万科一季报及公司治理问题
1、一季度 营收626亿元, 同比+0.65% ,归母净利14亿元, 同比+10.58% , 房地产开发业务压力仍然不小 ;
2、 房地产开发市场惨淡, 公司开发业务贡献收入同比下降6.9%(行业-22.7%) ,物业等业务的发展有效补充了开发业务的收入下降, 静待毛利拐点 ;
3、 公司治理结构决定管理层利益除了股市升值以外,有诸多渠道获取额外收益, 并不重视小股东的利益 ;
4、投资价值关注重点为 股息率 ,按最新股价计算,股息率约5.35% (对标 银行理财3%-3.5%)。
采用PB估值法得到估值模型表 如下,8% 仓位上限。
一、一季报分析简要
1、基本情况:
营业收入626亿元,同比0.65%
归母净利14亿元,同比+10.58% 。
实现管理层业绩会上承诺的止跌任务 ,房地产开发业务压力仍然不小,物业等业务的发展有效补充了开发业务的收入下降 。
2、第一季度房地产市场情况
一季度全国商品房销售面积3.1亿平方米,销售金额2.97万亿元,同比分别下降13.8%和22.7% ;
房地产开发投资增长0.7%,增速较2021年同期下降24.9个百分点;房屋新开工面积同比下降17.5%。
整体上,一季度房地产市场就是一个"惨"字。
429中央政治局会议一文中提及: 努力实现全年经济社会发展预期目标:22年工作报告中设定的全年增速目标为5.5%左右。
疫情冲击下,一季度GDP同比仅增长4.8%,二季度也仍将受其拖累,也就是说,后面三四季度的平均增速得到6%以上才可能完成任务。
经济增长三辆马车:消费、投资、出口。看看都有怎样的政策出台吧。
过去了一个月,如今消费上,我们可以看到深圳、广州、上海等一线城市推出各种消费券、消费补贴;
投资上,全国上下各种基础建设都启动起来,当然,少不了房地产方面的刺激。
官方发表态度称,房地产业是支柱产业,规模大、链条长、涉及面广,对国民经济发挥着举足轻重的作用 。
全国已有近百城加入了因城施策队伍。如苏州非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房,非限购区域购房不计入家庭限购套数。
此外,通过降息来激活房地产市场消费。
2022年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%。
房贷利率是长期利率主要参考5年期以上LPR,最新利率为4.45% ,未来五年期房贷利率LPR大概率还是会一路向下(参考欧美成熟市场利率基本是1-2个点),如果你是在2019年12月之后买的房,建议将自己之前的固定利率转换成LPR加点利率 。当然,如果你是在2020年1月之后买的房,那么铁定是LPR加点利率了。
而对于首套住房商业性个人住房贷款利率,下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。也就说,如果现在买首套房子的话,商业贷款利率为4.25%,首套房贷利率触及历史最低。
小结一下,数据上一季度房地产市场几乎迎来近十年来最大的一次下滑,政策上改紧缩为宽松,努力激活市场化活力,效果显现须等到下半年再次观察确认。
3、公司业务进展
一季度实现营业收入626.7亿元,同比增长0.6%;实现归属于上市公司股东的净利润14.3亿元,同比增长10.6%。
第一季度集团开发业务的税前毛利率为21.8% ,扣除税金及附加后的毛利率为17.1%,对比21年年报开发业务税前毛利率为21.74%,营业利润率为16.87%,基本维持不变。
万科管理层在业绩会上表示未来两年,开发业务毛利率维持在20% 。
集团整体的税前毛利率为18.9%,税后毛利率为15.0%。对比21年年报综合税后毛利率为17.17%, 还下降了2个点 。
一季度净负债率为34.6%;持有货币资金1,417.8亿元,对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.6倍,较年初提升0.1倍;"三道红线"持续保持绿档,国际信用评级稳定。
具体业务
(1)重点看房地产开发业务
一季度购买商品、接受劳务支付的现金622亿元,同比-13.8%。
21年万科新开工计容面积约3,265.3万平方米;开发业务竣工计容面积约3,571.4万平方米;22年计划新开工计容面积1,920.1万平方米;预计项目竣工计容面积3,899.5万平方米。
一季度实现新开工计容面积599.4万平方米,占全年开工计划的31.2%(2021年同期为25.6%);竣工计容面积310.4万平方米,占全年竣工计划的8.0%(2021年同期为8.6%)。
存货10763亿,持平于20年底。
实现合同销售面积632.7万平方米,合同销售金额1,065.0亿元,同比分别下降42.7%和40.7%。截至一季度末,有4,776.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额约7,385.1亿元,较年初增加3.9% 。
最后,房地产开发业务结算面积为374.7万平方米,同比持平(行业-13.8%),贡献营业收入493.4亿元,同比下降6.9%(行业-22.7%),表现优于整体的房地产市场情况。
结合以上分析,公司的房地产开发业务水池蓄水量基本持平,流入的水在缓减。
房地产开发业务结算收入占比88% 78%,物业等业务的发展有效补充了开发业务的收入下降。
(2)万物云没有公布具体收入情况,提及在深圳福田区沙头街道协助核酸检测、运送生活物资等事情,也算是疫情历史的记录
(3)物流仓储业务实现营业收入8.7亿元,同比增长39%
(4)租赁住宅业务实现营业收入7.0亿元,同比增长12.8%
(5)商业开发与运营业务实现营业收入21.1亿元,同比增长17.6%
从财务指标看,基本实现管理层业绩会上承诺的止跌任务,但企稳回升仍有待观察,尤其关注毛利率的回升,二季度房地产开发压力仍然很大。
二、公司治理最大的问题
对于所有关注万科的人而言,比起警惕行业成熟增速低带来的成长慢、生意杠杆带来的高风险,或者第二成长曲线布局的时间长等问题,最应该注意的是公司治理方面的缺陷。
即:管理层利益除了股市升值以外,有诸多渠道获取额外收益,与小股东利益关系不大,意味着,万科并不重视小股东的利益。
万科管理层获取利益的方式多样,其中薪酬和股份升值很好理解,不多解释。
员工跟投收益:员工可以从上市公司中挑选比较好的项目跟投,收益率大于公司整体收益率,这样的操作甚至有侵蚀小股东利益的嫌疑 。
经济利润奖金:管理层从净利润中提取奖金,这是非常独特的管理层激励手段,多数公司为激励管理层好好干,通常是股权激励,给予一定的股份,如果未来业绩达成预期目标,则可以低价获得股权,享受二级市场的溢价。
但万科管理层,却可以从每年的净利润中直接提取奖金。
虽然因为21年的业绩下滑,董事会主席郁亮自愿放弃2021年度全部经济利润奖金,体现出一个管理层应有的担当和责任。
但这里的重点是:管理层利益除了股市升值以外,有诸多渠道获取额外收益,与小股东利益关系不大,意味着,万科并不重视小股东的利益。
对于所有二级市场投资者而言,虽然作为纳米股东,但自己的权益却不被管理层重视,多少是一件让人失望的事情。
这里还可以分享一个财务上的分析技巧:
凡是少数股东权益占比大且收益率高的公司,要注意分析管理层是不是从少数股东权益中获取利益,如果是,小股东的利益则很有可能不被重视。
万科近五年的所有者权益中看出,归母权益占比是逐年下降,意味着虽然归母权益始终保持增长,但对应增长率却小于少数股东,也就是说,少数股东的收益率高于归母权益。
同样辛苦操劳得到的一块大饼,少数股东却分走了更香的那一块。
这是值得每一个万科关注人注意的。
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