好一些。我和置业顾问刚在沙盘站定，就又来了一组家庭到访。
　　万科古翠隐秀目前在售1、2、3号楼，1、2号楼处于清盘阶段，有一口价优惠，精装修27000-28000元/平左右。3号楼为中秋节刚加推房源，售价整体比1、2号楼每平贵1500元左右。
　　晚上6点多，置业顾问告诉我，就在5号下午，有位梁先生一次性买了两套175平的户型，房源越来越少了。据了解，古翠隐秀在售户型均在200平以下，3号楼后再加推的楼栋，才会有200平以上的房源。
　　雅颂居
　　在省人民大会堂北侧的雅颂居，案场同样冷清，我甚至想，如果这些售楼部5日当天只有一人到访，那个人一定是我。
　　雅颂居目前在售房源不多，仅剩2号楼上的204平以上户型在售，国庆节无特别优惠，精装修价位在31000-34000元/平之间。车位售价为23、24万元/个。
　　敏捷江山誉
　　相比金水主城前4个楼盘的冷清，位于未来路纬四路附近的敏捷江山誉显得稍有人气。门口不但有喜庆的国庆氛围，更有座上的三四组到访客户。
　　江山誉国庆期间有优惠活动，优惠后精装修19000-21000元/平，国庆节后恢复到正常价位2万二三，车位配比1:1.3，车位售价可参考周边为16-20万元/个，未开售。
　　未来天奕
　　作为金水老城的另一个高端改善项目，未来天奕在国庆期间成绩不俗。不但日均到访量不错，成交率也很高。
　　由于实景样板间（月底正式开放）国庆节期间可以参观，再加上286平户型节后将上调5000元的销售政策，未来天奕整个国庆假期卖了15套，成交总价更是高达1亿。
　　也许是受天气影响，5号当天金水主城的几个主要在售项目均显得动力不足、人气不旺，但以万科古翠隐秀和未来天奕为例，基于项目本身的改善属性和置业顾问的专业度，到访客户的成交率相对较高，不乏有一人买两套的客户出现。
　　金水北
　　同样是在下着雨的5号，与金水老城的冷清不同，金水北的几个项目则趁着国庆期间的促销活动销售得热火朝天，风生水起。
　　保利大都汇
　　当我到达金水北保利大都汇项目的售楼部时，是5号下午的4点半左右，一改在金水老城各项目售楼部感受到的清冷，大都汇售楼部里人声鼎沸，加上负1层正在举办的少儿主持人大赛活动，整个空间都显得热闹非凡，渲染得人心里都变暖了。
　　一层的洽谈区更是坐满了客户，随着络绎不绝的到访，沙盘前的客户也是一批接一批的站满。根据当时的到访情况来看，保利大都汇在国庆期间平均每天到访超过100组基本没有问题。
　　而在活动促销方面，保利大都汇不但有一口价房源秒杀活动，还有首付方面的政策。首付五万或者十万即可订房，在开发商规定的时间范围内付清首付，方能进行网签，给购房者更宽裕的筹措首付的时间。
　　据悉，截止6号，保利大都汇的国庆销量就达到了1亿。
　　碧桂园云境
　　在国基路上的碧桂园云境则是我第一个被礼花吓到的项目。刚一坐下，就听到＂＂嘭＂＂的一声，置业顾问说，这是一组来自新乡的客户，当天来当天下定。
　　碧桂园云境楼部的洽谈区，也是座无虚席，坐满了认真研究户型和价格的客户。
　　碧桂园云境碧桂园天麓的二期地块，在一期的基础上做了整体是升级。目前，在金水北的几个项目中，碧桂园云境是价格最低、促销力度最大的项目。
　　精装修房价在16500元/平左右，车位售价5万+，可以看出碧桂园回笼资金的压力和决心不小。
　　招商美景美境
　　临近傍晚，招商美景美境售楼部依然有数组客户在看房洽谈中。
