现在,买什么房保值?
我之前说过,我既不奉行楼市必涨的观点,也不主张楼市必跌的说辞,因为涨跌都只是周期的一部分而已。
可生活就是生活,柴米油盐酱醋,父母姑侄还有娃。对于绝大多数人而言,买房都是选择题而不是对错题。
对于我而言,什么时候发广告是恰饭题,如果大家看到标题和风格明显和我们往期漫画图文不一样的,就知道是恰饭稿子了。这种情况,一笑而过就是对我最大支持!
在2022年即将结束的30天,在大背景相互博弈的状态下,楼市已经见政策底,除了降准降息、存量房利率下降这些走在路上的事儿,我想,是时候和大家说说怎么买房子了。
混知房产 让你明白房产这回事!
01
浪淘金。
大家要明白,楼市周期不同,房子的涨跌状态是不同的。
上行周期,房子的行情属于普涨。即,一个城市会在短期内一二手房源全部快速上涨,一般这个周期是三到六个月;
但是,下行周期,房子的行情并不是普跌,而是部分下跌,部分坚挺。
打个比喻,上行周期,属于大浪淘金,你的目标是找到"金子",找到涨幅最快的房子。
而下行周期,是大浪淘沙,你的目标是区分什么是"沙子"并避开他。
但是,对于绝大多数人而言,买房自住打底10年。
从时间维度看,大多数自住客户都会经历两轮到三轮的的周期。如何在一轮轮的周期中,看清楚房子,不因为上涨而狂喜,不因为下跌而慌张。
今天,说一些买房的大原则,仅供参考。
首先,说说‘大浪淘金。’
楼市上行周期,新区的房子增值速度最快,为什么?
因为新区的房子属于预期兑现。
什么是新区?就是一会告诉你通地铁、一会告诉建公园,大师们指着规划图阐述着"美好的未来"的区域。再者,拍地多,涨价快。
一般这两点出现后,你的"美好想象"立马变成"美好而富强"了 。
就像你相亲时,看到照片中的女孩神似刘亦菲,你对未来生活的美好度瞬间爆表,忘记了刘亦菲样貌的女孩,是不会出现在相亲队伍中的。
但没有关系,这种想象就足以让人兴奋。同理,新区卖的不是房子,而是区域的规划,你买的也不是房子,而是未来的生活场景。
这就是大浪淘金。 这个"金"就是新区兑现规划的周期。
但是,正因为规划落地需要周期,未来发展需要时间,新区的房价在下行周期中最先,最快暴跌。就像你相亲看完照片,但是一直见不到真人,肯定就"撂挑子"不干了。
现在这轮下跌周期中,之前购买新区房子的伙伴,最先感受到了什么叫做"割肉"。
其实,如果自住,大可不必。
在新区买房,你要明白: 你是站在当下,花着未来的价格,购买了未来的新区。 换句话说,现在的房子,是透支了未来5到10年的预期的。
其实,这一轮下跌最猛的,也不局限于新区,很多核心区透支未来发展和价格的房子,都在跌。
面对这种情况,只要自住,都不用慌。就算是投资,控制好负债率和现金流也没必要割肉。
因为: 只要你房子的品质能挺住5到15年,建筑折旧度不高,周期轮动,规划和利好不断的兑现时,价格也就涨回来了。
现在的新区、郊区、老城更新区域,大体情况都是如此。新房价格折扣不断,二手房"割肉见血",在这种跌跌不休的氛围中,很多刚需客户犹豫不决,一方面想着再跌跌,一方面怕自己买贵了,这是啥心态?
你不卖,我不卖,明天还能降两百,省下两百是两百!
这种心态能理解,但真有"自住"需求,看到品质楼盘大可不必继续等,因为品质楼盘后续会"回血满格"
混知房产 让你明白房产这回事!
