我发现,从前最爱加杠杆的人,现在都在想尽办法去杠杆。 通俗来说,大家更愿意攒钱,而不愿意花钱了。 即使是对于希望"以钱生钱"的那部分人,也更倾向于调整自己的负债结构,让低利率债务代替自己的高利率债务。 在楼市的表现是,转贷潮和提前还贷潮的兴起。 这一倾向,在深圳,表现得尤为突出。 深圳的转贷潮兴起 最近我在微博冲浪的时候,除了在吃三字男艺人的大瓜外,也看到了另一条与楼市相关的消息,那就是:深圳人转贷潮在悄悄兴起…… 微博发布者是个房地产从业人士,传递的关键内容有几点,我给大家"翻译"一下: 1、深圳担保公司业务火爆,原因是来做"转贷"业务的客户激增 2、客户"转贷"的原因是目前信贷环境宽松,他们都想把高息的贷款转成现在最新的抵押经营贷款 无论是转贷还是提前还贷,其实都基于一个基本逻辑,那就是现在信贷环境宽松,利率低。 我们先来看看转贷后,利率变化情况。 以平安银行为例,目前房抵经营贷的最低利率可以做到3.65%,相比与深圳目前利率降低后首套4.6%,二套4.9%的房贷利率依然是低很多。 以一套500万的房子为例,若是首套房首付三成,剩下350万全部做商贷(利率4.6%),10年还款期限,等额本息的利息总额约为87万元。 若是把350万转为抵押经营贷,等额本息的利息总额约为68万元。 两种贷款方式,利息差值约为19万左右。 当然,抵押经营贷的前提是你有一家公司,通常要求营业执照要满1年。交易中中还会涉及到一些手续费。而且它的期限一般比较短,通常是3年、5年,最长10年这种,月供压力不小。 而且在我国"房住不炒"基调下,是禁止消费贷、经营贷进入楼市的,一旦被抽贷,要求提前还款,那就得不偿失了。 其实,看下来"转贷"不但繁琐,月供压力大,省不了几个钱,而且风险也很大。 从这个方面来说,无论中介吹得有多么天花乱坠,也不建议大家以这种方式转贷。 还有一种是"商转公",这种情况适用人群就比较有限了,是针对那些前期因为各种原因买房没用公积金的人群,后期想把部分或全部商贷转为公积金贷款的一种做法。 公积金贷款利率只要3.25%,当然比4.6%的商贷利率更香。 不过这个政策,一是只适用于小部分人群,即前期没能使用公积金贷款的人;二是额度也要满足公积金贷款要求,比如深圳公积金贷款额度就是公积金账户余额的14倍;三是目前湾区九城中的广州、佛山、珠海、肇庆四个城市还暂不支持"商转公"。 所以适用性比较小。 无独有偶,与转贷潮同时兴起的还有提前还贷潮。 总结一句,就是有钱提前还贷当然可以,但要看合同里有没有约定要收取相应的手续费。 不管怎么看,"转贷"或"提前还贷"的行为,都体现了人们对未来经济的发展有点信心不足。 其实,这一点在最近乐居新媒体发起的一项调查中也有所体现。 在乐居新媒体发起的"2022深圳秋季购房信心调查"中,1.2万网友参与,仅有25%的网友有购房计划。 而在暂时没有购房意向的网友中,75%的网友的理由是资金条件不充裕,对未来预期不足。 深圳的信心 购房者除了对自己没信心,其实深圳楼市也很难给他们信心。 时至今日,问及现在想要在深圳买房的人,是否对深圳楼市有信心,他们的回答基本都是否定的。 原因有几个。 首先,口罩原因让市场变得更加难以揣测,让购房者买房、看房都增加了一定的难度和门槛。 第二,是深圳调控并未放松,政策仍然有重重限制。二手房指导价只是其中之一,对于非深户5年的社保要求、有贷款记录最低首付5成、离异追溯三年、住宅限售3年……这一系列的限制条件,都让二手房交易难以活跃。 第三,是深圳的量价齐跌。 根据克而瑞的统计报告显示,2022年1-8月累计成交面积同比去年跌了55%。 图片来源:丁组昱评楼市 价格方面,有媒体统计,深圳房价普跌20%以上,甚至出现腰斩楼盘,例如福田八卦岭宿舍。 不过,正如谚语所说,一个悲观的人在机遇中看到困难,而一个乐观的人在困难中看到的是机遇。 最近,已经有多家房企大佬在自家的业绩汇报会上发声,表示房地产行业规模仍然很大,市场已经筑底,信心在恢复,只是过程比较缓慢。 而且政策调控一旦有大动作的放松,深圳的弹性会很大。 所以,有资格买的,资金充足的,看准核心地段买就行了,例如南山、福田和宝安的部分区域。但要注意避开今天仍挂高价的学区房,这样的房子泡沫太大,买入易站岗。 至于没资格的,我跟你说再多,你也暂时买不到,没意义。等等看深圳会不会出新政再说吧。 至于钱不够的,别整经营贷那些歪门邪道了,你玩不过中介,很容易被坑。