　　美景美境国庆优惠后毛坯单价仍在19000-21000元/平之间，户型越大，房价越高。或许是南侧进展缓慢的瀚海思念城的对比，加之招商的加入，房价显得较为坚挺。
　　国庆期间，金水北美盛的两大项目，显然也是两大赢家。
　　美盛金水印
　　美盛金水印除了有人才定向补贴计划，还有国庆期间额外1个点的优惠政策、10万订房，剩余首付两年后交房前结清等优惠政策。优惠后精装修2万三四左右。
　　晚上7点，金水印售楼部里仍有不少客户在看房，置业顾问说，大家在国庆节前两天的业绩，比9月份半个月的成绩都要好！
　　对于美盛教育港湾的置业顾问来说，十一国庆假期无疑是一场大仗、硬仗。晚上8点，教育港湾的洽谈区还坐着十来组客户。
　　教育港湾的优惠促销政策和金水印大体一致。订房门槛更低，5万定房，剩余首付交房前一次性付清。
　　据悉，截至发稿前，美盛教育港湾已完成销售100套。
　　惠济区
　　万科翠湾中城
　　10月6日临近中午，在万科翠湾中城售楼部门前，停靠着满满一排车辆，从售楼部南边一直绵延到北边。
　　翠湾中城的置业顾问介绍，这几天无论刮风下雨，所有工作人员一刻不停，就连领导都全部上阵了。我相信置业顾问所言不虚，因为该置业顾问，确实一次性同时接待我和另一组买房客户。
　　翠湾中城除了日常优惠政策，国庆节额外有两个点多优惠，优惠后精装修在单价在17500-19000元/平之间。加上万科打造的花池阳台、错层阳台设计，新颖的设计吸引了不少年轻的购房群体。
　　招商·时代锦辰
　　从翠湾中城出来，北边的招商时代锦辰明显显得人气不足。售楼部沙盘处和洽谈区零星有一两组客户在看房。
　　时代锦辰与翠湾中城虽同处一个片区，但热闹程度天差地别，感觉惠济区的风头全被翠湾中城抢走了。
　　时代锦辰正常售价17000元/平左右，毛坯交付，国庆节优惠后在15500元/平左右。
　　东原阅城
　　位于惠济区和高新区交界处的东原阅城，由于国庆节优惠力度不错，也吸引了一批刚需购房群体。
　　东原阅城在售二期准现房，前面的8栋楼年前即将交房，后面还有6栋楼明年年底前交房。15#精装交付，均价13000-13500元/平，其余均为毛坯交付，均价12000元/平。车位9-11万元/个。
　　东原·锦绣江山
　　东原·锦绣江山是东原阅城项目的三期地块，也是阅城的升级产品。但是目前锦绣江山处于停滞阶段，售楼部大门紧闭，工地也悄无声息。
　　可以看出东原目前致力于二期的销售和建设，属于脚踏实地对业主负责是一种态度。
　　旭辉一江云著
　　旭辉一江云著可以说是被锦艺四季城拖累的一个项目。
　　10月6号下午，一江云著售楼部外，保安亭保安亭空无一人，只有两三个保洁大爷在随意转悠，打扫卫生，进入售楼部内部，只有一个工作人员在工作台后面坐着，见有人进来，第一句话不问是否来看房，而是问：你是业主吗？
　　目前，旭辉一江云著在售洋房18000-23000元/平，高层1万六七/平，车位11万左右，国庆节无特别优惠活动。
　　招商美景雍瑞园
　　招商美景雍瑞园国庆节额外优惠1个点，标准层价位在17000+/平-18000+/平，目前主要在售户型面积段为130平左右房源，首层带院子带地下室价位在28000元/平左右。车位尚未开始卖，车位比1:1.5。
　　雍瑞园1.49的容积率、央企傍身、三所旁、纯洋房，这几个优势加持，让雍瑞园在国庆期间热度不减，沙盘旁同时围绕着三四组客户，洽谈区也坐满了人。6号下午4点半左右，走出雍瑞园售楼部，又有几组客户从车上下来，牵着宠物走进售楼部。
