构建住房发展新模式确保房地产业良性循环

　　嘉宾
　　倪鹏飞 中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任
　　秦 虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员
　　丁祖昱 易居企业集团CEO
　　在当前和今后一个时期，我国发展仍然处于重要战略机遇期，机遇与挑战都会有新的发展变化，而房地产业作为国民经济发展的重要产业，也无疑将迎来新的战略机遇。
　　主持人 徐蔚冰
　　房地产复苏低于预期投资持续下滑
　　中国经济时报：今年以来，房地产去库存压力增加，投资持续下滑，新房及二手房市场均不及预期，房地产行业目前处于一个怎样的状况？
　　倪鹏飞：今年以来，房地产投资持续处在下降通道。1—7月份同比增长率为-6.4%。投资下降源于全国房地产销售水平的持续下滑，1—7月份商品房的销售面积同比增长率为-23%，从今年4月份之后累计增长率都在-20%左右，没有出现普遍改善的情况。
　　在销售面积下降的同时，资金到位情况也在下降，房地产企业在目前情况下也已经降低了商品房供给速度。但是，另外一个数据是待售商品房仍然在增长，商品房库存量在增加，这种情况下需要降低对房地产开发的投资，这也带来了房地产企业资金增速的下降。
　　尽管资金到位率下降、库存在增加，但房地产价格仍然维持在比较稳定的状态。一线城市的新房和二手商品房同比仍然在上升，分别是3.1%和0.9%，二三线城市虽然环比有所下降，但下降比例仍然很低。所以，目前的情况是一方面房地产建设、库存、资金到位方面相对比较紧张，另一方面房地产市场价格相对还是比较稳定的。
　　丁祖昱：从市场角度来看，新房二次探底，二手房基本回稳。新房市场在今年5月份、6月份一度回稳，但7月份、8月份又有所回落，基本可以判断为二次探底。而最新的数据显示，9月份前10日，房地产成交明显回落，30大中城商品房销售同比下降42%、降幅较8月份扩大了23个百分点，代表城市二手房成交同比下降9%、降幅较8月份扩大了14个百分点。当然，这一数据或受到中秋假期、多地疫情散发等干扰。年内最后4个月考虑到基数原因，可能同比降幅会有所收窄，全年可能比去年同期下降三分之一或者多一点。
　　二手房比新房的情况要好些，7月份、8月份基本回稳。这是由于今年以来房企相继出现的某些现象导致购房者有交付的焦虑，很多消费者特别是刚需购房者转而购买二手房，使得二手房市场回稳。
　　秦虹：从累计数据表现来看，今年上半年房地产市场表现较差，只有待售面积是正增长。中国房地产市场曾经在2008年、2012年、2014年出现过几次市场成交面积、销售面积、销售额的负增长，但从来没有出现过施工面积和房地产开发投资的负增长，今年却都出现了。
　　房地产行业处于稳定资金链的关键期
　　中国经济时报：自去年下半年以来，＂需求收缩、供给冲击、预期转弱＂的三重压力持续叠加。应如何调整政策和市场预期，稳住房地产行业，助力经济稳定？
　　丁祖昱：从具体城市来看，未来城市禀赋将决定房地产市场热度，整体市场分化趋势也将更加明显。而城市GDP、人口、供需、购买力、政策调整空间等将成为相关重要影响要素。
　　由于中国家庭的负债结构相对单一，房贷是居民负债的主要构成项，因此，居民杠杆率指标既能直观反映家庭债务压力和支付能力，也能测度未来的加杠杆空间。居民杠杆率过低，表明居民加杠杆购房意愿不足，杠杆率过高也不利于房地产市场健康发展和良性循环，还须综合考量、因城施策，适度控制去杠杆节奏和力度。
　　综合来看，我认为，未来一线城市市场需求及购买力依然坚挺，房地产市场或将率先转暖，成交也将率先企稳回升。比如，上海2022年以来房地产市场热度不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80%上下。加之2021年上海适度放松落户限制，加大人才引进力度，全年共计新增落户人口7.3万人，其中人才引进3.5万人、居转户3.8万人。随着高素质人才引进力度的加大，有望给上海房地产市场提供更为坚实的需求支撑。
　　从购买力来看，国家统计局数据显示，2020年，上海、北京城镇居民人均可支配收入超过7.5万元，苏州、杭州、广州、宁波等14个核心一二线城市城镇居民人均可支配收入超6万元。而包括西安、郑州、重庆等中西部地区二线城市的八成以上城市城镇居民人均可支配收入在全国平均线43834元以下。预计今年下半年，杭州、成都、佛山、南通等强二三线城市或将轮动复苏。
