不用质疑，2023年的天津楼市，会好于今年！

　　这几天，全新的口罩冲击又来了。现在依旧有很多人在＂闯关＂。
　　马路上不用限号都没多少人。
　　从这点看，今年还挺＂有始有终＂，以口罩开场，又终于口罩。
　　这也导致今年市场整体都很＂低＂，也很＂平＂。
　　没有大起大落。
　　好在已经出现向好的迹象。
　　板上钉钉，明年的市场，肯定会好于今年。
　　有四点理由：
　　01） 政策钟摆在加速
　　去年还不让谈恋爱，今年已经开始催婚，明年就让生孩子。
　　政策已经彻底大掉头。
　　据中原地产统计，截至11月，年内房地产调控已经超过1050次，去年只有600次，同比上涨70%。
　　特别近来，政治局、中央经济工作会议、国务院、国常会、中财办等，轮番下场喊话。
　　一夜之间，＂牛夫人＂又成＂小甜甜＂。
　　诸多利好如猛虎出笼。
　　房地产时隔20年重回＂国民经济支柱产业＂。
　　明年的基调也已明确。
　　＂拼经济＂、＂稳增长＂、＂扩大内需＂！
　　甚至已经上升到国家战略。
　　要知道，《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》，这份文件可是以中共中央和国务院联合名义发布的，其重要性不言而喻。
　　且有别于以往的5年规划，这次的规划纲要是到2035年，要管13年。
　　更值得一提的是，＂居住消费＂被摆上了扩大内需的首位。
　　中财办，更是掷地有声地表态，＂要充分认识到房地产行业的重要性＂。
　　妨碍消费需求的限制性政策要予以释放。
　　南京已经响应号召，＂松绑＂限购，外地人在南京购房不再需要社保。
　　连作为一线城市的广州也出现松动。
　　网传实施15个月的二手房指导价取消。
　　所有政策，都在往利好房地产的方向发展。
　　之前我们就说过，政策钟摆期，会有个加速度。明年一季度速度会更快。
　　天津也在跃跃欲试。
　　一个月内落地了4项新政，虽然调整幅度不大，但其态度可见一斑。
　　22日召开的会议上已明确提出：
　　＂坚决贯彻中共中央决策部署……推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长。＂
　　简而言之，楼市是政策市。
　　它对市场的影响主要是：一，预期引导。二，实质利好。
　　基本上，2023年将会是靠房子拉动经济的一年。
　　02） 今年的市场，太不正常
　　新房全年也就700多万平米，超不过800万平米。是近13年最差的一年。
　　上一次这么差是2008年。
　　之后基本都是高位运行，特别是近几年，每年都是1200多万平米的量。
　　发挥十分稳定。
　　但今年，却连800万平米都不到。
　　同比跌了四成。
　　供应端，也不正常。
　　今年全年只卖出了49宗宅地，成交建面400万平米，同比去年跌了近七成。
　　创下近15年新低。
　　供应端降的比需求端更多。
　　＂极值＂，必将回归＂均值＂。
　　03） 增量！增量！
　　天津是个很＂恒定＂的市场，每年都是1200多万平米的成交量。
　　但今年因为口罩原因，外地人过不来。
　　天津楼市基本在靠本地人支撑。
　　致使整体成交量跌了四成。
　　而掉的这部分正好是每年新天津人的成交份额。
　　蛋糕缩小，内卷升级，进而恶性循环，房价阶梯下行。
　　现在划时代的转折已经出现。
　　清零终结，＂增长＂取代＂抗疫＂，成了首要任务。
　　人口又可以流动起来了。
　　可以预见，待全民完成群体免疫后，被压抑的这些外地需求，会迎来集中释放。
　　明年的小阳春，已成大概率事件。
　　04） 超额储蓄
　　今年的市场很差，预期也很差，但是存款却多了。
　　1-11月，居民新增存款累计高达14.95万亿。比去年同期高出6.94万亿。甚至早已超过去年全年的量。
　　去年全年居民新增存款是9.9亿。
　　这也说明，出于对未来预期的不确定等因素，人们都不敢消费，纷纷预防性储蓄。
　　加之货币超发，导致M2增速持续走高。
　　已经连续8个月增速两位数。
　　最新11月M2增速，更是高达12.4%。增速分别比上月末和上年同期高0.6个和3.9个百分点。
　　创下近6年新高。
　　历来的规律告诉我们，M2与房地产是正相关。
　　M2涨，房价也会跟着涨。
　　所以今年这些过高的M2，终会体现在明年下半年的房价上。
　　天津也在超额储蓄。
　　天津的本外币存款已经超过4万亿。
　　原来天津储蓄率每年增长5%左右，这两年基本上增长了7%-8%左右。
　　超额储蓄就是未来的购买力。
　　只要市场达到反转，就会产生叠加效应。
　　综上，明年的市场，肯定会复苏。
　　大体的走势会是，一季度继续出政策，最晚到年中，市场转向。
　　下半年，政策叠加效应爆发。
　　会看见不一样的市场。