　　整体来说，惠济区的几个楼盘，万科翠湾中城在这个国庆节几乎是杀疯了，而最落寞的当数旭辉一江云著，其他几个忙里偷闲。
　　高新区
　　保亿·豫景晨园
　　6月6日下午5点半，天已擦黑，但保亿·豫景晨园售楼部里的热度不减。作为高新区双湖科技城的热门楼盘，保亿地产也是系出名门，打造过亚洲十大超级豪宅的杭州观云钱塘城，占据2021年《中国10大超级豪宅排行榜》10强席位。
　　豫景晨园全部为小高层，外立面采用新亚洲风格，大面积玻璃幕+银灰色铝板+深灰色铝板脚线，只有三个户型112平方米、131平方米、130平方米，定位为刚改。
　　一梯一户设计，家家都赠送私家门庭。
　　国庆期间，保亿·豫景晨园推出了以下活动： 到访即可领取价值299元国潮非遗手作券； 一口价特惠房礼：50套，10500元/ 起； 交房前（2023年12月31日）一次性付清尾款； 交付延期90天以上赔付总房款的20%。
　　精装改毛坯，力度也相当给力了。
　　另外，保亿如今已是准现房销售，明年年底交房，一半多的楼栋主体都已经起来了，工地外能听到巨大的施工噪音，项目正在紧锣密鼓地施工中，工程进度很快。
　　保利和光屿湖
　　在保亿·豫景晨园售楼部门口，被久违的＂小蜜蜂＂缠上，我上一次看房碰到＂小蜜蜂＂，好像还是去年在绿博片区。＂小蜜蜂＂非要带我看保利和光屿湖，在被我拒绝以后仍对我穷追不舍。
　　保利和光屿湖售楼部一侧在举办幼儿舞蹈比赛和颁奖仪式，音乐声和置业顾问撕扯着嗓门向客户介绍产品的声音交织在一起，异常热闹。
　　和光屿湖目前在售一期为精装，尾盘在售，二期为毛坯。一期高层，精装修，成交价在11000-12500之间， 洋房成交价14500-16000。 二期高层，毛坯交付，成交价在10500-12000之间，洋房成交价13500-14500。
　　双湖科技城目前没什么项目了，金辉、美的、正商都已经卖完了，只有保利、保亿和刚刚入市的高新建设和即将入市的锦莲序，高新建设项目由永威代建，也很有竞争力。
　　大正水晶森林
　　6日晚上7点半，大正水晶森林洽谈区依旧坐满了客户，目测依旧有十多组客户在看房。
　　自从大正水晶森林一期超预期惊喜交付之后，便俨然成了二期的活广告，加之郑州留馀外国语学校的落地，另外，二期南院开发商改了合同要提前一年交房，所以本身是24年交房的南院2023年中旬就可以交房，目前正在做外立面，预计年底开始绿化，妥妥的准现房，所以大正水晶森林热度能够居高不下也就合情合理了。
　　目前，大正水晶森林整体均价12500-13000元/平，毛坯交付，与双湖科技城的项目比价格确实没有太大优势，但大正水晶森林的综合表现再加上国庆购房6重礼，还是比较能吸引人的。
　　谦祥云栖
　　到达谦祥云栖售楼部的时候，已临近晚上8点半，售楼部显得较为冷清，洽谈区仅有一组客户还在认真的看房和洽谈。
　　谦祥云栖由于地理位置原因，交房后大概率可以划片郑州中学附属小学玉兰街校区和郑州中学，即使开发商品牌力度不行，仍是不少购房者关注的对象。
　　在售四个户型：97 三室两厅两卫（中间户）、108 三室两厅两卫、118 三室两厅两卫、143 四室两厅两卫。 整体单价在15500-17000之间，户型越大越贵。
　　管城区
　　阳光城11号院
　　阳光城11号院当属假期整个郑州南区最火楼盘。
　　10月5日上午虽仍下雨，人们的购房热情依然不减：售楼部门口辅道、机动车道足足停了4排车；大厅内人头攒动，别说找地方坐，连站的地方都不富余；吧台茶水根本来不及供应，就连户型图也都为A4纸临时打印。
