历史上三次著名的房地产泡沫破裂
报告显示,全球住宅价格最高的十大城市中有一半位于亚洲,有近半数位于中国( 香港、北京、上海、深圳) ,中国香港全球房价最 贵,位列第二和第三的城市分别是德国慕尼黑和新加坡,然后依次是上海、深圳、北京(城区)、温哥华、洛杉矶、巴黎、纽约。
在过去近 30 年里,世界范围内出现了三次影响较大的房地产泡沫破灭:
1991 年日本房地产泡沫破灭:
19世纪70年代,日本经济飞速发展,美国为了遏制日本的迅猛势头(现在看起来如此熟悉的套路),极尽所能推动日元大幅升值,直接导致日本出口受阻。
日本政府疲于应对,也只能想到扩大内需、放松信贷的路子,结果导致老百姓手里的钱变多了,市场流动性资金暴增,老百姓为了让手里的钱不贬值,想到的自然是多买房,大量的资金涌入房市和股市。可想而知,日本房价暴涨,在1990年终于达到了顶峰,日本各大城市的房价五年之间上涨了近一倍。
物极必反,日本政府也害怕泡沫破裂,于是开始上调利率,收紧信贷,甚至直接停止地产行业的贷款业务。很快,日本房价开始暴跌,1991年,东京房价暴跌90%,无数高位买房的老百姓一夜之间资产大幅缩水,尤其是通过加杠杆贷款买房的人们更是几近破产,有的人无力偿还房贷,房子被银行没收并低价拍卖,一时间哀鸿遍野,市场萧条。之后便出现了大家熟知的——日本失落的三十年。
1997 年东南亚金融危机,泰国等东南亚国家房地产泡沫破灭:
20世纪80年代,泰国想要效仿日本加快发展步伐,政府出台了一系列经济刺激措施,其中最主要的就是用房地产行业带动其他行业的发展,同时,配套了宽松的金融促进政策,在金融杠杆的加持下,房地产行业兴兴向荣。
但是,泰国毕竟金融开放时间短,经验不足,整体金融管控体系非常不完善。大量本国及外国资本纷纷涌入房地产市场进行投机,泡沫越来越大。到了90年代,房地产行业的贷款金额已经占到全国总贷款的一半左右。东南亚各国情况类似,据统计,泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。
随着地产刚需被满足,市场逐渐饱和,供过于求变成了泰国地产行业常态,大量空置房形成的"鬼屋"、"鬼城"不断出现,泰国房屋空置率高达20%,菲律宾为15—20%,印尼为18%,马来西亚的数量也不少。
到了1997年,随着东南亚金融危机的爆发,泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭,其中泰国因此产生的银行坏账高达400亿美元,整个泰国的银行业和金融体系惨遭重创。东南亚各国的经济出现了严重衰退,企业停产、倒闭,百姓失业成为常态,经济受到巨大打击。
2007 年同美国次贷危机下的地产泡沫:
2000年美国互联网泡沫破裂后,为了刺激经济,美联储连续27次降息也有着直接关系,当时美国的利率仅为1%,这直接导致美国居民购房热情高涨。而银行和房贷公司为了业务扩张多发贷款,不仅推出零首付、零文件等贷款方式,甚至还帮助那些根本没有还款能力的穷人,伪造信用和收入文件以获得房屋贷款。
次级贷款因此产生了,信用风险较高的客户从次级放贷机构获得贷款,而放贷机构直接将房屋抵押的债权出售给银行,然后用收益再贷款,而银行又把这些房屋抵押权打包成债券,在资本市场发行。自然,相对于优质客户的贷款,次级贷款的利率要高得多,银行收益大的同时风险也大。
房市的疯狂让美联储看到了隐忧,为了抑制房市投机,在格林斯潘主导下,从2003年开始到2006年,美联储连续17次加息,将基准利率从1%升至5.25%,直接导致房市泡沫破裂。进入2007年之后,美国次贷危机全面爆发,穷人还不上房贷,房子被收回,被以极低的价格拍卖,穷人们更穷并且无家可归,而房子的差价损失,则由放贷的银行或是次贷公司承担,金融机构很快陷于困境。
为了应对次贷危机引发的金融动荡,美联储向市场投放大量资金并7次降息,将利率从5.25%在七个月内直接降至2%。但是危机并没有停止,2008年7月11日,美国住房贷款市场的两大巨头房利美和房地美,亏损也高达140亿美元,股价下跌了90%,美国第四大投行的雷曼兄弟宣布破产,第三大投行美林公司被美国银行收购,第一大投行高盛和第二大投行摩根士丹利转为普通商业银行,美国最大的华盛顿互惠银行被监管机构接管,次贷危机之下,五大投行全军覆没,华尔街淹没于金融海啸的哀嚎之中。而损失最为惨重的还是普通民众,房子被拍卖,家庭破产,整个社会经济进一步恶化。
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