李亚鹏的文旅梦，只剩下一地鸡毛

　　7月，李亚鹏欠债4000万案终审败诉的消息登上热搜。不到两个月时间，9月5日，＂李亚鹏持股公司被强制执行逾4.5亿元＂的消息再次登上热搜。
　　据中国执行信息公开网显示，丽江雪山投资有限责任公司、阳光壹佰置业集团有限公司、潍坊阳光壹佰置业有限公司新增被执行人信息，执行标的约4.5亿，执行法院为北京金融法院。
　　这两起案子均涉及丽江雪山投资有限公司。企查查信息显示，丽江雪山投资有限责任公司(以下简称：雪山投资)成立于2008年，公司主要经营范围为项目投资、房地产开发、文化产业投资等，李亚鹏是其第二大股东，持股比例约27.84％，并任职董事。
　　一场文旅梦
　　剩下的只有一地鸡毛
　　这一切始于2012年，据媒体报道，2012年，李亚鹏持股的雪山投资以1.635亿元的价格拿下束河街道一宗27.256公顷(约408亩)土地，土地用途为住宿餐饮用地，计划开工时间为2013年8月。
　　在最初规划中，李亚鹏意将此地打造成高端文化产业园区，并为雪山艺术小镇量身设计了130多栋190平方米到300平方米的清水独栋别墅。在初期，雪山艺术小镇迎来了短暂的辉煌。凭借在娱乐圈的人脉，李亚鹏圈内不少好友杨坤、赵薇、胡军等艺人均在雪山艺术小镇置办了资产，后期成立了＂中国好机友俱乐部＂。该项目一期的5000平方米示范区，在开盘当天就出现了一笔3000万元的现金支付，在开盘一个月内销售额达到1.4亿元，但是好景不长，项目开盘两年后，销售逐渐陷入停滞。
　　2015年4月，李亚鹏将雪山艺术小镇项目51%的股权转让给阳光100，作价1.938亿元。此后，雪山艺术小镇开始转向售后返租模式，开发商将业主房子租过来，前三年或前五年，每年给业主返5%的佣金，并且每年会空出一两个月的时间供业主居住，但效果不佳。据雪山投资披露的2019年度报告显示，企业资产总额约6.04亿元，销售总额1644万元，净利润亏损632万元，负债总额约5亿元。
　　据媒体报道，从2020年6月份开始，雪山艺术小镇得到了丽江市政府、文旅局等多个部门支持，小镇目前收益主要来源酒店客栈收入和商业租金，小镇共有200间客房，其中100间对外出租，剩下的100间房由他们自己运营。此外，小镇里的集市门票、演唱会门票以及房地产销售等都是现在的收入来源。而这两年受疫情影响，丽江旅游市场遭受重创，雪山艺术小镇的想要通过运营带动销售并不容易。
　　而此次雪山投资被强制执行逾4.5亿元，其大股东阳光100在6月底发布公告称其无法偿还2.2亿美元，利率为13%的优先绿色票据，已构成违约事件，在此之前，它已发生了多次债券违约。未来雪山艺术小镇的发展恐怕不甚乐观。
　　但李亚鹏的文旅梦并没有就此止步。
　　2015年，李亚鹏曾与碧桂园达成过合作意向，当时提出了＂中国文谷＂的品牌概念，中国文谷＂是以COART为核心，把音乐、戏剧、舞蹈、艺术展、诗歌、影像、服装秀、论坛、互联网、创客等与居住生活相互融合，既有艺术，又有生活，是文化艺术资源与街区商业综合体的嫁接，但是后期双方的合作不了了之。
　　2017年，李亚鹏高调宣布规划总投资约30亿元的郑州·中国文谷项目正式启动，该项目包括＂中国书院小镇＂＂艺莲文创小镇＂和＂泰迪城＂三大板块，将以＂主题公园带动、文化产业驱动、旅游服务联动＂为发展战略，打造集居住、消费、娱乐于一体的文化创意生态圈。但这个项目除了住宅，周边配套并没建起来。
　　2019年，李亚鹏相关公司拍卖竞得赣州4个地块的使用权，这4宗地将被规划为＂集合中国传统文化、跨界艺术文创及商业住宅为一体＂的综合园区，打造成＂赣州中国文谷＂，总计划投资61亿元，而目前文旅地产行业双双受挫，赣州中国文谷能否顺利落地还不得而知。
　　李亚鹏的文旅梦
　　行业发展的缩影
　　曾经随着地产行业的天花板逐渐显现，文旅地产曾被视作为地产行业的新引擎和突破口。在李亚鹏折腾雪山艺术小镇的那几年，全国文旅地产项目遍地开花，众多房企也一头扎进文旅地产领域。
　　而大部分的文旅地产项目的操盘者都是以地产的思维做文旅，习惯了高周转、高收益、高利润的房企在最初做文旅地产项目都会水土不服。相对于普通的商品住宅项目，文旅地产的住宅项目客群受众窄，但是区域范围广，可能客群面向全省甚至全国，去化周期长，如果没有强大的持续投资能力和现金流快周转的市场，很容易资金断裂。
　　例如曾经红极一时的山水文园，同样因为文旅梦从辉煌走向崩盘，2014年，山水文园集团与美国六旗签订战略合作，准备打造山水六旗文旅小镇，并设定了＂五年十五镇，市值千亿级＂的目标，从2015年起，浙江海盐、重庆璧山、南京溧水，甚至还有福建琅岐、江西婺源等总共近10多个山水六旗文旅小镇签约，据悉每个山水六旗小镇投资规模都在300亿以上，而签约的所有项目的投资总额则高达3000亿以上。但是这些文旅小镇并非在炙手可热的一线城市，无法通过住宅销售都能带来巨大的现金流，即便努力融资也无法缓解其资金压力。2019年底，山水文园资金危机全面爆发，这些被给予厚望的文旅小镇全部变卖或者停工。
　　诸多文旅地产项目的现状如同山水文园的文旅小镇，地产卖不出去，导致很难回笼资金，没有资金又做不起来文旅项目，缺乏文旅就引不来人流，可能刚开始一两年有些投资客会抱着对未来的文旅期待购买，但是如果等个三五年文旅项目还没有落地或者经营惨淡，地产更难卖出去了，所以如今全国各地仍有大批烂尾的文旅地产项目。
　　根据克而瑞数据统计，截至2021年末，全国文旅地产项目累计数量为9987个，而市面上像碧桂园十里银滩、阿那亚等知名的文旅地产项目屈指可数，可想而知深陷泥潭的文旅项目有多少。
　　总而言之，千万不要因为情怀或者风口随意涉足任何一个行业，因为这些错误的代价，你可能付不起。
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