商业广场写字楼业务回温世茂股份商业地产保持韧性

　　中新经纬11月4电 (薛宇飞)在拉动经济增长的＂三驾马车＂中，消费对中国经济的重要性愈发凸显，对经济的贡献持续提升。国家统计局近日公布的数据显示，2022年第三季度最终消费支出对经济增长贡献率为52.4%，拉动GDP增长2.1个百分点。
　　近几年来，扩内需、促消费、双循环等都是经济领域的热频词汇，意在引导居民积极消费、企业扩大生产。住房消费在国内消费中占据着重要位置，随着＂房住不炒＂的理念深入人心，住房消费进入平稳期。在目前的地产行业转型期，商业地产不仅以其长期且相对稳定的回报率成为企业发展的稳压器，也因助力国内消费升级、迎合新消费而备受青睐。
　　诸多企业中，世茂股份积极主动自救，打造出精品商业广场以迎合普通消费者的消费与娱乐，提供优质办公空间满足企业经营所需，在消费环境整体不振的情况下仍取得不错的成绩，实属不易。世茂的一些经验与做法，值得总结。
　　商业广场消费提振 写字楼招租情况良好
　　今年前三季度，社会消费品零售总额32.03万亿元，同比增长0.7%，增速比1-8月份加快0.2个百分点。国家统计局指出，随着传统零售业态加速转型升级，消费场景和消费体验不断拓展提升，实体店铺零售逐步改善。
　　济南世茂广场国庆活动现场图。来源：受访者供图
　　虽然国内消费增速有所放缓，但优秀的企业仍能保持不错的业绩增长，并从中找到新的商机，比如，传统商业广场主动迎合新消费、新零售的案例就不断涌现。坐落在上海南京路步行街的世茂广场，东区L6-L8于2021年进行了全面的焕新升级，引入近6000平方米的＂829潮仓＂潮流街区，在空间设计主打未来宇宙科技风格，并融合多元的业态布局及沉浸式娱乐体验，为消费者打造一座崭新的年轻力社交聚集地。项目在春节试运营期间总客流达43万人次，受欢迎程度由此可见。
　　济南世茂广场则针对目标客群强化项目＂新鲜＂＂活力＂的标签，打造＂食余知味＂全新美食街亮相泉城。1月31日至2月6日春节期间，济南世茂广场产生全国销冠2家、山东省销冠20家、市销冠43家。项目总销售达3579万元，总客流约47万人次。
　　商业广场客流量、销售额可以体现普通消费者的消费能力，写字楼业务冷热与否，则说明企业经济活动的活跃程度。从业务表现看，尽管经济增长疲软，世茂股份的写字楼业务仍实现逆势回升，说明企业对优质写字楼的需求较为强劲。
　　数据显示，受多因素叠加影响，今年前三季度世茂写字楼整体新租面积相较去年同期减少近三成，但进入三季度，写字楼当季新租实现突破，每月均实现净吸纳平衡，近2个月净吸纳大幅增加。其中，累计新租同比虽仍有降幅，但相对半年度已缩小8个百分点，累计退租同比则已实现方向性扭转，低于去年同期数字约4%，显现整体租赁业务已实现初步企稳。
　　经营情况方面，截至三季度，世茂写字楼在营项目总收及租收同比去年分别增加4%及6%，整体相对稳健，EBITDA同比增加13%，实现两位数增长，显现市场变化下的经营韧性。
　　企业主动自救 多举措实现稳健经营
　　相比于往年，当前国内消费整体不振，加之地产行业的流动性危机，企业面临一定压力，此种环境下，实体商业更需积极自救，实现保经营、保交付。据了解，在商业业务上，世茂股份通过优惠让利、空间提升、举办丰富多彩的活动，利用线上线下联动的方式使得客流销量得到一定增加；写字楼业务上，通过吸纳知名客户、政企合作等方式，实现租赁业务提升；项目建设上，努力推进工程进度，实现项目交付。商业项目能在今年实现有序稳健经营，着实不易。
　　五一小长假期间，世茂股份全国商业推出花样繁多的促销活动，进一步释放消费潜力。假期期间，成都世茂广场迎来光芒ONE丈1周年庆，联合央视春晚杂技表演团队打造＂城市马戏节＂。现场还有10米巨型生日大蛋糕，共庆生日周年，超2000人次参与蛋糕分享活动。2022年4月30日-5月4日，成都世茂广场总销售额突破4000万元，总客流突破33万人次，会员注册累计突破26万人。
　　成都世茂广场五一活动现场图。来源：受访者供图
　　7月22日至7月31日，世茂股份举办首届全国大促＂世茂狂抢节＂，活动于上海、厦门、成都、昆山、济南、青岛、绍兴、南昌、石狮九座城市共同开启，活动期间全国销售额环比增长30%，超100个品牌夺得区域、全市、全省乃至全国销冠。济南世茂广场销售额同比提升52%，厦门集美世茂广场同比上升46%，厦门世茂Emall同比上升302%，石狮世茂摩天城同比上升30%......