　　＂不要犹豫不要徘徊，犹豫徘徊等于白来＂，伴随着不断重复的激情广播，不到10分钟就有3套房源成交，火爆程度近年仅见。
　　据置业顾问介绍，十一假期前6天，阳光城11号院到访量过千，房源每天成交约50套，整个假期去化300套不成问题，＂早已完成预期目标＂。
　　原因无它，位置好（中州大道长江东路西北的主城位置），价格低（假期加推3、4号楼，均价11000-12000元/平）。
　　虽然项目只有5栋楼，地块不大，89-138平的面积段也称不上纯粹，但对比周边13000-14000元/平的房价，足以让购房者下定买房决心。
　　龙湖煕上
　　售楼部于假期前不久开放，目前还未开盘。户型面积段从97-124平不等，预计均价在13500元/平，个别楼层最低价格约12800元/平。
　　龙湖品牌没有安全性问题，出色的物业服务也在案场得到淋漓尽致的体现。从保安热情迎宾，到吧台茶水服务人员和保洁人员都会主动问好，再到置业顾问事无巨细的讲解房源，都让人觉得如沐春风。
　　项目大门品质及实景示范区观感极佳，大窗墙比的公建化外立面也让人耳目一新，收获不少客户青睐。
　　探访期间，案场内共有10组客户在谈，据置业顾问介绍，每天客户到访量约60-70组，项目目前在推定存2万选房活动，目前已有80组客户参与。
　　新城时光印象
　　10月5日，新城时光印象客户不多，探访时洽谈区有4组客户在谈，但也时常有看房人进出，这可能跟有人去周边揽客带看有关（在龙湖熙上探访出来时，有人在路边招揽客户去看新城时光印象）。
　　置业顾问介绍，目前高层和洋房均有房源在售，但数量不大。高层99平、118平户型已售完，还有几十套128平、143平户型，2024年6月交房。
　　假期推出128平清盘活动，均为精装，目前8号楼特价房13100-13800元/平，好楼层14000-15500元/平，且赠送车位。
　　相比开盘时16000+元/平的均价，平均已有2000元/平的优惠，对成交有一定促进，项目假期每天成交约5-6套，前6天卖出约30套。
　　富田九鼎公馆
　　项目目前在售5号院，户型从89-124平不等，均有房源在售，2024年底交房。
　　10月4日上午11点探访，雨天不便，门口保安见我在路边停车主动小跑到车前打伞迎接，走时也会一路打伞送至车前。案场客流一般，探访期间共见到11组客户到访，吧台茶水服务很及时，期间共送水3次。售楼部整体服务水准颇高。
　　因为位置已接近南四环，相比2、3号院当初16000元/平的均价，5号院13000元/平的开盘价已经低了不少。
　　假期前，项目均价12500元/平，假期再加4个点的优惠，正常楼层均价12000元/平。可首付分期，如115平三房，首付约5万多，剩余首付交房前一次付清。还是有相当吸引力。
　　据置业顾问介绍，假期前几天每天成交约10-12套，预计假期总成交可到40-50套。
　　富田九鼎华府
　　同为振兴深耕管城的项目，富田城姊妹项目九鼎华府相比九鼎公馆位置更靠南，但目前在售地块与九鼎公馆5号院相距不远，性价比相对更高。
　　在售房源当初均价在12000元/平，现在均价优惠至10800元/平，与九鼎公馆保持了1000-1500元/平的差价，有价格差互补。
　　探访期间有5组客户在谈，假期每天到访约40组、成交约5套左右。
　　佳田未来新城
　　项目目前在售7号院，去年年底开盘，毛坯交付，分2024年6月和2024年底两批交房。
