3600亿资金到位，外资加速涌入？

　　外企开始流入中国市场、外资开始＂抄底＂中国楼市，什么信号？
　　01
　　3600亿外资抄底楼市
　　还有70多天就要过年了，总结一下从年初到现在的楼市行情，今年全年就是一个：观望行情。
　　从地方到房企，从中介到房客，都在翘首以盼一件事：
　　市场底，啥时候到？
　　2022年1-10月，百城新建住宅价格累计上涨0.12%，累计涨幅仍处近五年同期最低点。
　　1-10月新房成交规模为近几年同期最低水平。
　　1-10月，重点100城新建商品住宅成交规模为近几年同期最低水平。
　　要说2022年的楼市和过去以往的哪一年比较像，从行情成交角度来看，比较接近2018年行情：
　　价格普遍有一定的跌幅（10%-15%），市场上的购房者们相对冷淡，房东短期内想要卖出自己的房子，会变得困难。
　　从成交量的角度来看，这轮地产下行的幅度同样很明显，是之前几个周期都十分罕见的。
　　然而，在国内房地产市场调整探底、市场情绪低迷之际，外资却＂瞄准＂这一时机，加速进入中国房地产市场。
　　近日，继万达抄底商业地产后，外资抄底中国房地产的新闻又在网络上铺天盖地的，黑压压的信息轰炸，予人一种外资＂大军全面杀至＂的错觉！
　　有媒体报道，美国最大房产投资集团黑石，筹集了近500亿美元，折合人民币超3600亿，用来抄底中国楼市。
　　亚洲知名不动产管理公司ESR易商红木，宣布与一家机构合作收购55万平米资产组合。
　　全球最大另类资产管理公司之一的博枫资产管理（Brookfield）官方宣布收购一处位于上海市五角场新江湾板块的租赁住宅项目＂blinq博邻＂。
　　凯德地产（中国）以15亿元成功收购杭州钱塘区约40亩住宅地块。
　　紧接着，高盛资产管理和森瑶中国共同宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目，首批合作的种子项目为4个位于大上海地区的新基建项目，共计24万平方米。
　　6年前看空中国房地产，如今高盛回来＂抄底＂了。
　　贝莱德、大和房屋、铁狮门等外资在国内房地产市场加速进场，从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。
　　光是一个黑石就预备要砸3600亿，林林总总加上其他外资大佬们，差不多要逼近4000亿了。
　　之前一直声音说：去中国化，外资加速撤离。
　　结果这回外资巨头们又重新杀了回来。
　　02
　　各路人马挤进中国市场
　　最近市场有回暖的迹象，这事确实存在。
　　2022年三季度末房地产开发贷款余额为12.67万亿元，同比增长2.2%。其中，年内新增房地产开发贷款6600亿元，当季同比增长1.6倍。
　　受此消息提振，你看昨天股市的表现：
　　房地产板块领涨，建材基建都有反弹。
　　但是你单纯来说地产有复苏的迹象，市场有回暖的趋势，又显得太没有说服力。新闻和消息其实要连着一块儿看。
　　现在的大环境是什么样？
　　疾风知劲草，板荡识诚臣啊！
　　我们要清楚的是，外国资本家都猴精猴精的，哪一次投资不是为了丰满自己的钱包？
　　现在纵观世界，也就中国、美国两个去处了；美国通胀高，美联储动不动75个基点加息，经济状态不咋稳定，说不准还有衰退风险。
　　而中国经历上半年那波资产价值波动，无论是权益性资产还是固定资产，皆处于一个估值较低、安全边际较高的部位。
　　同时中国的经济前景也更好，市场环境相对稳定。别的不说10月的cpi只有2.1%，涨幅比上月还回落0.7个百分点，同期外界预测美国10月CPI为7.8%，美国比中国高3倍多！
　　所以你看，在爆料出外资抄底地产信息之前，欧洲企业大批涌入中国的新闻已经差不多人尽皆知了。
　　德国化工巨头巴斯夫集团，在与湛江洽谈5年后，突然加速确定合作，明确到2030年，巴斯夫将投资高达100亿欧元建设湛江一体化基地。
　　有分量的大领导出席，规格那是相当高啊，还搞了好三个会场。
　　全球光学巨头德国蔡司集团在中国首次购地建厂项目落地苏州。
　　宝马mini电动车生产线整体搬迁至中国。
　　德国大众宣布，将与中国智能计算平台提供商地平线共同成立一家新公司，主要聚焦自动驾驶领域的技术开发。
　　还有瑞士的英力士、法国的道尔达、西班牙的达诺巴德等等一批企业已经与国内多个城市达成合作。
　　因此，上半年相关数据非常亮眼。
　　2022年1-8月，中国实际利用外资同比增长20%，高技术产业实际使用外资同比增长33.6%，是同期中国整体吸收外资增速的两倍有余。
　　其中最为突出的就是高技术制造业，增长43.1%。
　　由此看，欧洲的高端制造企业算是给这些抄底地产的巨头们打了个前哨战。
　　其实还有一则消息大家可能没有注意：
　　新闻是财联社记者报道的，说是从苏州多个楼盘了解到，目前相关部门已回购部分楼盘房源。
