对近期房地产政策的一点思考,及后续交易计划
当前房地产利好政策不断密集出台,当初想要整一整,然后发现一不小心整进ICU了,现在又开始要抢救了。
11月11日,人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。具体包括: 1、稳定房地产开发贷款投放;
2、支持个人住房贷款合理需求; 3、稳定建筑企业信贷投放; 4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期; 5、保持债券融资基本稳定; 6、保持信托等资管产品融资稳定; 7、支持开发性政策性银行提供"保交楼"专项借款; 8、鼓励金融机构提供配套融资支持; 9、做好房地产项目并购金融支持; 10、积极探索市场化支持方式; 11、鼓励依法自主协商延期还本付息; 12、切实保护延期贷款的个人征信权益; 13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排; 14、阶段性优化房地产项目并购融资政策; 15、优化租房租赁信贷服务; 16、拓竞租房租赁市场多元化融资渠道。
可谓史诗级支持政策,直指关键点融资端,这一轮房地产的暴雷危机就是起于"三道红线"对融资端的控制。也激起了一轮房地产上市企业股价暴涨,特别是那些资金紧张暴雷的企业。
但是不断的降房贷利率,公积金贷款提高使用范围及金额、购房补点等政策,对消费端的刺激并不大。根据中指研究院数据,10月全国商品房销售面积同比下降23.2%,降幅扩大超7个百分点。
购房门槛也不断下降,80城首付降到20%,20城首套房贷利率已到3字头。
这样密集的政策出台的背景是,房地产急剧萎缩,很多地方政府财政压力巨大,一面要应对防疫措施大把花钱,一面是地卖不出去,收不到钱。我老家这样的4线城市,据说区政府公务员目前才发的4月份的工资。可见财政压力有多大。
这也是我认为今年春节过后,防疫会逐步转向放开的原因。没有钱支撑不住这样的防疫政策了。
消费端起不来也是因为,潜在购房者经济压力太大,没有购房能力,对未来收入的悲观预期也不敢背上沉重的房贷。
还有一个原因是房价上涨的预期已经改变,以前买房子就会涨的预期,也逐渐变成不会涨,甚至可能跌的预期了。
买涨不买跌,这样的情况下,需求端是很难有起色的。
如果需求端没有起色,融资端给支持也只是延缓死亡的时间而已。
我持有保利万科,当初买入的逻辑是,那些资金有问题的房企破产,保利万科这样的龙头企业受益于集中度的提升,而我国的城市化并未结束,且还有大量的改善需求,这个行业是会一直存在的。等经历了这一个过程,剩下来的房企利润率又会提高到合理水平。
但目前出来的政策,会延缓这个过程,导致那些本来经营不善的企业能续命一段时间。而对于万科保利这种企业融资的优势被削弱了。
甚至那些即将暴雷的企业可能因为很容易拿到融资而开始拿地,这会导致库存加大,去库存的周期延长,大家日子都不好过,都没钱赚。像猪周期一样。
虽然我认为之前的这个逻辑还是不变的,只是这个过程要延长了些。但是目前有很多确定性更高,价格也到低位的企业。
基于这样的思考,万科保利后续计划换仓。(因为加了杠杆的原因,担保比例过线了暂时没法换,等具备条件了开始换仓)
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