第一大房企碧桂园面临抉择

　　昔日国内第一大房企无遗就是恒大与碧桂园之间的竞争，如今恒大已然坠落，那么碧桂园还好吗？
　　一、碧桂园的快
　　这两家都属于广东的企业，又都是民营企业，当恒大屡遭暴雷时，大家自然想到了碧桂园。
　　这两家企业都属于高举高打，大举扩张。
　　两家企业的老板风格有所不同。
　　恒大老板许家印异常高调。
　　碧桂园老板杨国强相对低调。
　　但同样的是，在企业内部都非常强势，这也是企业家的一个特质。
　　如果你是财务人员，没有看过《我在碧桂园的1000天》，多少显得孤陋寡闻。
　　这是一名曾在国企的财务总监跳槽到碧桂园之后，将他在碧桂园的所见所闻所思写成了一本书。
　　书出来之后，一时洛阳纸贵。
　　有意思的是，在书中我们也能看到两种不同观念的碰撞：
　　国企地产高管与民营地产大佬之间的碰撞
　　财务总监与民营企业家之间的碰撞
　　更令人叹为观止的是房地产的经营方式，尤其是杨国强对地产的经营思路。
　　比如：
　　成就共享中的567法则，买地之后，该地块必须做到：
　　——5个月内开盘
　　——6个月现金回笼
　　——7个月达到资金收支平衡
　　开盘销售789法：
　　——新入市项目，开盘一周内去化不低于70%
　　——买地后首期开工需销售80%的货量
　　——新入市项目，开盘当月去化率要达到90%
　　核心就一个字：快！
　　实际上过去十年，房地产霸主之争就是恒大与碧桂园。
　　他们就是比谁比谁快，谁比谁打。
　　2019年销售面积：
　　碧桂园8144万平米，排名第一。
　　恒大5684万平米，排名第二。
　　2019年销售金额：
　　碧桂园7715亿元，排名第一。
　　恒大6080亿元，排名第三。
　　2020年销售面积：
　　碧桂园8613万平米，排名第一。
　　恒大7774万平米，排名第二。
　　2020年销售金额：
　　碧桂园7888亿元，排名第一。
　　恒大7035亿元，排名第二。
　　2021年销售面积：
　　碧桂园8412万平米，排名第一。
　　恒大5337万平米，排名第二。
　　2021年销售金额：
　　碧桂园7588亿元，排名第一。
　　恒大4400亿元，排名第五。
　　如今排名第二的恒大濒临垮台，自保已不错，已无力再争什么第一了。
　　同为民营企业，又是昔日霸主的碧桂园还好吗。
　　2022年1-9月份销售面积：
　　碧桂园2757万平米，依然雄踞第一。
　　恒大330万平米，已经掉到第30位了。
　　2022年1-9月份销售金额：
　　碧桂园3613亿元，还是第一。
　　恒大347亿元，落至第43位。
　　问题是，在房地产市场明显下行的情况下，碧桂园还能风雨不动安如山吗？
　　二、碧桂园遭遇的三大打击
　　在碧桂园多年的发展中，房地产开发商销售过程中形成的三大特色，如今成了劣势。
　　一是销售快：回款慢了
　　碧桂园项目实施＂4568＂法：
　　4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流回正，8个月再投资。
　　碧桂园要求拿地之后的6个月，楼盘就要销售出去，资金就要实现回笼。
　　这在房地产火热时，基本没什么问题，但一旦下行，就很难实现。
　　原先快速运转的方式遭到打击，资金回笼慢，就会造成拿地慢下来，开发速度慢下来，最危险的是贷款不能及时还上，开发的楼盘不能及时完工。
　　这种快一旦慢下来，很容易暴雷。
　　因为绝大部分资金都不是自己的。
　　二是位置偏：需求少了
　　碧桂园与其他房企不同，很难看到碧桂园在一二线城市的核心地段的楼盘。
　　碧桂园楼盘主要是重仓三四线，下沉五六线，绝大多数的土储都在低能级城市，而这一轮楼市行情惨淡，受影响最严重的就是全国大规模的低能级城市。
　　碧桂园的策略是结合国家城镇化发展，坚持在三四五六线城市及一二线城市城乡结合拿地，面积要大，地价要低。
　　问题是当下房市分化极为严重，三四线城市供过于求，一路下行。
　　即便是一二线城市也出现了冷热不均，非核心地段、偏远地块也是明显遇冷，而这些正是碧桂园楼盘所主打的方向。
　　三是地块大：供过于求了
　　由于地块在三四线城市、或者在一二线城市的城乡结合部，碧桂园地块通常都很大，通常他们都要求300、400亩，也就是20万方的土地。
