重要信号，2023年楼市悬念揭晓

　　2023年，楼市将告别低迷，全面回暖。
　　广州取消二手房参考价？
　　楼市再迎利好，这次是一线城市。
　　市场最近传出广州二手房将取消参考价的消息，对于这个传闻，并没有官方公告，既没有辟谣，也没有确认。
　　不过，放款的银行基本上给出了答案。
　　多家银行表示，现在已经不按参考价放款，按成交价和评估价孰低原则，也就是成交价和评估价谁低取谁。
　　这也说明，广州二手房参考价已经成为名存实亡了。
　　2021年8月31日晚间，广州发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，并公布了首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔5区共96个小区楼盘。
　　广州不是当时第一个实行二手房参考价的一线城市，在广州之前，深圳，北京，上海等一线城市率先实行了二手房参考价。
　　当然，第一个实行二手房参考价的城市是深圳。
　　2021年2月9日，深圳住建局发布《二手住房成交参考价格发布机制通知》，表示为促进二手住房市场信息透明，理性交易，将建立二手住房成交参考价格发布机制。
　　二手住房参考价格是指当地政府在本市为二手房制定的指导性价格，一般以小区为单位确定，参照标准也就是小区的成交均价。
　　深圳房价平均单价最高，也成为了第一个吃螃蟹的城市。
　　此后，宁波、成都、东莞、合肥、金华、无锡、西安等15个城市陆续跟进。
　　随着广州二手房参考价废除，15个城市中只有深圳和上海还实行二手房参考价，当初实行二手房参考价的15个城市中已经有13个已经取消了。
　　2022年以来，各地持续放松此前实施的二手房相关政策，包括二手房限售年限缩短、取消二手房限售、二手房参考价退场、加速落地＂带押过户＂模式等，从交易环节、交易门槛等层面支持二手房市场。2022年7月，西安成为首个明确取消二手房参考价的城市，此后合肥等地迅速跟进。
　　当初为什么要设立二手房参考价。
　　当初在部分城市设定二手房参考价本意是希望通过理性的报价，来稳定房价变得合理起来，希望成交价格不要太高，这是让消费者理性，也让卖房者合理定价，对维护房价合理有着积极意义。
　　深圳房价全国最高，也成为第一个发布二手房参考价的城市。
　　二手房参考价实行之后，对抑制房价过快上涨确实起到了良好效果。
　　不过，此后正好赶上了楼市的调整期。
　　今年1—11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%。
　　1—11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。
　　取消二手房参考价，并非是为了让房价上涨，而是为了让市场成交量活跃起来。
　　2023年，楼市怎么走
　　近期，国家统计局公布70大城市11月份房价。其中，二线城市新建商品住宅和二手房销售价格同比分别下降1.2%和3.2%。三线城市新建商品住宅和二手房销售价格同比分别下降3.9%和4.8%。
　　有40个城市的二手房价格低于2020年，跌幅靠前的城市以三线城市居多。二手房价格指数下降前三名是牡丹江、哈尔滨、安庆，分别下跌19.7%、12.5%、10.8%。在下跌前10的城市中，有7个三线城市。
　　如果以2020年为基点，上涨前三的城市是北京、成都、上海，分别上涨16.5%、16.1%、13.2%。
　　房价最高的深圳，涨幅为3.1%。
　　这说明，楼市在近两年进入调整期，房价走势出现了分化，一线城市房价相对坚挺，但也告别了过去大涨的局面，维持窄幅波动。三四线城市跌幅相对较大，房价方面，分化非常明显。
　　相对于价格，楼市的成交量更能体现房价的低迷。
　　2022年1月全国29个重点城市新建商品住宅成交1429万平方米，环比下降37%，同比降46%，楼市可谓开局不利。
　　2月，3月成交量依旧低迷。
　　2月全国29个重点城市新建商品住宅成交1077万平方米，环比下降 32%，同比降36%。3月30城新建商品住宅成交面积1681万平方米，同比下降47%。
　　在今年6月，楼市成交量迎来了局部高点，9月，10月作为传统旺季，也没有出现成交量大爆发的情况。
　　2022年1-11月，全国百城新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米，同比下降36.8%，成交规模为2015年以来同期最低水平。
　　克而瑞预估，2022年全年新建商品房销售面积和金额分别为13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%及27%。
　　那么问题来了，2023年楼市会怎么走，房价会怎么走？
　　楼市利好频出，宏观层面来看，五年期LPR多次下调。
　　2022年8月22日贷款市场报价利率1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下行5个基点和15个基点。这是5年期以上LPR继5月20日下降15个基点后，年内第二次以15个基点的较大幅度下降，也是5年期以上LPR利率年内的第三次下调，前两次分别是1月和5月。
　　2022年以来，我国5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后下降幅度最大的一年。
　　前不久，监管层还从股权融资，债券融资，信贷投放支持等方面三箭齐发支持房地产行业。
　　地方城市方面，今年以来楼市调控次数解决千次，创下同期历史新高。
　　为什么如此多的楼市利好，楼市低迷局面未见明显逆转。
　　政策利好会有一定滞后性，加上今年受到复杂环境因素影响。
　　接下来，2023年，楼市的利好效应将会显现，量变也将转化为质变。
　　2023年，楼市全面回暖将是大概率事件。
　　房价明年会怎么走？
　　回暖主要是指成交量方面将趋于活跃，房价2023年不会大起大落，不会大涨，也不会大跌，将会在一个窄幅区间波动。