利率再下调？首个利率破4的城市来了

　　假期结束，国庆连下7天雨，真是把人拿捏得死死的。
　　最近，小猩看到购房政策、利率又放松了，这次有地方利率已经跌破＂4＂，变成＂3＂开头了！
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　　就在9月最后两天，高层连续定调，在购房政策、利率上进一步宽松，简直是＂国庆大礼包＂。
　　政策下发没两天，10月1日，广州清远就率先执行，成了＂第一个吃螃蟹＂的城市，首套房贷利率最低下放至3.7%！
　　2022年10月1日至2022年12月31日，清远将阶段性下调首套房商业性个人住房贷款利率下限至相应期限贷款市场报价利率(LPR)减60个基点。
　　也就是说，调整后首套房商业性个人住房贷款利率可低至3.7%。
　　这一利率得益于央行、银保监会9月29日发布的通知，明确对今年6-8月份新房销售价格环比、同比均连续下降的城市，可在2022年底前阶段性下调首套房贷利率。
　　对于其他城市来说，也是一种办法上的参考。值得注意的是，这样的政策大概率不会出现在楼市相对稳定的城市。
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　　那么西安有可能效仿清远，继续下调房贷利率吗？
　　这次，官方已经给出明确答案，此次政策是一个阶段性的＂定向降息＂政策，只针对今年6-8月份新房销售价格环比、同比均连续下降的城市。
　　也就是说，只有房价连续跌3个月的城市，地方政府才有机会自主决定下调首套房贷利率，央行将配合实施。
　　如果参照国家统计局数据，6-8月的「70个大中城市新建商品住宅销售价格指数」，发现符合条件的城市有23个。
　　西安并不在此列。
　　二线城市： 天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州；
　　三四线城市： 秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。
　　西安今年6-8月新房销售价格数据如下。
　　6月，西安新房环比上涨0.3%，同比上涨4.2%；
　　7月，西安新房环比上涨0.6%，同比上涨4.1%；
　　8月，西安新房环比上涨0.1%，同比上涨3.6%。
　　观察下来可以发现，实行该政策的都是二、三四线城市，从侧面说明凡是有相应政策出现，也说明该城市的稳定性、未来价值都相对较弱，如果不施以援手，楼市很难回暖。
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　　虽然9月29日的商业房贷利率降息与咱们无缘，但还有9月30日两个利好政策我们可以享受。
　　央行规定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
　　时隔7年，央行再度下调首套个人住房公积金贷款利率，上一次调整还要追溯到2015年10月。而对于西安来说，是继公积金贷款额度最高提至85万之后，又一利好。
　　税务方面，财政部新政表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，＂卖一买一＂的置业人群将享受个人所得税退税优惠。
　　部分行业专家认为，9.30两大新政主要为了鼓励刚需和刚改，尤其对后者更有利。
　　公积金利率下调不用多说，大家都明白，那么什么是＂卖一买一＂呢？
　　简单来说，就是在规定的时间内，也就是从今年的10月1日到明年的12月31日，在这期间，同时完成卖掉原有住房并且买入新房这两个动作，之前卖房后交的个人所得税可以根据情况进行退税。
　　第一种情况：新房的购买金额大于或等于旧房转让金额的，卖房时交的个人所得税全部退还。
　　第二种情况：新房的购买金额小于旧房转让金额的，退税金额=（新购住房金额 旧房转让金额） 旧房转让时缴纳的个人所得税。
　　举个例子，2022年12月，小猩出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。由于新购住房金额大于现住房转让金额，小猩可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小猩新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为（150 240 4）=2.5万元。（假设以上均为不含增值税价格）
　　【写在最后】
　　这次房贷利率的定向调整、公积金利率下调和＂卖一买一＂退税政策的发行本质上就是刺激购房。
　　央行的规定向来比较严谨，但今年已经更改两次：以前规定房贷利率最低不能低于LPR，今年改为可以低于LPR 20个BP；包括这次差别化住房信贷政策，满足条件的地方可以自行调低下限。
　　再回顾前3季度，政策一直放宽。影响买房环节都迎来利好，对购房者来说都可谓是喜事。
　　但具体买不买，小猩的建议是：刚需置业，时机较好，有合适的就上车。但如果是投资目的，那就需要徐徐图之了，大家觉得呢？