　　写字楼业务上，截至三季度，世茂股份近半数项目仍维持90%以上出租率高位，其中成都世茂大厦、南京雨花世茂智汇园等成熟期项目保持95%以上的近满租状态。今年是成都世茂大厦主力租户到期续租的重要年份，虽有疫情的影响，但截至三季度仍完成主要石油租户约2万平方米的续租工作。南京雨花世茂智汇园于二季度接连出具相应刺激举措活络市场，截至三季度出租率回升至97%，新租租户则包含多家500强及外资机构，企业性质优异。
　　深圳前海世茂大厦、长沙世茂环球金融中心等爬坡期项目基于自身的片区属性，持续吸引优质租户进驻。以深圳前海世茂大厦为例，虽有部分租户受行业趋势影响收缩搬迁，但项目科技+专业服务的属性定位不变。恰逢三季度企业需求回温，吸纳了多家世界知名的供应链领域翘楚企业，该领域企业的持续扩张亦显现国际机构押注国内核心地区发展的趋势不减。
　　身处前海自贸区，前海世茂大厦积极利用自身优势推进政企合作。为顺应前海深港专业服务业集聚区建设＂深港专业服务业机构及人才集聚区＂＂深港专业服务业发展先导区＂＂深港专业服务业开放承载区＂的目标，推动前海成为具有全球影响力的深港专业服务业集聚区，深圳前海世茂大厦以楼宇品质和区位优势，吸引了多家知名企业入驻，奠定＂新经济、新总部＂和＂科技+专业服务＂为核心的产业定位，未来将以更加完善的湾区产业配置，提供业内高水准服务、智慧化人文关怀，满足入驻企业多元需求，为粤港澳大湾区的经济发展注入活力。
　　深圳前海世茂大厦。来源：受访者供图
　　世茂股份还进行轻资产管理的输出。目前，世茂商业在营及在建在筹合计管理面积逾1000万平方米，其中轻资产项目管理体量约160万平方米，包含整租、管理输出、专业服务等多种合作模式。未来将通过一店一策，重点攻坚，尽快提升整体出租率水平；与部分签约租期较长、租赁面积较大、租赁条件偏低的商户协商，推进大店调改，引入更高坪效的租户；主动造节，营造市场声浪，提振经营人气。同时，将进一步加大对轻资产业务的投入力度，聚焦有优质在营项目的核心城市群，借力在营项目的品牌影响力积极外拓，力争逐步实现轻资产品牌在重点城市的布局。
　　＂保交付＂是今年的热门词汇，世茂股份突破重重阻碍，推进旗下项目的正常施工或交付。
　　今年6月30日，杭州滨江第一高双子塔——近300米的世茂智慧之门A塔实现交付，在外界看来，作为杭州智慧写字楼的标杆，世茂智慧之门A塔的交付，是一次产品力的匠心呈现，也是一次城市商务未来的智慧革新。今年10月，世茂重庆中心项目则迎来一期裙楼商业的封顶，这在当前的市场环境下显得十分不易，足见企业的实干与用心。
　　兼顾长短期目标 推进可持续发展
　　对于企业而言，既要有应对短期突发事件的能力，也要有长期坚守、长期发展的目标，才能打下持续增长的基础。世茂股份除了通过多种方式保证公司短期经营安全、挺过行业寒冬以外，在中长期的发展中，一些长远的规划与投入仍在持续推进，努力实现降本增效、绿色低碳可持续发展。
　　当前，居住、消费、娱乐、生产等各类空间都在快速地数字化、互联网化。基于对未来商业发展的深刻洞察，世茂股份立足数智化转型升级，推出＂智慧树计划＂，打造覆盖＂空间 企业 人＂的数智美好价值链，提供更美好的商业服务，赋能更美好的城市生活。
　　目前，＂智慧树计划＂已在世茂股份旗下购物中心、写字楼及乐园项目上广泛落地，取得了良好的实践效果。在商业经营场景，世茂股份通过5G、IoT、AR、体感互动等前沿技术，规划停车管理系统、精密客流系统、会员CRM系统等，打造＂体验式消费＂场景，优化购物体验，增加顾客黏性。在写字楼场景，世茂股份通过对停车、大堂、电梯及公区等智能化管理，以最新科技赋能智慧楼宇，提高办公空间使用效率。
　　世茂股份＂智慧树计划＂。来源：受访者供图
　　例如，成都世茂广场从筹开之初就开始搭建独属于自己的深度运营平台，采用＂精密客流技术＂与＂ReID＂利用计算机视觉技术有效去重客流，实现全客流精准营销，通过数字化深化会员管理运营，以提高客流转化。项目开业仅1年半的时间，累计会员数超31万人，年度会员平均消费占比超过42%。2022年会员单日消费占比峰值为53%，超过市场上绝大多数同类项目。同时，成都世茂广场采用＂楼宇设备自控系统＂，实现对楼宇机电设备集中监控和管理，大大提升了项目运营效率。
　　又比如，饿了么无人储餐柜在世茂股份全国8个项目运行完成23.5万单，减少等待时间约19583小时。智能微诊室完成在线问诊982单，节约等待时间约491小时。客服机器人上岗一年内，完成交互11.5万次；清洁机器人完成深度清洁消毒730次；安防训练机器人完成巡逻1095次。
　　近几年，绿色、低碳的关注度持续提升，数量众多的商业地产项目如何推进能耗下降、进行节能减排，受到外界关注。
　　据了解，世茂股份与阳光中科(福建)能源股份有限公司签署＂光伏开发战略合作框架协议＂，在石狮世茂摩天城试点光伏发电。项目已于2021年底竣工，在石狮世茂摩天城商业屋顶安装约4500平方米的光伏方阵，为购物中心场内200多家商店、餐厅、室内游乐园、电影院等场所提供清洁电力。该项目2022年截止10月份已发电54万度，预估每年可减少二氧化碳排放585吨，相当于每年种树5265棵。世茂股份正在积极引入可再生或清洁能源，在各类项目之中广泛应用，助力商业地产的能源转型。
　　目前，宏观经济与地产行业的下行压力犹存，企业主动自救的行动仍不能松懈。短期看，世茂股份的商业广场、写字楼业务呈现出稳中有升的态势，自救行动显露出不少成果，也赢得消费者和企业的认可。在未来，世茂股份仍需积极作为，通过精彩纷呈的活动、热情周到的服务、谋变善动的举措，实现公司的稳健经营、向上发展。(中新经纬APP)
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