一年降价1万，曾经的蟠龙地王怎么了？

　　21世纪以来，我们至少已经经历了4次改变历史的大事件：
　　第一次：2001年「911」事件；
　　第二次：2008年国际金融危机；
　　第三次：2020年延续至今的口罩事件；
　　第四次：2022年俄乌战争……
　　前两次，对世界格局产生了深远的影响，中国一跃成为「世界第二大经济体」。
　　但现在，第三次和第四次交织在一起，黑天鹅不少，灰犀牛更多，眼花缭乱中，世界格局正发生着百年未有之大变局，中国也面临了前所未有的挑战。
　　典型的就是房地产市场。
　　今年的南宁楼市正在处于一个深刻调整期，市场正在进行价值筛选、挤泡沫，直接体现就是各楼盘、板块价格的调整。
　　为了走量回血，不少楼盘都卷入了价格战的泥潭当中，经常有老铁来问我，南宁哪个楼盘价格战打得最猛、降价最大？
　　在南宁有那么一个楼盘，开局拿着王者的剧本站在2万+的高端阵营当中，时隔一年便沦为青铜，价格降价到1.3万/ 与刚需为伍。
　　你猜得到是谁吗？
　　降价1万/ ，平均每个月2.2套
　　这个盘经历了什么？
　　说起南宁的价格战，可能大家都已经麻木了。
　　有的楼盘从均价1.2万/ 到1.1万/ ，有的你打9折，我做8.5折，有的你送物业费，我就送车位，楼盘之间互相伤害，板块之间互相倾轧……
　　但，大家又保持着基本的体面，循序渐进地让市场感受到折扣的「诚意」。
　　不过有一个楼盘，却没有这番矜持。
　　这个项目2021年8月面市的时候均价2.26万/ 左右，这是一个和五象湖「四大天王」齐肩的价格，妥妥滴站在了南宁房价的天花板上。
　　不过南宁楼市从来就不以价格论英雄，有的楼盘价格高，依然有销量，依然能卖出了南宁商品住宅的TOP3的位置。
　　但我要说的这个项目就没这么好命了。
　　去年11月我在南宁商品房销售公示系统发现，三个月时间，这个楼盘仅备案了一套房源。
　　来源：南宁商品房销售公示系统
　　销量不好并没有让这个楼盘好好反思自己并调整策略，它依然不痛不痒地挂着2万+的价格。
　　最近我了解到该项目在售房源17楼以下均价仅1.3万/ 左右，相较于去年的价格一嘢跳水1万/ ，一套一百平米的房子，从去年到今年直接缩水百万元，一部宝马M3给降没了。
　　据该项目置业顾问介绍，从今年6月起，项目17楼以下的房源价格下调到了1.3万/ 左右，17楼以上均价1.7万/ 左右，价格下调至后，来看房的人比以前多了。
　　那么，价格下调是不是就意味着好卖？
　　11月15日，我在南宁市商品房智能销售平台上查询发现，目前该项目仅备案了33套房源，不排除有未备案房源和数据滞后性。
　　来源：南宁商品房销售公示系统
　　不管怎么说，从去年8月拿证到今年11月卖出33套房，月均2.2套。销量惨淡是毋庸置疑的。而且可以肯定的是，大部分成交是价格下调之后成交的。
　　这个项目就是位于蟠龙的敏捷华宇锦绣江辰 。
　　那么，可能有老铁会说，市场下行，谁家也不好卖啊。不对比就不会有伤害，我们看看它旁边的青运村的销量。
　　青运村2021年1月面市，在南宁市商品房智能销售平台上显示已售出1069套，小算盘一打月均48.6套（含车位）。
　　价格降了，销量依然却依然难见起色，敏捷华宇锦绣江辰到底怎么了？
　　曾经的蟠龙地价天花板
　　都是冲动惹的祸
　　这还得先从蟠龙这个板块说起。
　　说起蟠龙这个板块，要江景，板块北面一线临江，邕江在此延绵数公里，一江之隔是就是南宁市区最大的国家5A级公园青秀山。
　　自然资源优越，不过由于蟠龙开发较早，多数为南宁本土小房开，地价一直没有特别高的存在感。
　　直到2020年11月13日，蟠龙的地价引发了一场狂欢。
　　当天，蟠龙板块GC2020-108地块走上拍卖席，吸引了保利、万科、龙光、大唐共11家房企参与竞拍。
　　最终，来自广东，名不见经传的敏捷以单价1400万元/亩、总价85976.6250万元、产权移交配建面积16500 ，折合实际楼面价过万元/ ，拿下位于五象大道北侧的61亩地块。
　　当年敏捷拿地何其风光。