　　现在均价14000元/平，针对1、2号楼有一个20套特价房清栋活动，顶底楼层可低至12000元/平。
　　佳田从接手东方鼎盛花样城问题楼盘后，前期处理遗留问题花费巨大，目前压力不小，销售情况一般，10月5日上午10点探访期间，没看到客户到访。
　　或许因为到访不多，案场服务游刃有余，茶水服务及时，还加送开发商特色的花花牛酸奶。
　　这个价位和位置，其实有一定竞争力，但几公里有了更便宜的阳光城11号院，客流很难维持。
　　雅宝龙湖天钜
　　项目目前尾盘在售，临时售楼部已撤至地快东南角洋房一层，只是一间几十平的房间，摆了三张接待桌。
　　户型为89三房、113三房、140四房，小户型还有少量剩余，大户型基本卖完。
　　虽然没多少房，也没什么选择余地，但探访时倒有1组客户在谈。其中原因大抵因为清盘价有一定吸引力。
　　项目首开均价16000元/平，最高卖到高层18000-19000元/平，洋房卖到23000元/平。现在尾盘毛坯均价16000元/平，最低单价可至15000元/平。
　　远洋鑫苑紫金府
　　还在困境中挣扎的紫金府，今年曾推过一波均价12000元/平、送车位，又卖了一批房子。
　　难关好过就不叫难关了，国庆假期，紫金府已彻底躺平。售楼部虽未关门，但探访时别说客户，置业顾问也看不到一个，只有一位保洁人员在门口扫码处闲坐。
　　这么好位置，落到现在地步，让人唏嘘。
　　电建洺悦融园
　　电建抢下航海路地块，终于走进主城核心，从大门、实景示范区、售楼部打造上都显得相当用心。
　　央企实力、主城醇熟配套、以及宋式园林景观的打造，为品质增色不少。项目定位偏刚改到改善，户型分高层99平、129平，类小高层143平。
　　目前均价精装18500元/平，相比产品稀缺性，这个价格还是吸引了不少客户。
　　10月5日中午探访时，售楼部还有10组客户在谈价格，人多，但没影响案场服务，吧台送茶水和点心都很及时。
　　据置业顾问介绍，假期每天到访约有四五十组，成交3-4套，对主城南区这个价格段的楼盘来说，已经不错。
　　康桥未来公元
　　由于之前项目陷入困境，销售停滞，前段引入信达战略合作后，目前还在项目交接缓冲期，假期营销方面并无新动作。
　　探访期间有置业顾问值班，案场冷清，全程仅看到两组客户到访，据置业顾问介绍，项目目前均价12000元/平，特价房源可低至10500元/平，精装交付，预计2024年10月交房。
　　碧桂园时代城
　　项目目前5、6期在售，位置在各地块里中间靠南，户型从89-130平不等。
　　假期优惠力度不小，不同户型、楼层均价从9000-10500元/平不等，精装修，还送车位，吸引不少刚需客户。
　　10月4日下午在售楼部探访期间，有9组客户在算价格，置业顾问快不够用了，不知道售楼部门外全部倒伏的宣传架，是不是也受此影响。
　　据置业顾问介绍，假期前4天每天有30多组客户到访，成交约15套，假期总成交预计25套左右。
　　二七区
　　万科大都会7期、万科都会天际（大都会6期）
　　万科大都会售楼部已撤，现在合并在万科都会天际合并接待。
　　假期共推优惠4重礼，包括最高享3%房价优惠、共推50套特价房、认购砸金蛋赢家电礼包及云南双飞游、车位可享住宅房款1%优惠。
　　探访期间售楼部有5组客户洽谈，置业顾问较清闲，有几个置业顾问在门外闲坐联系客户。案场吧台茶水服务到位。
　　据悉，两项目目前75、89、99、118平户型在售，房源可挑，7期均价10500-11500元/平，都会天际约12000-12500元/平，带装修。