　　亟须稳地产增信心 助力经济稳定
　　中国经济时报：今年以来，全国已经有接近150个城市发布了楼市调控政策，包括放松限购、提高公积金贷款额度、降低首付等，这些操作是否让市场供需发生了根本性变化？对普通人而言是否是买房的好时机？应该如何调整政策和市场预期？此外，在今年三季度筑底之后，房地产行业将会是一个怎样的走势？
　　秦虹：由于基数原因，加之市场预期较差，同时受到居民收入、购房意愿、支付能力等各种因素影响，预计今年全年市场表现很难超过去年。去年上半年是历史同期最高位，所以今年上半年和去年同期相比负增长。
　　普通人买房涉及到三个方面的因素：一是意愿，即想不想买；二是能力，即想买但支付能力够不够；三是准入，即限购政策。
　　目前150多个城市调整政策，主要是在准入方面，并且主要是三四线城市和一小部分二线城市。在支付能力上，全国性两次下调购房按揭利率，有的城市对购房者发放补贴。剩下的就是意愿，现在决定买不买房很重要的还是意愿问题。这几年受疫情影响，经济不稳定、经济增速下降，较多年轻人遇到了失业、减薪的情况。在这种情况下，大家购房的信心不足，意愿会推迟。再加上现在还有一些违约企业、一些烂尾楼现象出现，愈发导致购房意愿下降。
　　为什么二手房卖得比较好?因为调控政策最早出现的效果是在二手房市场。消费者普遍担心企业违约、不能按时交付楼盘，二手房不存在这个问题。
　　近20年来，从我国第五次人口普查、第六次人口普查到第七次人口普查可见，全国城镇住房自住率高度稳定，达到74%。这充分反映了中国老百姓对住房的偏好、购房的偏好。所以，买房需要根据自己的情况来决定。
　　丁祖昱：从短期看，房地产行业整体信心仍略显不足，对于绝大多数业内人士而言，更关注的是行业未来的走势。我认为，未来将是＂L型＂走势。目前＂一竖＂差不多已经走完了，但＂一横＂还有得走。三季度筑底之后，还有长期筑底的过程，同时城市分化将加剧。
　　构建中国住房发展新模式 确保房地产稳定发展良性循环
　　中国经济时报：对于未来的房地产开发和住房发展模式，您认为会有哪些变化？
　　丁祖昱：未来房地产开发模式的变化，我认为，对预售制度会有所调整。未来融资方面也会有一些改善。从第二曲线看，我相对看好物业，租赁长期市场会越来越大，养老住房市场空间也很大。商业地产这次会＂大洗牌＂，办公楼未来三年租金出租率和资产价格还会不断下降。
　　秦虹：在未来房地产开发和住房发展模式里，保障性租赁住房将是一大块儿。＂十四五＂期间，国家将大力发展保障性租赁住房。机构持有、统一运营、标准化、条件好、集中式管理，这种租赁住房可以给新市民、年轻人提供一个很好的居住环境，租金也相对便宜。可以通过先租后购的形式，巩固自己的经济实力，在确定就业方向、稳定就业地点之后，再考虑买房问题。
　　倪鹏飞：目前，我国住房市场的基本面已经发生重要变化，现行住房发展模式已经无法解决住房领域新的主要矛盾；并且由于现行住房发展模式的不足，造成和衍生了住房市场的诸多问题。为从根本上解决住房市场的问题，满足新时代全体居民美好居住生活的需求，确保房地产稳健发展和良性循环并促进宏观经济的高质量发展，应积极构建中国住房发展新模式。
　　我认为，新构建的住房发展模式是个全新体系，应由诸多方面构成，主要应该包括以下几个分项模式。
　　一是双轨供需模式，即市场归市场，政府归政府。住房一方面是居民的生活必需品，另一方面价值巨大。许多家庭难以通过市场自行解决，需要政府和社会给予援助或保障，即使在发达市场经济国家和地区，包括社会性住房在内的住房保障比例一般都在50%左右。因而，建立以市场为主、满足多层次需求和以政府为主、提供基本保障的两个住房体系，健全和构建租售并举的、以都市圈为单元的商品性与保障性住房体系，提高住房保障的覆盖面，不仅可以抑制炒房而且可以解决新市民、青年人住房困难问题。
　　二是住房业态模式要服务存量、绿色智慧。要将产业发展的重点转向改造存量、盘活存量和服务存量。实现服务增值，从新建和旧改两个方面发展绿色、智能、健康的住房产品和服务，满足城镇居民对多样化、高质量、美好居住生活的需求。
　　三是房企营运模式要现房销售、合理负债。要通过现房销售和合理负债降低房企的杠杆和负债，确保房企内生发展，形成房企发展的自我约束机制，逐步降低行业风险，保障房地产的资金链、产业链、供应链实现良性循环，促进房企围绕市场需求转变不断转型升级。
