做好资产泡沫破灭准备？经济学家透露6大趋势，事关楼市未来

　　所谓资产泡沫，指的是资金价格中不能被基本面所解释的部分，对现实经济深远且大，发生初期，资产价格的攀升会使价格进一步上升，而一旦被刺破，就会出现相反预期，即价格下跌，可能是软着陆方式，也有可能是硬座路方式，而房产作为家庭的主要资产之一，占有较大比例，房产也是大部分家庭最重要的资产。
　　在央行曾做过一份关于《我国城镇居民家庭资产负债情况》调研数据显示，城镇家庭中，住房占家庭资产74.2%，住房拥有率达到96%，算上二套及以上住房数量，户均住房拥有1.5套，可见房产作为家庭资产重要部分，一旦出现泡沫破灭情形，意味着家庭财富将大幅缩水。
　　房产到底有无泡沫？通过2000年房地产市值23万亿元、GDP总值10.03万亿元计算得出，房地产市值是GDP总值的2.23倍，而到2021年，全国房地产市值达到450万亿元，GDP总值为114.37万亿元，房地产市值是GDP总值的3.92倍，21年时间，房子金融属性提升75.78%，计算方式：（3.92-2.23）/2.23 100%=75.78%，也意味着普通人买房难度也提升75.78%。
　　除此之外，当代人的日常固定开销包括买房、买车、育儿、其他生活开销，其中房子和育儿方面占比较大，根据《中国经济生活大调查（2019—2020）》数据显示，4%的家庭孩子花销超过家庭年收入的50%以上，20%的家庭孩子花销占家庭收入的30%—50%，大部分孩子花销占到家庭年收入的10%-30%，育儿开销大，从2016年二胎政策开放以来的人口净增长量也可以看出，5年时间，全国人口净增长数量反而从2016年的909.18万人下滑至2021年的48万人，进一步突出当代人买房压力大幅上升。
　　当价格涨到超出人们承受能力时，泡沫破灭的趋势或许就会形成，正如比特币从最初不到1美分涨到最高68564.4美元/枚，现如今跌回20000美元/枚左右。
　　经济学家任泽平曾提出房地产＂短期靠金融、中期靠土地、长期靠人口＂理论，从2022年上半年金融与土地变化来看，对房地产的影响并不明显，国家从金融方面（尤其是房贷成本）降低购房成本和购房门槛，然而仍未能让房地产回到2021年成交水平，即便是土地经过回炉再造（降起拍价、降溢价率），也未能激起房企拿地信心，根本原因还是在于人口红利的下滑，无论是购房者买房还是房企开发投资都信心不足，随着我国人口增长逐渐回落至平稳阶段（净增长临近0），房地产发展迎来新趋势，在任泽平团队发布的《中国人口大迁移2022：3000县全景呈现》中透露出＂6大趋势＂。 人口流入趋势：人口持续流向一二线大城市大都市圈，以及部分区域中心城市，这些城市的特征是过去、当期和未来最具经济活力。 部分临近大城市、都市圈的县域地区建设是未来发展的一大重点。 常住人口、小学生数据成为评估楼市发展的新方向。 政策上，仍会深化推进户籍改革、土地改革，进而有望消除人口自由流动的枷锁。 常住人口增量或成为优化土地巩固的依据，实现＂人地挂钩＂。 货币和金融政策长期稳定。
　　有的朋友可能会觉得枯燥乏味，不明白到底能带来什么改变，实质上，很具有前瞻性，第3、4、5点趋势或许还有些长远，对刚需和改善而言参考意义并不大，这里重点说一下人口流动、县城发展和金融政策趋势三个方面。
　　01 人口流动趋势
　　人口流动根本原因在于＂虹吸现象＂，经济虹吸、产业虹吸、政策虹吸，进而导致人口虹吸，比如全国GDP排名前十的城市，北京、上海、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、武汉、南京10大城市，在全国而言，都意味着这些城市具有庞大的消费市场，无疑会虹吸全国的创业者前来开店、开公司、建厂等等。
　　而从2021年人均可支配收入来看，北京、上海、广州、深圳、苏州、厦门等16城人均可支配收入超过6万元，无疑会吸引全国各地就业者前往淘金，加上部分城市实行人才吸引政策，优秀人才不断涌入到大城市、都市圈，这些人口流入型城市房价变化可想而知。
　　02 县城的发展趋势
　　据任泽平研究团队统计，2000年-2010年全国人口流入县城和流入县城数量分别为1375个、776个，而2010年-2020年县城人口流入数量和流出数量分别为1676个、475个，人口流入县城数量占比从63.9%上升至77.9%，表明县城经济正不断好转，或许县城经济发展速度不及一二线城市，但整体而言呈现增长趋势，比如最近陵水、义务、永康、温岭、昆山、乐清、万宁、桐乡、江山、德清十大县城，由于旅游、制造业、气候优势、外贸业等产业发达，楼市也成为全国县城的焦点，尤其是永康、昆山、德清3个县城，房价涨幅超过10%。
　　与此同时，根据国家印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》明确提出，到2025年， 以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，县城短板弱项进一步补齐补强，更加突出县城发展是未来发展趋势。
　　03 货币和金融政策长期稳定
　　自2020年新冠疫情出现以来，不少专家呼吁救经济、救市，比如北京大学国家发展研究院院长姚洋建议， 在上半年房地产持续低迷的情形下，建议调整房地产＂三道红线＂政策， 无独有偶，著名经济学家董藩在发表的一篇《呼吁：放松管制，提振楼市，稳住大局》文中提到， 房地产是支柱产业也是先导产业，房地产调控应该考虑城市化和房价水平，适当松绑房地产贷款集中度，太严不好 ，然而国家对这一呼吁并没有盲目实施，没有像2008年和2015年那般通过野蛮式的货币放水达成救经济目的，反而更加注重房子的居住性，只为刚需和改善型住房开绿灯，并未给投资者放开购房通道。
　　不仅如此，对于国外（比如美国）实行货币漫灌政策救经济，我国并没有照猫画虎，比如美国计划在2022年实施＂6万亿美元投入基建＂，导致美国货币超发，通胀明显，房价暴涨，不得不通过加息来抑制房价上涨，期待通过加息让通胀率降至2%，即便如此，通胀趋势已经形成，美国三番五次的加息调整仍压制不住通胀＂怒火＂， 单单从美国的做法来看，盲目救市反而出现适得其反，而我国的保持货币和金融政策稳定显得更加沉稳，事事也证明，跑得太快、太急，容易跑不长、跑不远。
　　关于＂楼市未来＂总结
　　通过人口流动、国家重点发展计划、货币和金融政策的趋势可以看出。
　　首先人口流入型城市楼市仍处于红利阶段，但是并不意味着可以大肆投资房 产，随着国家多次重申＂房住不炒＂定位，房地产回归居住属性只是时间问题；
　　其次是国家重点发展的城市从一二线城市转移到县城，意味着县城发展还有较大提升空间， 居住品质、居住环境都将得到大幅改善，而那些房价较高的大中城市，还是以稳为主，尤其是通过疫情发生之后，越来越多体会到居住密度低的重要性；
　　最后是货币和金融政策， 日本19世纪80年代楼市泡沫就是前车之鉴，任何国家房地产快速发展过程中都蕴含着泡沫成分， 关键看如何通过政策坚守不发生金融风险的底线， 随着房子金融性逐渐弱化，回归居住性的日子或不再遥远。
　　还是那句话，房子只是家庭的居所，并非人生追求的必需品，当价格超乎常人所能接受时，就该思考泡沫是否要破灭了。