　　假期前6天日均到访50组，多时一天成交10套左右，少时3-4套，预计假期总成交40套。
　　电建洺悦天玺
　　项目体量较小，只有4栋楼，共计不到700户，在售户型从89-117平三房不等。毛坯，预计2023年8月交付，整体较刚需。
　　央企开发，安全性没啥大问题，但项目宣传力度一直不大。售楼部为鑫苑都汇广场底商，面积不大，旁边紧挨一家川湘菜馆，观感五味杂陈。
　　探访期间无客户到访，项目今年4月开盘，均价10000-10300元/平，现在均价10300元/平，价格一直没变化。
　　假期没有优惠政策，也不送车位，总体是不着急卖、守住价格的感觉。面对现在南四环沿线不降价就不好卖的现状，去化速度可想而知。
　　锦绣山河大二期
　　自从锦绣山河大二期划片郑州实验外国语中学的海报，着实吸引了不少考虑子女上名校家庭的目光。假期项目售楼部更显热闹，每天查导航，售楼部门前道路都是红线。
　　10月6日下午探访时，案场内仍和前几天一样人满为患，客户多，成交也大，金蛋碎片和礼花铺了厚厚一层。
　　其中倚澜苑预计2023年5月交房，105-166平，117平、140平户型还都能选，毛坯交付，均价13000元/平。
　　安泰苑预计2024年6月交房，毛坯交付，在售87、118、130平户型，均价12500元/平。国庆期间在目前基础上多加2个点优惠，并赠送一个6万块钱的车位券。
　　现在有首付分期，以118平户型为例，首付10万，剩下两年4次付清，但单价会比不分期高出150元/平。
　　据置业顾问介绍，假期每天到访能有80-100组，日均成交8-10套左右，预计整个假期能卖50套以上，7成以上是冲着学校来的。
　　亚星学府印象
　　项目西侧是金水河，东侧紧挨锦绣山河安泰苑，同样主打可划片郑州实验外国语中学。
　　不同的是，学府印象为精装交付，预计2025年交房，目前均价13500元/平。
　　比锦绣山河安泰苑晚交房一年多，均价又高了1000多，两项叠加，价差带来的去化量就相对一般。
　　探访其位于长江路嵩山路口的售楼部，客户到访量较少，价格因素仍是主导片区项目去化的关键。
　　郑州华侨城
　　超级文旅大盘、热销数年的郑州华侨城，面对市场变化则表现的较稳定。
　　虽然假期下雨，仍有不少人趁着无雨的空隙前来游玩。
　　假期前4天，售楼部每天有效到访在50组左右，整个假期超过了300组。
　　假期延续有一号院清盘活动，特价房高层12000元/平左右，洋房14700元/平，5号院楼层可选，高层12500-13000元/平，小高层剩余房源不多，13000-13800元/平。
　　受市场大环境及可选房源不多，成交方面与节前相当，据置业顾问介绍，假期前4天卖了18套，预计整个假期去化在25套左右。
　　中原区
　　碧桂园凤凰城
　　目前在售二期，分凤宁苑、风和苑、凤祥苑3个地块，最早2024年10月交房。凤宁苑距地铁1号线市民中心站最近，约350米，最远的凤祥苑在800米内，相比一期紧临西流湖和三环，二期大约处在3.5环的位置。
　　日常优惠叠加国庆九五折额外优惠后，整体精装均价在12000元/平，最贵的13000元/平，特价房最低可到10500元/平。
　　凤凰城前段推的特价房声势浩大，为项目去化带来不小促进，现在价格依然给力，这种打法很吸引人，相应客流就多。
　　10月5日下午探访时，目力所及，洽谈区已经坐满，旁边的砸金蛋区地面堆满碎屑。置业顾问介绍，每天能卖10套左右。
