重要信号！香港大亨表态要抄底内地楼市？9月该出手买房吗？

　　最近这段时间，楼市打响了＂信心保卫战＂。尤其是一些头部地产企业大佬们，仿佛一夜之间全都恢复了信心。
　　万科郁亮表态，＂短期楼市已经触底，住房的刚性需求仍然很强，房地产依然是个十万亿量级的巨大市场＂；龙湖吴亚军表示，＂房地产底部已至，对整体房地产市场保有信心。表现好的房企都已经穿越周期了＂；旭辉林中则直言不讳指出，＂未来两个月房地产销售会有20%-30%的增长，今年楼市还会出现‘金九银十’＂。
　　相较内地房企大佬们的＂自夸自擂＂，香港地产大亨对国内房地产市场所表现出来的＂积极乐观＂，显然更具信号意义——8月30日，香港房地产大亨、新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受《金融时报》采访时称，中国内地房地产市场＂已触底＂。郑志刚表示，接下来一年内，新世界集团将在包括上海、广州、杭州、深圳等内地一线城市的土地开发上投资100亿元人民币。
　　香港地产大亨表态要开始＂抄底＂内地楼市，到底释放什么信号？
　　有人说，明摆着的，香港地产大亨打算抄底内地楼市。当很多内地开发商自顾不暇，被债务压得喘不过来气时，人家手握大笔资金，看到了前所未有的机会，并开始准备进场囤货了。
　　不得不承认，香港的地产大亨们，历来都打得一手好算盘。前有＂不赚最后一个铜板＂的李嘉诚，从2013年起，连续8年，累计套现资金高达4000亿。现在又冒出来一个新世界集团郑志刚，表态要抄底内地楼市，这确实给＂冷却＂了一年多的楼市，吹来了阵阵＂暖风＂。
　　郑志刚是谁？新世界发展有限公司主席郑家纯长子，祖父郑裕彤。毕业于哈佛大学，还曾在日本修习艺术文化课程。现任新世界集团执行副主席兼行政总裁。2015年，郑志刚身家44亿美元获得亚洲十大年轻富豪第二名。
　　新世界集团和长实地产等港资企业有很大不同，当李嘉诚们执意抛售内地物业，套现离场时，郑家却在内地一线城市大规模拿地建房。过去这十年间，郑家出售了多处香港非核心地段的商铺，套现后将资金都投向了内地。资料显示，近年来，新世界集团在广州投资累计已超过2000亿元。2021年，郑志刚刚上任一年，就不顾公司元老董事们的强烈反对，将新世界的总部搬到广州。
　　根据新世界公布的半年财报来看，其一年的营收大概在620亿左右。按照这个营收规模，新世界在内地房企中的排名也能排到前20名。所以郑志刚宣布未来一年要在内地投资100亿，可以说是斥巨资投资了。
　　对于新世界郑志刚表态要＂抄底内地楼市＂，也有人持不同意见：真正触底要买入，一般都是悄悄进行，不会大张旗鼓地说出来。但凡是真正敢面对媒体说出来的行动，大概率都不会真的执行。换句话说，今日郑志刚的表态，只是嘴上说说罢了。
　　对此，我们有不同看法。
　　首先，虽然当下楼市整体仍然呈现＂下行态势＂。今年上半年全国商品房销售额仅为 6.61 万亿，只完成了2021年18万亿销售额的1/3。8月份30个主要城市，开发商销售面积同比降幅仍然高达32%，处于艰难恢复的阶段，且8月份百城新房、二手房销售价格环比、同比均继续下跌。
　　但必须承认的是，近两个月楼市分化巨大：头部城市触底反弹的迹象非常明显。北上广深杭南京厦门合肥等一二线城市，新、二手房成交量都迎来了小幅回升。国家统计局数据也显示，7月份70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