　　一来，这个拿地价算是顶上了蟠龙地价的天花板，关注度很高；
　　二来，在众多大牌房企围猎之下，敏捷虎口夺食实属不易；
　　当然很重要的一点是，地块足够优越，有靠地铁、近邕江的优势，是蟠龙为数不多可供开发的住宅用地，具有打造好产品的潜质。
　　来源：克而瑞广西
　　面对来之不易的靓地，敏捷拉来好兄弟华宇，一家来自重庆的房企一起搭把手。于是就有了现在的敏捷华宇锦绣江辰。
　　但是风光的背后，往往隐藏着不为人知的危机。
　　一着不慎，步步错
　　不了解南宁市场终究要吃亏
　　敏捷华宇锦绣江辰的地块资质明明是拿着王炸的剧本，只要把产品做出彩来，不至于无人问津。
　　那是什么造成如今的局面？我特地去项目走了一圈。
　　首先是庞大的回迁安置体量。有地块出让数据为证。
　　来源：克而瑞广西
　　根据出让要求：项目要配建一所12班幼儿园；配建不少于66000 安置住宅面积；还需将1000 商业、10个机动车位无偿移交给良庆区政府。
　　这是啥概念？换算成套数就是，锦绣江辰一共十栋楼，回迁安置和产权移交占5栋。总户数1366套，可售套数498套，产权移交+回迁安置占了868套。
　　红框为回迁安置楼栋，蓝框为商品住宅楼栋
　　回迁安置的比例超过商品房。
　　回迁安置的体量大小是一个比较大的客户抗性，回迁安置比例过高一定程度上意味着小区的大部分配套、园林、设施等难以以一个高端项目的标准去打造。在南宁回迁房的品质感不用我多说，大家懂得都懂，更何况谁愿意花高价格享受和别人免费的房子一样的园林、规划、配套？
　　2、入市时机是市场高点的尾声。
　　项目2020年11月拍地，当时南宁的土地市场还是一片火热，高价拿地的敏捷如果能快速推出产品或许能赶在2021年上半年面市出货，那时候的市场还是火热的。
　　但从去年6月开始，南宁楼市风向突变，价格战在各个板块开始蔓延，拖到8月才面市的锦绣江辰就打出2万+/ 的价格，首推的6号楼，双单元设计，每个单元两梯三户，户型面积约110-143 之间。
　　户型偏刚需，瞄准的客群顶多算是有改善需求的刚需人群，远算不上终极改善。
　　而资金预算有限的普通改善群体，是否承受得住2万+的价格且不说，这个项目地块北面有澜湾九里三期高层产品的遮挡，大部分户型无法看江。
　　项目不是一线临江，如果是冲着江景来的客户，想要看江的愿望在这里无法实现，不看江的产品卖一个看江的价格，很难让客户掏腰包买单。
　　价格高，但却没有拿出与价格匹配的产品、资源，曲高和寡之下的锦绣江辰显然无法和市场的主流抗争。
　　3、项目施工拖沓，工程进度引人担忧。
　　项目一共规划有十栋楼，目前施工的仅有7栋楼，且大部分是回迁安置楼栋。其中属于回迁安置的1、2、3、5、11这5栋楼已经封顶。
　　但是作为商品房的6、7、8、9、10的5栋楼中，8、9、10三栋楼地基都没有开挖，在售的6号楼出地面约15层左右，7号楼最近刚开始进行地基施工。
　　锦绣江辰工地实拍图 锦绣江辰工地实拍图
　　在项目工地现在也能看到有工人出入做工，我去的时候正值上午十点多，工地的施工动静并不大声。
　　一年多时间才建了15层，很难不令人对项目的资金和开发商的状况担忧。
　　这段算送的
　　回过头来再看，如果当初拿地的不是敏捷，而是万科、保利会不会有一个不一样的结局？
　　这么说吧，在现在这样的市场大环境之下，只要楼面价超过万元/ ，不管是谁开发，结局大概率是和敏捷一个下场。
　　试想，项目做足了容积率之后，开发商可以转化为利润的可售资产仅仅498套住宅。拍地花掉了8.59亿，项目建设成本、庞大的回迁安置成本全部都要指望着498套房源，只能把价钱抬高卖，但是受地块限制它又无法打造成高端产品实现溢价，目前锦绣江辰只能通过降价跑量回血，但是降价之后，开发商能否按质按量交付，又成了萦绕在购房者心头的一块大石头。
　　似乎这是一个无解的死局……
　　过去市场好的时候冲动拿地的试错成本不高，赚多赚少的问题。市场正在惩罚过去激进的开发模式，敏捷首入南宁折戟，也给那些想来开拓市场的外来房企敲响了警钟，不了解南宁市场，闭着眼睛拿地就想挣钱的时代过去了。