　　华润琨瑜府
　　华润琨瑜府目前二期尾盘在售，现在主推三期润园，2024年年底交房，毛坯交付。
　　户型面积从90-140平不等，120平及以上户型占比80%，比二期80多平以内占比80%，产品力提升不少。
　　假期政策叠加下，二期剩余顶底户型均价11500-12000元/平，三期主推1、6号楼，整体在13300-14000元/平之间。
　　央企操盘、三环内的位置，琨瑜府去化一直不错。假期探访时，售楼部洽谈区已坐满，10分钟就有两次砸金蛋放礼花。
　　置业顾问介绍，客户多为中原区地缘，也有部分返乡置业客户。销售方面，假期每天到访70-80组，日均成交10套，预计假期卖六七十套不成问题。
　　华瑞紫韵城
　　在价格战烽烟四起的常西湖，华瑞紫韵城一直保持价格稳定，现在均价13000元/平，与之前价格没什么变化，是目前区域价格天花板。
　　十一假期推出每天5套惠民房源政策，现房做清盘优惠。据置业顾问介绍，日均到访客户越60组，每天成交4-5套，预计整个假期可成交30套+。
　　永威西郡三期
　　10月6日探访时，售楼部在举办亲子活动，客户到访不多，有3组客户在看。
　　项目目前三期在售，可售房源不多，均价在13000-14000元/平。
　　永威品质在中原新城片区还是能打的，项目位于四环外，但紧挨四环，加上6号线开通，站点就在楼下，都算优势，不过在当前市场情况下，比较认客户。
　　汇泉西悦城
　　西悦城目前在售十号院，位置相对前几期稍远，但好在有6号线站点加持，大盘配套已成，算是一种平衡。
　　更重要是项目优惠后价格喜人，目前均价9500元/平，起步价8888元/平，并有一平加500元送车位活动，对刚需客群非常友好，另外项目明年年初就计划交房，也算准现房了。
　　这个价格，已比西区三四环内楼盘拉开1500元/平价差，安全性也有保障，性价比更加突显。
　　10月5日下午探访时，售楼部接近坐满，到访量相当可观。据置业顾问介绍，该活动于假期前一周就开始预热，截止10月5日，两周合计成交130套，目前剩余房源只剩几十套。
　　汇泉景悦城
　　因为是现房销售，没有了市场上普遍的安全性顾虑，房子所见即所得，加上地处三环边，配套的小学也已招生，景悦城这个假期销售不错。
　　汇泉做项目一直很稳健，品质或许没有超越期待的亮点，但也踏实把东西给你一一兑现，在目前的市场环境下，更合市场胃口。
　　10月6日探访时，售楼部一片热闹，据置业顾问介绍，因为下雨，当天到访还不算多，大约60组，前两天不下雨，到访超过100组。假期前6天，项目共成交49套，整个假期预计在55-60套之间。
　　星联城
　　常西湖片区再迎新项目，星联城入市不久，共规划12栋楼，户型面积在89-143平之间。主力户型89平、95平、115平，占比60%以上，定位偏刚需。
　　目前首开3、6号楼，均价9000+元/平。有首付分期，相当于首付10%，剩余首付交房前还清，另外针对国庆假期，还有开发商垫付月供活动，补贴额按每月2800元补贴，直补2年。
　　首次开盘性价比颇高，但项目位置略显尴尬，说是常西湖片区，但在高铁线以南，属于二七区马寨地界，相对更远。
　　不过星联城外立面比较新颖，加入太空铝板，给片区界面带来耳目一新的感受。探访期间时间已晚，没有看到客户到访，新项目入市，还需一定时间的市场培育。
　　白沙绿博
　　星联枫桥湾
　　10月6日下午，售楼部内有十几组客户在同时看房，室外的寒冷与售楼部内的火热形成鲜明对比。假期前3天，已经定房20多套，截止5日晚上，已成交30多套。