公众号
02
浪淘沙。
其次,说说"大浪淘沙"。
我们会发现,这轮下跌周期,真正的抗跌是品质盘。也就说,在同一个区域内,不轮新区、郊区、核心区域,"品质为王",品质楼盘的价格坚挺于非品质楼盘。
换句话说,涨的时候,是一个区域一个区域的涨,跌的时候,要找到一个区域内最坚挺的房子,这就是保值。
在我看来,保值最关键的两个字是: 品质。
那么,什么是品质盘? 概况而言,四个关键词:大盘、低密、改善,好物管。
我以深圳为例,给大家举几个例子。
比如,龙岗布吉的桂芳园,项目分7期开发,如果你去看房,会发现楼与楼的距离很舒服(低密度),绿化率非常高(绿化率),小区物业管理也比较到位,时至今日,也是布吉片区价格最坚挺的楼盘;
再比如,福田的绿景蓝湾半岛,分三期开发,绿化、楼栋也都很舒服,物业管理尚可,价格也是福荣路片区价格较为坚挺的小区。
我今天举的例子,都不是新盘,都是楼龄在15年以上的"老旧"小区,旧肯定是旧的,但是,你去看房,没有感受到破败和脏乱的。反而能感受是生机和舒服,这就是品质楼盘的关键: 折旧率 。
现在很多人喜欢用时间一刀切,来划分什么房子可以买,什么房子的不可以买,这种逻辑就是"地摊水货"还要吃地产的"胡扯"。
如果按时间一刀切,那国外的古堡、上海的老洋房、广州砖混骑楼都成了垃圾了。
房子保值的核心关键点: 项目的折旧率非常低。
价格坚挺的房子,不是说区域内最贵的房子,而是整个区域都在下跌是时,其房屋保值度能跑赢区域内的大多数楼盘。
品质楼盘,是个约定成俗的定义,但如果非要有个价值标准,就是其建筑、园林、小区折旧度要低于区域内的同价格楼盘。
说的文艺些,就是跑赢岁月,熬死竞品。
那么,什么是非品质楼盘?
看到这里,很多憨皮看了很多"水货"的文章之后,被洗脑认为"老破小"。
我可以很肯定的说:以老破小划分就是个错误。
不是房子楼龄长短的问题,而是房子折旧度到了什么程度。说到底是"某种"房子或"某类"房子的建筑质量不合格,其产权证写着70年,实质使用年限连30年都做不到。
不得不承认,房地产行业从最初多层建筑开始至今,整个行业的管理还很"粗糙"。
我举个例子。
比如,深圳早期的海沙楼,黄木岗旧片区等等,不仅建筑质量有问题,其建筑的设计三线外漏也存在安全隐患……老破小不能购买,不是因为楼龄问题,而是因为房子的质量问题。
说完"老破小",我再接着说说非品质楼盘。
单、双塔楼,迷你小区、商住混居、两梯七户、高容低绿……这些房子碰都不要碰。
尤其是高容低绿的项目,是近几年新区、新房存在的普遍现象。很多新项目容积率都到了7,所谓的绿化率还没有巴掌大,这样的房子再过10年或者20年,折旧度会非常高。
比如,深圳鸿荣源的尚璟公馆,比如青岛融创的维多利亚项目…………
时间会检验一切,这些高容低密的项目,再过10年或者20年就折旧率高会非常高,项目价格只能不断贬损。
混知房产 让你明白房产这回事!
03
回顾历史。
如果将房地产行业的发展历史做个划分,我认为大致分为四个阶段:
第一个阶段:1990年到2000年,是个"随便建"的阶段;
第二个阶段:2000年到2008年,是个"喊品质"的阶段;
第三个阶段:2009年到2019年,是个"高周转"的阶段
第四个阶段:2020年到2030年,是个"开倒车"的阶段;
回顾房地产行业的时间轴,我认为在2000年到2008年是"品质楼盘"辈出的年底,那时候万科的开发理念是"让建筑赞美生命"、那时候绿城的宋卫平还以品质为荣,那时候………
再后来,2008年之后,房地产就进入了"高周转、拼规模"的年代,这个阶段人浮于事,房子太好卖了,房子质量反而越来越差,品质楼盘很少、很少。
而未来十年,是个骑虎难下的阶段,地价高位,市场低位,打折促销又要利润,怎么办?
优化成本啊!
这就是为什么,我从不建议购买暴跌或者打折力度超过成本线的房子的原因。
因为"买的永远不如卖的精",低价势必伴随着成本优化,房子还是那个房子,可是绿化、入户大堂、停车场、小区入口,外立面等等,都会变戏法似的"亦菲变凤姐",惨不忍睹。
房子于家庭而言,是最大的支出,审慎选择从不为过。我们都知道核心区域的核心地段的品质楼盘最保值,可是价格也是最贵,对于大多数人而言,"量力而出"才是买房的选择。
今天的文章,洋洋洒洒3000字,说到底就是告诉大家,在量力而出的前提下: 怎么选择保值的品质楼盘
你的选择就是你的世界,你的世界就是你的选择。人生漫漫,充满选择,一念之差,谬以千里
交叉路口,看清再走!