转折点2022十二月商业地产零售业态发展报告

　　关注：
　　摘要：因为防疫政策放松，短期内会导致感染人数阶段性大幅攀升，这对于大众出行和消费活动会造成一定影响。（报告期：2022.11.21-2022.12.26）
　　观点指数 报告期内，市场上新增项目主要由样本企业贡献。据观点指数统计，共计12家样本企业开出新项目，呈现出头部企业占主导的趋势。
　　而得益于超大型商业体入市，期内新增体量远超上月，超过200万平方米。
　　样本企业方面，轻资产依然是企业获取项目的重要途径，但热度相比上月回落。
　　值得注意的是，通过项目股权收购及新项目开业，太古内地影响力不断加强。项目层面，以成都IFS、广州太古汇为代表的项目陆续开出一定量级的首店，其中集合店业态成为期内主流，受到运营商青睐。
　　此外，珠海万达商管、大悦城等样本企业围绕世界杯热点，策划了丰富的营销活动，吸引消费客群参与其中，进而达到引流、促进消费的效果。
　　样本企业主导增量市场，年末开业潮到来
　　据观点指数统计，报告期内全国共开业16个零售商业项目（含购物中心、社区商业、街区商业及奥特莱斯，面积 2万平方米），新增入市体量约224万平方米。项目数量虽不及上月，但总体量上远超，主要得益于大体量商业体开业。
　　城市分布上，一线城市上海、深圳有项目开出，北京及广州则无，这与此前疫情较为严重，部分项目延迟开业有较大关联。
　　开业项目中，约5成集中于省会城市，约4成集中于三线城市。
　　数据来源：观点指数整理
　　项目类型上，购物中心项目最多，占比超过8成。其余业态则较少，仅有一个奥莱项目以及一个商办综合型项目中的精品商业开业，购物中心类项目依然占据市场的主流地位。
　　样本企业方面，共12家样本企业有新项目入市，整体呈现头部企业占主导的趋势。
　　除珠海万达商管、龙湖集团及宝龙商业有超过1个项目开业外，其余10家企业分别有1个新项目开业。
　　数据来源：观点指数整理
　　期内开业最大体量的项目为武商集团的武商梦时代，该项目约80万平方米，整个商场分为ABC三个区域，地上9层，地下4层，配套200+部电梯，8000+个停车位。
　　相应地，该项目品牌和业态也非常丰富。据观点指数了解，品牌矩阵上，武商梦时代引入600+品牌，开业率达到90%。此外两大室内乐园--WS热雪奇迹和WS梦乐园也是亮点之一，单个乐园体量就有数万平方米，满足消费者的运动休闲需求。
　　龙湖集团期内保持稳定的入市节奏，背后是天街系列项目影响力的巩固。
　　官方数据显示，截至2022年10月底，龙湖商业已在全国超30个城市开业超70座购物中心，总建面约700万平方米，在手项目超130个，其中大部分是天街系购物中心。
　　月内，龙湖还将有宁波鄞州天街、成都蜀新天街、重庆高新天街、上海奉贤天街项目开业，在管规模更进一步。
　　除此之外，零售商业市场也迎来年末供应潮，届时将有较多零售商业项目在月底陆续入市。
　　据观点指数统计，仅深圳月底就将有3个项目开业，分别为深圳龙华壹方天地D区、深圳仁恒梦中心、深圳天河城。
　　政策方面，新的防疫政策的出台，长期而言对以购物中心为代表的零售商业无疑是利好，有望带来客流和销售额的回暖，但短期内大幅提升的可能性不大。
　　因为防疫政策放松，短期内会导致感染人数阶段性大幅攀升，这对于大众出行和消费活动会造成一定影响。
　　轻资产拓展热度回落，太古巩固项目进行时
　　项目拓展上，期内样本企业继续通过轻资产拓展的路径获取项目。与此同时，部分企业通过母公司公开市场拿地，或股权收购方式获取项目。