　　目前该项目的西院基本售罄，主要在售东院1、3号楼，两栋楼共计60套房，假期前三日去化大半。目前在售价格在精装2.2万/平左右，1、3号楼预计2024年12月交房，其他楼栋预计在2025年6月交房。
　　该项目产品力足以成为片区天花板，甚至可以对抗郑东新区等热门新楼盘，十一假期期间，项目推出5万订房活动，同时针对客户对安全性的考虑，特意推出交房前返月供活动，热力十足。
　　东润城
　　这是白沙片区节日氛围最浓厚的楼盘，从售楼部外的主干道到售楼部内，红旗、条幅处处招展，售楼部东侧的公园里，孩子欢声笑语不断。
　　置业顾问对片区发展、友商楼盘等信息非常了解，专业性很强。
　　该楼盘1-3期已经实景交付，目前在售是5期洋房和6期高层，均为精装成品房交付，高层主力户型是89/100/112 三房，洋房130 三加一户型，6期高层预计2024年年底交付，5期洋房预计2023年9月交房。
　　值得关注的是5期洋房，交房时间早，正常楼层均价在14000元/ 左右，国庆节推出少量特价房源，一口价11999元/ ，高层价买洋房。
　　另现场核算一套高层112平米边户户型特价房，一口价优惠之后，单价在10700元/平。
　　银榕居
　　凭借省实验、地铁8号线，以及产品力的优势，该项目已经成为白沙片区的扛把子。
　　假期前两日到访量尚可，平均每天到访20多组客户，成交5套房源；4号开始下雨降温后到访量锐减，6号开始回暖。
　　目前在售房源均价在20000元/平左右，推出十几套顶底楼层特价房价格在19000元/平左右。十一期间针对分销、中介推出有活动。
　　省实验虽然尚在停工，但是据内部人士透露，该学校将在明年9月份开始招生，而且划片范围将定在恒通路以东部分，银榕居项目恰在其中。
　　蓝城江南里
　　总价在600-800万左右的别墅产品，个别产品价格能达到1000万左右，从价格和产品属性上就已经决定了这个项目非常挑客户。
　　但是让人意外的是，该项目十一假期到访量还算不错，平均每日到访十几组客户。
　　这是郑州首座蓝城江南里系列，新宋风建筑，从内到外充分演绎宋代的风雅和风韵，在周边颜值绝对是独树一帜，主力产品是200-300 的合院产品，对标杭州的江南里，因楼层只有三层，所以项目施工进度非常快。
　　永威上和郡
　　环境确实没得说，永威的产品做得也相当亮眼，已是绿博片区天花板；
　　十一期间截止6日晚，该项目真实收钱2套，意向锁定大概五六套。
　　普罗理想国
　　理想国得益于优质的自建配套，奥特莱斯商业、公园以及新开的商业步行街均是吸引到访的利器。
　　理想国新开集市室外
　　理想国新开集市室内
　　十一假期销售主要是新产品东3苑，临河而建的精装五层大平层，层高3.3米，主力户型是200平米左右的四房，几乎全是套房设计，南向总面宽高达15.2米，截止6日晚，理想国东3苑成交了21套，累计约8500万。
　　南龙湖
　　十一期间南龙湖项目来访量有所提升，成交量也有所提升，但同样不如去年同期。
　　万科星图精装单价在8000元/平左右，月销30-50套；
　　小乔书院首付分期，高评估低首付，项目后期增值税会很高，9月份销售40-50套左右；
　　南龙湖高峰时期每月销售2000套左右，目前每月只能销售300套左右。
　　主要原因如下：
　　1、前几年购买力透支；
　　2、经济下行影响刚需；
　　3、烂尾楼问题影响整体购房信心；
　　4、想买房的人在持续观望。