房价与居民债务

　　先上一组数据：1999年我国高校开始扩招，当年招生人数51.32万人，招生总数159.68万人，增长速度达到史无前例的47.4%。2000年较99年增幅38.16%，2001年增幅21.61%，2002年增幅19.46%，到2003年中国普通高校本专科生在校人数超过 1000万 。到2006年，教育部开始对扩招进行反思，并且首次表示1999年决定的全国高校大规模扩招太急促。
　　1998年，经济学家汤敏以个人名义向中央提交了一份建议书《关于启动中国经济有效途径———扩大招生量一倍》，建议中央扩大招生数量。其中理由主要如下：我国当时大学生数量低于其他同等发展国家；国企改革下岗员工与年轻人竞争就业会出现恶性局面；国家提出8%经济增长目标，中国人注重学历，教育有利于拉动内需；高校有能力接纳扩招学生；高等教育的普及事关中华民族振兴。截至2020年，人户分离的流动人口为 3.76亿人 ，较2010年人口普查时增长了 70% 。人们向大都市圈聚集。 根据国家统计局数据，1998年住房商品化改革以来，全国商品房均价20年来涨了4.2倍，2015年后，二线城市房价涨幅比人均收入增长的快，到了一线城市，房价涨幅远远超过了收入。2000年到2021年的二十年间，深圳房价涨幅十多倍。
　　通过以上数据，我们能感知到，这些年来人们大量涌入东部大都市，2008年之后的10年，我国房价上涨，按揭贷款总量越来越大，在此期间，居民债务负担上涨了3倍多。2022年中旬，居民债务占GDP的比重约为60%，低于美国66%，日本68.6%。
　　数据来源：CEIC数据库
　　其中，超过一半债务是住房贷款，但还债不能用抽象的GDP去衡量，必须用实实在在的收入。 2019年，中国人民银行调查统计司调查了全国3万余户城镇居民（农村的负债率一般较低）的收入和债务状况，接近六成家庭债务收入比为1.6 ，也就是债务相当于1.6倍的家庭年收入。
　　2000年美国家庭负债比约1.5，2008年全球金融危机期间飙升至2.1，之后回落到1.7左右。
　　根据中国人民银行的这项调查，城镇居民2019年的负债中有76%是房贷 ，而且我国居民的资产也主要是房子，房产占家庭资产七成。在美国居民的财富中，七成是金融资产。
　　中国人财富的压舱石是房子，美国人财富的压舱石是金融资产。这个重大差别可以理解两国的一些基本政策，比如中国对房市的重视和美国对股市的重视。
　　债务上升，首先影响到的便是消费。以买车为例，在我国居民生活好了，有没有车，开什么车是很显性的一个体现特征。所以车的销售额对宏观经济十分重要，约占我国社会零售总额的10%。2018年我国的私家车数量是2005年的14倍（也得益于造车成本的下降）。但从2008年贸易战升级，未来经济形势不确定性增加，轿车销量开始下降，在2020年2月的销量同比下跌8成。
　　而且还有一个很奇怪的现象，房价高的城市房屋空置率往往也很高，一边很多人买不起房子，一边很多房子空置。如果把房子在内的所有家庭财富算一起，按照中国人民银行的调查数据显示，2019年最富有的10%的人占有总财富的49%，而最穷的40%的人只占总财富的8%。
　　房价上涨显然会拉大贫富差距，进而刺激低收入群体举债消费 。这一现象叫＂消费下渗＂，在发达国家很普遍。2014-2017年间，我国收入最低的50%的人储蓄基本为零。2015年后，信用卡、花呗、京东白条等个人消费贷激增，2019年，信用卡风险浮现，各个银行纷纷刹车。
　　在负债中，城镇居民的平均负债收入比约为1.6，而年收入6万以下的家庭债务收入比接近3。2020年，随着蚂蚁金服上市被叫停，各种讨论年轻人＂纵欲式消费＂的文章在社交媒体上讨论热烈，这其实与消费贷急升的环境有关，然而这些负债支出都是消费，并没有转化成未来的收入，如此负债负担只会更重。
　　低收入群体的财富几乎都是房产，而且大部分是欠银行的按揭，负债率很高，如果经济衰退，房价下降，这部分人会很难承受房价下跌的打击。
　　在2008年美国的房贷危机中，其中每4套按揭就有1套资不抵债 ，很多穷人的资产一夜清零。2007年到2010年，美国最穷的20%的人，净资产从平均3万美元下降到0，而最富有的20%的人，净资产只下跌了不到10%。2016年随着经济的反暖，最富的10%的人实际财富甚至比危机前还增长了16%，但收入底部的群体的财富被腰斩，回到了1971年的水平。 40年的积累，一夜间荡然无存！
　　但我国不太会引发美国式的房贷危机。首先我们的首付是30%，银行风险小，因为居民不愿意违约损失掉自己的首付。其次我国的住房贷款并没有层层打包成金融衍生品，在金融体系中来回翻滚，规模和风险会被放大几十倍。
　　要化解居民债务风险，除了遏制房价上涨的势头外，根本的解决方式还是提高收入，尤其是中低收入群体的收入，另外让地区间的发展更加平衡。