明年房价会下跌么？

　　大家好，我是田森，一个不喜废话的职场闲人。
　　阳前，聊了房地产回暖和暴涨的话题，阳后，再聊聊房价下跌的话题。
　　很多人包括我自己都期待新的一年房价下跌，跌到大家都买的起。那到底房价会不会下跌呢？今天浅聊一下。事先声明，以下说的房价指的是新房房价，也就是一手房价格，二手房价格暂不讨论。
　　影响房价下跌的因素很多，总得来说分两类：市场因素，政策因素。市场因素涉及面很广，除了技术层面还包含很多人为因素；而政策因素，主要是根据市场情况，为了让房价服从国家发展大局，由政府制定的。而这两个因素，最终起决定作用的肯定是政策因素，为啥，因为社会主义特色市场经济。今天说三点。
　　首先，国家想要打压房价吗？
　　翻翻政策公文，从十四五纲要到近期所有相关文件，关于房地产的表述都是一致的：要维护房地产市场平稳健康发展，这基本上是未来五到十年的一个不变的主题。什么叫平稳健康？房价大跌肯定不是。房价大跌叫做系统性金融风险，也叫经济硬着陆。同理，房地产市场不可能暴涨，因为那也不健康，也不平稳。
　　有朋友说了，既然要稳，为什么有城市房价会下跌呢？
　　这又要回到全国发展规划和发展大局。过去的几年国家政策引导城市群发展，人口自然也会向城市群迁移。人口有流入就有流出，流出的区域房价自然会跌，但是下跌的速度不能太快，也就是跌幅不能太大。不能影响地方政府的融资信用，不能影响当地金融体系的稳定，理论上最大的跌幅别超过30%。给足政府调整经济结构的时间，如果一定要设个时间期限，那就以政府摆脱了土地财政为节点。
　　第二，国家控制不了房价？
　　国家不但牢牢掌控房地产市场的房价，而且是唯一能够真正控制房价的主体。比如控制房价有个措施，叫供地两集中，把土地集中挂牌，这样开发商资金周转有压力，就必须尽快回款，就没办法把价格抬的太高。相反真想打压房价了，稍稍加大一点土地供应，一夜之间房价就能下来，可以参考重庆供地数量和房价。
　　第三，房产税能降房价？
　　前面两点已经聊了，打压房价国家不是没这个能力，而是不能这么做。除了炒房的人，现在真正买房的人其实就三种，一是年轻人买房成家，第二是小房子换大房子，第三是城镇化的新市民，中国人口即将进入老龄化，年轻购房群体增量有限，人均住房面积也已经接近40平米，改善需求也不大了，所以主要还是看城镇化，中国城镇化大概还有10%左右的提升空间，十年左右应该能基本完成，那就是说政府卖地还能卖十年。
　　十年后，当70%的中国人都搬进了城里，城市化完成了。土地财政走到尽头，大规模的城市建设的动力就没有了，中国的房地产会全面转变到存量运营的阶段，这个阶段地方政府主要的收入来源才会从卖地变成收房产税。从各国发展历程看，这也是必然的过程。在美国，房产税占地方财政收入45%左右，英国43%，日本40%左右。
　　如果中国的地方政府也想让房产税占到这个比例，那么房价不仅不能跌，还要随着经济的发展温和上涨。为啥呢？因为房产税不能在经济有下行压力的时候开征，如果大家都觉得明年经济会很好，房价有支撑，房产税的后果就可控。但是在经济下行的区间，如果突然给房地产市场一个悲观的预期，会给经济整体带来负面影响。所以房地产税大概率是经济重新向上，在上升周期的时候开始。房产税短期会给房地产市场带来一些降价和震荡，但从全世界发展史来看，就没有哪个国家因为房地产税而真正下跌。
　　好了，聊完了，跌不跌大家自己觉得呢