　　其次，克而瑞数据显示，重点监测城市8月至今的成交指数除二线城市环比下降外，一线城市、三四线城市均环比显著上涨：一线城市环比增长33.08，三四线城市环比增长10.83点。
　　再者，人口、金融、经济、购买力等基本面决定了未来一二线城市，房地产会率先回暖，且有巨大的发展潜力。未来的房地产注定是分化的，并且分化程度会越来越厉害。但有人口、有购买力、有资金汇集、有资源、有产业的地方，房地产仍然有机会。
　　仅从购买力来看，统计局数据显示，2021年，上海、北京、深圳城镇居民人均可支配收入超过7.4万元，苏州、杭州、广州、宁波等14个核心一二线城市城镇居民人均可支配收入超6万元。此外，大城市汇集的都是全国最强的购买力，尤其是在限购近乎于全面解除的当下，发达城市势必会对中小城市的购买力进行虹吸。而这些购买力的到来，一定程度上也对大城市的房地产，形成了强有力的支撑；
　　再来看人口流动，虽然2022年我国的人口可能步入负增长阶段，但不可否认的是，前20强城市仍然有源源不断的人口流入，尤其是都市圈、城市群核心城市，对周边城市的人口虹吸效应更加明显。而这些源源不断流入的人口，最终也都会转化成购房需求。继续支撑大城市房地产缓慢发展。
　　基于此来看，8月以来，多位地产大佬发言表态，＂楼市底部已经出现＂，＂抄底的时机到了＂也不无道理。尤其是郑志刚的表态，其实更有道理，一方面，这些年新世界集团一直立足于一线城市的长远发展，尤其是近年来在大湾区拿下了不少优质土地，可以说对市场本身就有足够的了解；另一方面，郑志刚表态要拿地的城市也是未来具有发展潜力的一线城市。
　　从长远来看，未来的房地产市场主要集中在这些区域，人口流入、需求旺盛，将成为这些城市长远发展的根本。只是在一线城市土地严重稀缺，地价高居不下的今天，100亿恐怕最多也只能拿地2-3宗，谈不上大规模布局。对于动辄花费数百亿、上千亿拿地的内地央企、国企、城投公司来说，新世界集团的投资预算，确实少得可怜。
　　香港大亨表态要＂抄底＂内地楼市？对于买房人来说，意味着什么？9月该出手买房吗？
　　综合上述分析，我们不难得出一个结论：如今的楼市分化严重，且部分城市已经迎来小规模复苏了，尤其是四大一线城市和长三角、珠三角、成渝都市圈核心城市，成交量、价格都有继续抬头的趋势。
　　叠加8月份，央行专门针对房地产超预期降息，首套房商业贷款利率可以做到4.1%，再加上各地都根据＂一城一策＂精准降低了购房门槛，且部分城市祭出了公积金、税费减免等措施，这在一定程度上对买房人构成利好——不仅直接节省了购房资金，而且大大降低了买房难度。
　　更值得一提的是，从内蒙古将＂取消公摊面积＂、山东全面推进＂先验房后交房＂、合肥北京福州等8个城市试点＂现房销售＂来看，国家层面正在从根源上改变对房地产的调控态度，其主要目的是尽最大努力维护买房人的利益，拯救购房者的信心。
　　从这些角度来看，楼市的购房信心确实在区域性得到恢复，尤其是头部20-30个城市，从长远来看，房地产本来就有发展潜力，加上现在利好扎堆落地，对于真正的刚需购房者来说，确实是出手买房的好时机。至于全国数百个人口、产业、经济无优势的城市，个人早就表达了立场：这些城市的房产基本没有投资价值，买房要按需行动，不能寄希望于买房后大幅升值，快速赚钱。
　　当然，即便是在一线城市、强二线城市，虽然市场的底部出现了，到了买入优质资产的好时候了，我们也不建议大家拼命加杠杆硬上，每个人要视自身的经济状况而动。参照过去这几年，全国不少城市投资炒房客亏光首付款离场的惨痛教训，未来不管是自住，还是投资性购房，都要确保家庭现金流的充裕，不能盲目自信，更不能孤注一掷。