　　比如位于工业园区的越秀悦见云庭，为苏州市政府部门展开回购的项目之一。目前已回购了200多套房源。
　　在苏州之前，就有多个地方政府或亲自下场或鼓励国有企业批量购入商品房，包括济南、郑州、湖州等。
　　很多人都单纯以为这是地方上稳楼市的手段，但个人认为还有另一层考虑——
　　地方回购房产的逻辑和外资是一样的 ，当下的这些看似正在贬值的资产，我在下行市场上购入，之后捂在手里；等到行情反转或者阶段性反弹再卖出，那时候劣质资产就变成了优质资产。而作为地方就算判断失误了，也没关系；大不了直接用作人才房、保租房，当作是践行多主体供给的有益尝试。
　　当你把以上信息综合到一块儿看只有两种可能：
　　1.他们在一边买，一边卖，制造烟雾弹。
　　2.他们对未来市场有信心，是真的趁着低价在抄底。
　　03
　　楼市回暖的信号？
　　2021 年下半年房地产行业进入新一轮调整周期，至今已接近一年，持续时间和调整幅度接近历史最高水平。
　　但楼市回调其实在中国现代经济史里并非头一回，光是近20年就有好几次。
　　一种是需求下行引发的大调整周期 ，如 2008、2014 和 2021 年，销售面积同比下行幅度较大，持续时间较长，全年销售面积同比增速保持负增长。
　　另一种是政策收紧引发的小调整周期 ，如 2011、2018 年，销售面积下行幅度较小，持续时间较短。大调整周期内房价下跌滞后于销售面积，而小周期内量价往往同步调整。
　　其中幅度最深的恐怕还是2017-2018年那次。
　　今年这么差的行情，10月份上海的二手房成交跌到了只有1.6万套。
　　你知道2018年的10月，上海的二手房成交只有多少套吗？
　　1.1万套！比今年的行情还要少30%的量！
　　所以在那一年有几个著名收购案：
　　1.黑石收购上海怡丰城和相邻办公大楼，花了12.5亿美元。
　　2.加拿大Brookfield基金收购上海金桥太茂、南翔太茂，价格未披露。
　　3.凯德集团收购星港国际中心，花了127.86亿元，收购中华两江春城项目，花了57亿元。
　　4.基汇资本收购上海SOHO两幢写字楼，花了49.4亿元。
　　外资的抄底也不是第一回了，每次中国的资产有较大幅度的下跌，他们就一定会抄底；低价买入，高价卖出，逻辑很简单。
　　从历史经验中你也能看到，外资抄底并不意味着真正意义上的全面回暖，楼市的价格也不是一直在涨，有起有落，是一个有波动的市场。
　　更不用说，你去看看他们抄底的标的，人家抄的是什么？
　　要么是商用、工业用，要么就直接是债券和股票。要么收益率稳定，要么资产可以国际化运营，要么波动性比较小，要么政策鼓励扶持。
　　无一例外，全是核心资产，商业地产为主，而非住宅。
　　资本抄底与散户抄底的逻辑不同， 这事压根和小老百姓没啥关系，不是咱们能玩的。所以，要是以他们的信号去操作楼市，去看待市场，那你绝对要亏钱。
　　不过凡事无绝对，普通人从大资本的操作，也能看出一个信号：
　　中国房企融资环境在逐渐改善；市场信心有所回归。
　　值得我们揣摩的有价值信息，可能就是李嘉诚的操作。
　　比如2020年内，在长实集团股份持续低迷的环境下，李嘉诚家族合计斥资超200亿港元，增持长实集团股份超过6100万股，每股价格甚至不到40港元；此后，李嘉诚家族陆续抛出增持动作。
　　随着疫情逐渐平稳，美联储放水，长实集团股价攀升至2019年8月以来的最高点，逐渐稳定在50港元以上，远远超过李嘉诚家族增持时的股价。凭借更高的持股份额，李家则坐享股价上涨的浮盈与上市公司的高额分红。
　　这是他们在股市上的操作。
　　具体到楼市：
　　2017年11月，李嘉诚以402亿港元出售香港中环中心，创下香港商办楼转让的最高纪录。
　　然而最近，李嘉诚家族旗下长实集团又宣布购入中国恒大香港总部大楼。
　　由此看，李嘉诚能当那么久亚洲首富是有道理的，人家的逃顶抄底技术是真的超一流水准。
　　但你仔细观察能发现：
　　李嘉诚的股市上的操作往往会提前市场1年左右；楼市上的操作则会早于市场2-3年。
　　他有一句名言广为人所知：不赚最后一个铜板。
　　很多人不能理解这话到底是啥意思，翻译一下：
　　不吃最后一涨，最后一跌硬吃。
　　赚到差不多的利润就该跑了，人不能太贪婪；而等到真正的历史大底，优质资产早就被人捡走了。
　　没有人能精准抄到真正的底部，那么就要先于市场动作，在合适的价格大胆出手。
　　综合各种信息，我们可以做一个大胆的推测：
　　市场底，或许没有到来，现在只是大佬们抄底优质资产的信号，而对于散户来说完全可以再等等。
　　等到所有做多、抄底，乃至做空的资金都被套住了，真正的底部也就出现了。
　　那么市场会不会有反弹？
　　一定会有的，在下行的恐慌行情中，有一部分需求被压制了，他们在观望不敢盲目下场。等到这部分需求和接连而出的政策利好形成＂和谐共振＂，自然而然会出现阶段性反弹。
　　至于该不该上车？钱是自己的，无人能替你做决定。