　　碧桂园文商旅今年以来发力轻资产，期内继续在三四线城市签约新项目，新项目将以碧乐汇系列打造。据观点指数统计，碧桂园文商旅今年以来共获取14个轻资产项目，总体量超过60万平方米，主要分布在三四线城市。
　　观点指数认为，作为轻资产新力军，碧桂园文商旅在丰富项目储备的同时，也需要加强现有项目的运营提升，两手并抓，才能在商业竞争中站稳脚跟。
　　来源：公开资料，观点指数整理
　　整体来看，期内样本企业的轻资产项目的数量及体量相比上月减少，说明热度有所回落。但长期而言，轻资产依然是企业拓展规模的重要赛道。
　　公开市场上，华润万象生活的母公司华润置地拿下了海南三亚海棠湾项目，计划打造全球购物度假目的地。而太古地产此前数月也在此区域获取了项目，同样计划打造度假型商业项目。
　　随着未来项目落成，相信三亚的商业等级将有一定程度提升，但同为高端商业打造者的双方也将迎来正面竞争。
　　此外，期内太古地产计划收购远洋所持有的50%成都远洋太古里项目股份，此次收购涉及的总金额为55.5亿元。交易项目为双方合作的成都标杆商业项目，由太古地产和远洋集团各持股50%，太古方负责运营。
　　于交易双方而言，远洋出售项目股权的目的大概率是为了回笼资金，缓解债务方面的压力；而于收购股权方太古而言，能让今后业务开展更为顺利，同时也符合其内地投资计划的目标。
　　从交易价格来看，成都太古里的估值为123亿元，太古地产收购50%权益所用现金为55.5亿元，相当于9折收购，算是不错的交易。
　　虽然成都远洋太古里计划出售，但太古地产和远洋集团还合作有北京颐堤港二期扩建项目，未来双方的合作仍将继续。
　　此外，期内由太古地产、上海静安置业集团共同投资，运营管理的上海首个保护性征收城市更新项目张园项目西区率先向公众开放。
　　据观点指数观察，开放区域定位为高端商业聚集地，除迪奥、古驰、路易威登等一众奢侈品牌外，还引进了品牌特色概念店、限时专卖店等，体现太古系项目的高端首发特色，预计将成为太古城市更新的代表项目之一。
　　通过股权收购及新项目对外开放，太古在内地的商业竞争力和和影响力也在不断加强。
　　集合店受青睐度高，世界杯热点营销成共识
　　报告期内，观点指数观察下的样本项目继续有新店引入，其中头部企业的代表项目较为积极，如成都IFS、广州太古汇等。从首店等级来看，区域类首店占比最大，约为7成，次之是城市首店，占比约2成，中国首店的占比最小，不到1成。
　　随着首店经济成为零售项目引流的重要手段，比起数量，当下项目运营者更注重质量。如是否与项目的主力客群吻合、在所在区域内是否具备吸引力，以及首店本身的稀缺度等。
　　数据来源：观点指数整理
　　新店引入业态覆盖类型上，期内集合店成为热门选择，此外香水及服饰类业态也较受欢迎。
　　如成都IFS就引进了高端美妆品牌集团USHOPAL旗下Bonnie&Clyde西南首店，门店汇集一众顶奢、高端品牌，集美妆、护肤、香氛等于一体。
　　数据来源：观点指数整理
　　新店引入更新迭代的同时，消费热点的捕捉营销也成为亮点。
　　期内，世界杯无疑是最受大众关注的事件，因此运营商在此基础上进行了多样的营销活动。
　　来源：企业、项目官微，观点指数整理
　　据观点指数观察，运营商在项目中采取的方式主要包括世界杯主题市集、巨幕观赛空间、世界杯主题首展、世界杯限时快闪店等，营造世界杯消费氛围，为旗下项目引流，促进消费。
　　其中，珠海万达商管的促销活动覆盖旗下较多代表项目，而大悦城、印力及凯德等企业则主要在旗下部分项目开展。
　　从企业的营销策略来看，沉浸式场景打造和氛围营造必不可少，大部分项目主要以此提升消费者的参与感，此外与消费相关的活动和消费优惠也层出不穷，一定程度上刺激大众的消费。