房价跌回四年前，山东这个城市的二手房为什么难卖？

　　从2018年出现短暂的行情，冲高持续一段时间后。从去年开始，日照的二手房基本上处于单边下跌的行情。据安居客资料显示，2022年11月份日照二手房均价为10127元/平方米，同比去年同期下降6.34%。
　　而根据日照二手房历史走势分析，在2019年11月份二手房均价为10212元/平方米。经过冲高回落后，日照二手房均价又跌回到四年前。
　　很多人不理解，日照房价曾经在山东位列前四的位置，为什么下的的幅度这么大，而且，出现有价无市的现象？现在，日照房价在全省房价已经跌至排行榜的第七位。到底是什么原因导致日照二手房出现较大的跌幅？
　　当然，除了日照人口基数少，工资低之外，还有许多因素被很多人所忽视。现在就分析一下日照楼市的基本情况，什么原因影响了二手房的价格：
　　01，人口基数小，工资收入低
　　日照人口基数小，对于房价的支撑力较弱。一个拥有296万总人口的城市，在市区的购买力是有限的。再说，日照2022年上半年平均工资为6650元/月，除了体制内和国家住日照相关单位工资较高，多数单位的工薪族在2500-3500元/月。购买力比较弱，很难支撑动辄20000元/平方米左右的房价。
　　既然如此，日照的房价为什么高于淄博、潍坊等实力雄厚的城市？因为日照地理位置的优越，导致很多外地的购房者来投资或者养老。再说，前几年学区房的炒作比较火爆，带动其他区域的房价出现上涨。现在，因为楼市低迷，加上对于房产税征收的传言，很多外地的购房者纷纷抛售海边的房子，导致房价下跌。
　　02，学区房失去光环
　　日照楼市的每一轮行情，都是从学区房作为＂引爆点＂，导致房价上涨。特别是新营小学、北京路中学等学区房，动辄20000元/以上的单价，拉动了日照楼市上涨的指数。教育集团的成立，把重点学区房的范围扩大数倍。在＂教师轮岗制＂和＂多校区划分＂的政策下，教育资源的均衡，导致重点学区房价格的回归。据网络资料，前几天新营华府一套房子降价50万元，学区房失去了往日的光环。
　　由于高价的学区房成为很多家庭的负担，所以，一旦学区的名额用完之后，很多人就会赶紧卖掉，学区房的资源甚至高于房子本身。如果因为教育均衡而导致重点学区房回归价值，那么，二手房指数还将下降。
　　03，空置房的影响
　　日照的空置率比较高，有些从老城区搬到新市区的家庭，都会有二三套房子。还有在活力区和新市区投资的群体，因为单位团购等因素而持有多套住宅。海边的别墅和多层洋房，被外地的投资客所持有。很多小区的房子都是季节性来度假居住，还有用于季节性短租的小区，虽然有出租收入，但是，对二手房的交易影响较大。
　　04，置换新房的家庭增多
　　日照新市区处于沿海城市的黄金位置，也是优质学校最多的地方。近几年，很多家庭在卖掉其他区域的房子，到新市区购置新房。所以，导致新市区的房价涨幅较大，而其他地方的二手房房源增多。例如：老城区、石臼老街等，二手房挂牌量大增，而购房者却不看好这些区域，导致二手房降价也难卖掉。
　　05，新的热点板块形成，影响二手房市场
　　由于特殊的地位置和快速的城市发展，日照楼市的热点转换比较频繁。有最早的新市区板块、学区房板块、活力区板块，现在又出现一个新的板块：就是接轨青岛板块。这个板块包括轨道交通周边的楼盘，很多家庭已经在关注。如果青岛地铁13号线南延至日照岚山，这个板块很会被激活，对二手房市场的影响较大。
　　06，未来二手房的走势
　　虽然当前二手房走势低迷，但是，未来能够支撑日照楼市的依然是二手房。随着楼市出现转型，土拍数量减少，土地价格上涨，未来的楼市分化更严重。新开盘的小区多数是智能化的高档小区，所以，普通百姓多数会购买二手房。特别是黄金位置的楼盘，周边土拍的楼面价就很高，二手房下跌的幅度也有限。一旦楼市企稳，二手房交易就会活跃，下跌的趋势有望扭转。