　　这样就保证土地价格足够低，房子价格低，能吸引人。
　　这在大家对市场看好的时候是没问题的。
　　因为超大地块意味着供给多，楼市下行，实现完全销售非常难。
　　在这三重打击之下，实际上碧桂园还是比较难的。
　　翼哥认为：今年碧桂园还能维持房地产的霸主地位，这只不过是强弩之末！
　　明年碧桂园很难再守住这个第一！
　　那么我们看看碧桂园的账目，到底难不难。
　　三、碧桂园的账目
　　这时候看收入、利润已没有太大意义，因为房地产的特性是今年的收入实际上是去年甚至前年的预收款，只不过是在今年完工交付之后确认为收入。
　　所以今年的利润表实际上反映的是去年甚至前年的销售情况。
　　我们主要看账面上的债务和资金。
　　一是债务1.6万亿。
　　截至2022年6月底，碧桂园：
　　总债务1.59万亿元
　　总资产1.89万亿元
　　资产负债率84.0%
　　债务虽然不及恒大的2万元那么大，但1.6万亿元也足够惊人。
　　流动负债1.34万亿元，占总债务84.2%，这是比较恐怖的事情。
　　因为流动负债越高，近期偿还债务的压力就越大。
　　流动负债的短期借款529.73亿元，应付账款及票据5049.97亿元，
　　而碧桂园的现金只有1234.83亿元。
　　存货高达1.01万亿元，主要是土地、房产，如果不能迅速回笼资金将产生资金链危机。
　　二是现金流。
　　上半年碧桂园：
　　经营活动现金流入52.53亿元
　　投资活动现金流入38.71亿元
　　筹资活动现金流出326.06亿元
　　也就是说碧桂园上半年主要是还钱了。
　　一方面是主观所为，降低自身债务风险。
　　另一方面是被动而为，贷款环境变差了。
　　总之，碧桂园的债务和流动性压力还是非常之大。
　　四、股市的凶险
　　关注房产的朋友，同时也需要关注股市，特别是要关注上市房地产公司在股市的表现。
　　有人对＂股市是经济的晴雨表＂这句话表示怀疑。
　　但具体到某家企业，一旦出现问题，股价暴跌是肯定的了。
　　恒大出现暴雷，遭遇破产清算的风险，股价已从23港币一路跌至1.3港币左右，随时有成为仙股的可能。
　　碧桂园也是一路下跌，毫无反抗。
　　从2021年1月的10.8港币一直跌至如今的1.4港币。
　　特别是近几个月，加上股市下行更是巨幅下挫。
　　7月份，跌幅38%。
　　8月份，跌幅23%。
　　9月份，跌幅22%。
　　即便今天是在大盘大幅反弹的情况下，碧桂园10月份也已下跌20%。
　　2022年以来，股价已经跌去80%。
　　尤其是昨天了跌了9.8%，又大幅放量，让人不仅怀疑：
　　碧桂园到底怎么了？
　　四、何以应对当下的艰难处境
　　事实上为了防止债权暴雷，特别是债权大幅下挫的冲击。
　　碧桂园不得不提前要约赎回部分债券。
　　此外，再以10亿元购买价格跌幅较大的地产债权，以稳定市场信心。
　　10月14日，碧桂园发布公告称：
　　截至目前，为了稳定债券市场，控股股东花费了3.3亿元购买碧桂园债券。
　　不过，在当前情况下债权风险仅是一个方面。
　　为了应对危机，碧桂园已经大幅收缩市场。
　　其实，从碧桂园的拿地情况就能看出来。
　　2022年1-9月份，碧桂园拿地金额只有94亿元，排在这所有房企的第30位。
　　这在过去是不可想象的。
　　这也显示着碧桂园真的是很难，真的是在全面收缩。
　　当然还有众所周知的工分制。
　　其实在《我在碧桂园的1000天》这本书对此就有专门谈到。
　　作为企业当家人杨国强自然也不可能没有这方面的意识，他曾提出：
　　万一公司遇到资金周转难题该怎么办？
　　然后总结出了以下四点：
　　一是停止在建项目，减少开支；
　　二是盘活有价值资产，促使资金尽快回笼；
　　三是寻求银行融资，利息高点儿也可以；
　　四是股权质押或出售股权。
　　本书作者，财务专业出身的吴建斌当然是持有保留意见。
　　因为他知道：
　　一是危机时，银行会更加吝啬于借钱，
　　二是资产价值严重打折，想割肉也卖不了多少钱；
　　三是在建项目停工会留下纠纷，
　　四是危机时股价下跌，想卖估计也没人要。
　　实际上，当下的房企不都是面临着作者所预言那四种情况吗？
　　在此，翼哥也祝福碧桂园，希望碧桂园渡过难关。
　　毕竟，碧桂园能成为国内房地第一，殊为不易。
　　更重要的是，碧桂园后面关系这千千万万的家庭！