　　四是住房融资模式要实行股权融资、基金主导。围绕住房内生发展，改变过去由债权尤其是银行信贷主导的融资模式，建立由股权尤其是直接融资主导的融资模式，完善政策性和商业性住房金融体系。压实相关主体的风险责任，拓宽相关主体的投资渠道，分散房地产金融风险，扩大和畅通住户部门的投资渠道，促进房地产资金循环。
　　五是住房需求模式消费主导、租购并举。引导消费者从过去投资和购房双主导的需求模式，回归到正常的美好居住消费主导和租购并举的需求模式。
　　六是住房用地模式要实行人地挂钩、多元供给。改变过去土地指标行政分配和土地政府独家供给制度，建立全国都市圈内、都市圈间的＂人地挂钩＂制度，建立土地的多元化市场供给制度，打破土地供需的空间错配和土地市场的行政垄断。
　　此外，新旧发展模式需要在确保市场平稳的基础上逐步切换。当前，房地产市场下行确实给新旧切换带来一些挑战，但也存在能够促进稳定市场的新模式建设选项，应结合保交楼和稳市场加快率先推进以下几个方面。
　　一是加快实施＂青新市民＂安居工程，完善住房供需体系中的住房保障体系。要制定优惠政策，激励国有企业或优质民营企业收购出险企业的部分项目用于保障性租赁住房、共有产权房或安居工程产权房。
　　二是制定优惠政策，激励10万家中小房企从开发向服务转型。当前房企尤其是中小开发企业生存艰难，但是住房衍生增值服务是一片巨大的蓝海。相关政府部门应该加快制定有关金融、税收政策，鼓励中小房企转型发展，不仅能自己转型成功，还能带动经济转型发展，满足人民对美好居住生活的需求。
　　三是市场和政府携手，逐步完成从期房销售向现房销售的平稳切换。期房销售虽然在快速解决住房短缺方面发挥了重要作用，但也是许多风险产生的重要根源，必须逐步淘汰。要在支持企业并购重组和房企债转股的同时，逐步建立现房销售的制度。
　　同时，应该尽快建立房地产纾困基金，引导住房融资模式向着基金主导方向发展。在完善住房公积金制度和模式、在房地产REITs多年探索以及基础设施REITs试点的经验基础上，加快发行保障性和商业性的租赁住房投资信托基金。并积极探索政府建立、政府引导、社会参与的房地产引导基金从事战略并购和资产重组，化解房地产风险。
　　另外，有条件的地区还可以加快健全常住地提供基本公共服务制度，完善住房承租者保护制度，完善土地供应制度，构建＂人地钱房挂钩＂机制。
　　房地产行业发展空间和潜力巨大
　　中国经济时报：国家统计局最近发布的《中国人口普查年鉴》显示，目前我国家庭人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。有一种观点认为，随着人口出生率的下降，房地产行业正在成为夕阳产业，未来的市场空间还有多大？
　　秦虹：我认为，房地产是城镇运行发展的重要载体，这个载体未来发展得好不好，完全取决于这个载体上所承载的产业和人口。只要中国经济还在发展，这个载体就要发挥好作用。只要城镇化还在进程中、人民收入还在提高、消费还在升级，住房改善需求就仍然会是增量。
　　丁祖昱：房地产是信心经济，因为买房无论对富裕家庭还是普通家庭来说，都是家庭所能购买的最大资产。所以，对未来房地产产业是否看好、对房价今后是涨是跌的判断，都来源于消费者的预期，此预期便是房地产作为信心经济的核心。而信心则来源于对中国经济向好的预判，所以，稳经济便是稳房地产，而稳房地产亦是稳经济的大头。
　　倪鹏飞：＂十四五＂期间是房地产行业转型发展的重要阶段。不论是支柱产业还是夕阳产业，在碳达峰碳中和背景下，对建筑的品质和建筑的功能，都应该增加新的内容、提出新的要求，为经济社会发展作出自己的贡献。
　　面对中国房地产业发展的转型期，在向好的决心上还要做好三个方面的具体工作。一是要更加遵纪守法。这是任何一个企业、任何一个行业持续健康发展必须做到的。二是要更多依靠技术进步。近三年，突如其来的疫情暴露了我们住宅设计当中的一些短板和产品材料的某些缺陷。因此，住宅在建造、设计和使用上，还需要更多地依靠技术进步。三是更高的项目品质。品质包括两个内容：质量和功能。没有质量的功能是不能长久、不可持续的。同样，没有功能的质量无法满足人民群众对住房的需求。企业任何时候都要牢记住房是用来满足人民群众生活的。生活水平提高以后，住房的质量和功能都应该随之提高。